Ceny gruntów okiem eksperta

Po latach spowolnienia, liczba transakcji nieruchomościami gruntowymi stopniowo wzrasta. Jakimi gruntami są zainteresowani nabywcy, jakie oferty są dostępne na rynku? Jak kształtują się ceny działek i jak rzeczoznawcy podchodzą do określenia wartości działki? Najnowsza publikacja firmy CBRE stara się odpowiedzieć na te pytania.

Czytaj również: Podsumowanie działalności FFP w trzecim kwartale 2013 

Aktualnie liczba transakcji nieruchomościami gruntowymi stopniowo wzrasta, choć ciągle jest niższa niż w latach 2005 – 2008. W odróżnieniu od wcześniejszego okresu, zainteresowanie deweloperów skupia się przede wszystkim na najbardziej atrakcyjnych działkach przeznaczonych pod projekty o średniej wielkości. Bardzo duże grunty inwestycyjne sprzedają się okazjonalnie, z uwagi na konieczność zaangażowania znacznego kapitału. Zauważalną zmianą w stosunku do lat 2005 - 2008 jest bardziej zachowawcze podejście inwestorów przy wyborze nieruchomości gruntowych oraz dużo bardziej szczegółowa analiza możliwości ich zabudowy.

„Określając atrakcyjność nieruchomości, inwestorzy postrzegają ją dwojako: nie tylko poprzez wartość jednostkową mkw. działki, ale przede wszystkim poprzez wartość w przeliczeniu na mkw. powierzchni mieszkalnej (lub najmu) w planowanej inwestycji. Ten parametr ma bowiem decydujące znaczenie przy określaniu opłacalności inwestycji.” – powiedział Grzegorz Woźniakowski, Associate Director w dziel wycen firmy CBRE, autor komentarza eksperckiego.

W sektorze gruntów biurowych szczególnie cenione są centra dużych miast, szczególnie Warszawy i najdynamiczniejszych miast regionalnych (Kraków, Wrocław). Najwyższe ceny osiągane są w centrum Warszawy, czyli tam, gdzie stawki czynszu są najwyższe. Ceny w przeliczeniu za mkw. działki mogą być bardziej zróżnicowane, w zależności od jej charakterystyki.

Czytaj również: Nowy certyfikat dla Łopuszańska Business Park

W segmencie terenów przeznaczonych pod handel, największym zainteresowaniem cieszą się grunty w lokalizacjach, gdzie konkurencja jest stosunkowo słaba, czyli tam gdzie podaż nowoczesnych obiektów handlowych jest mała. W tym segmencie szczególnie cenione są tereny, dla których obowiązują ważne pozwolenia planistyczne, czynnik ten odgrywa większą rolę niż w pozostałych sektorach.

Wśród nabywców gruntów przeznaczonych pod obiekty magazynowe największym zainteresowaniem cieszą cię lokalizacje w pobliżu zarówno istniejących jak i planowanych dużych węzłów autostradowych, w sąsiedztwie dużych miast, np. Stryków k. Łodzi, Gądki k. Poznania, Górny Śląsk, okolice Warszawy (Ożarów, Pruszków).

Według eksperta CBRE najbardziej poszukiwane grunty pod deweloperskie projekty mieszkaniowe znajdują się w cenionych lub dynamicznie rozwijających się dzielnicach mieszkalnych – w Warszawie są to Mokotów, Żoliborz, Wola. Atrakcyjna działka powinna znajdować się w sąsiedztwie terenów zielonych, mieć dobrą komunikację z centrum miasta, ale nie znajdować się bezpośrednio przy głównej drodze. Deweloperzy pozostają nadal zainteresowani gruntami pod projekty mieszkaniowe w Krakowie i Trójmieście, ale potencjał tego sektora w innych miastach Polski oceniany jest bardziej krytycznie.

Czytaj również: Wyznaczono zarządce budynku Malta House

Rozbieżność cenowa pomiędzy bardzo dobrymi a średniej jakości gruntami znacznie wzrosła w stosunku do okresu przed kryzysem. Najlepsze grunty w centrum dużych miast wręcz utrzymały swą wartość, podczas gdy przeceny mniej atrakcyjnych gruntów sięgają nawet kilkudziesięciu procent. Pozytywny wpływ na zapotrzebowanie może mieć zauważalny w ostatnich latach spadek kosztów budowy, jednakże czynnikiem hamującym popyt nadal jest trudność w uzyskaniu finansowania – poza spełnieniem ostrych kryteriów kredytowych inwestor przeważnie musi też sam sfinansować zakup gruntu, kredyt pokrywa jedynie koszt budowy.

„Jednocześnie obserwujemy wzrost podaży gruntów spowodowany wyprzedawaniem nieruchomości przez duże spółki Skarbu Państwa (PKP, Poczta Polska) oraz użytkowników wieczystych prowadzących mało dochodową działalność na gruntach wysokiej jakości, którzy nie są w stanie pokrywać opłat za użytkowanie wieczyste po ich znacznych podwyżkach z lat 2011-2012.” – dodaje Woźniakowski.

Firma CBRE wycenia wszelkiego typu nieruchomości w całej Polsce - w tym różnego rodzaju nieruchomości komercyjne, mieszkaniowe, gruntowe oraz projekty budowlane.

Czytaj również: Umowa o oddelegowaniu - przydatne informacje

„Oferujemy wyceny nieruchomości wg. polskich standardów oraz standardów międzynarodowych i wszelkie usługi związane z wyceną nieruchomości dla szerokiego grona międzynarodowych oraz krajowych klientów, w tym inwestorów, deweloperów, właścicieli nieruchomości oraz instytucji finansowych.” – powiedział Maciej Wójcikiewicz, dyrektor działu wycen w firmie CBRE.