Czy w umowie pomiędzy inwestorem a wykonawcą można określić procedury odbiorów prac budowlanych?

Czy umowa może nakreślać procedury odbiorów?

Biorąc pod uwagę fakt, że w prawie budowlanym szczątkowo znormalizowano proces odbiorów w umowie poprzez odpowiednie zapisy zaznacza się konieczność dokonywania odbiorów w tym częściowych. W ten sposób inwestorzy zabezpieczają się  przed niechlujnymi oraz mało kompetentnymi wykonawcami zastrzegając sobie w umowie obowiązek powiadamiania ich o terminie wykonywania skomplikowanych robót. Procedury odbiorów częściowych uzależnione są od wielkości inwestycji, ilości robót, specjalnych wymagań stawianych konstrukcji, obiektowi itp. Bardzo często w umowie zawieranej między wykonawcą a inwestorem jest zapis na temat odbiorów częściowych – czy są wymagane czy nie i sposobu ich zgłaszania inwestorowi. 

W umowie przeważnie określa się:

- szczegółową procedurę odbiorów,

- kiedy i w jaki sposób wykonawca powinien wezwać inwestora do odbioru obiektu (np. pisemnie niezwłocznie po zakończeniu określonych etapów budowy lub po jej zakończeniu),

- w jakim terminie inwestor ma dokonać odbioru ( np. w ciągu 2 dni od daty otrzymania wezwania), 

- czas trwania odbioru,

- konieczność sporządzenia protokołu odbioru oraz ich formy (np. wypełnienie gotowych formularzy, wymienienie przedstawicieli stron upoważnionych do ich podpisywania),

- skutki nie podpisania protokołu,

- tryb postępowania, gdy zgłoszony do odbioru etap ma wady (usunięcie usterek i wad z podaniem terminu oraz ponowne zgłoszenie etapu do odbioru),

- skutki prawne uchybienia którejkolwiek ze stron swoim obowiązkom, które doprowadzi do uniemożliwienia dokonania odbioru w ustalonym terminie lub do jego opóźnienia.

Ze względu na fakt, że nie wszystkie wady, uchybienia oraz niestaranność przy wykonywaniu prac są widoczne na placu budowy a problemy mogą pojawić się w trakcie eksploatacji obiektu  w umowach o roboty budowlane strony zazwyczaj zastrzegają zabezpieczenie płatności roszczeń inwestora z tytuły nieprawidłowego realizowania umowy przez wykonawcę. Przybierają one formę: kaucji gwarancyjnej. Kaucja gwarancyjna może stanowić określony w umowie odsetek wartości kontraktu (np. 7%), który zazwyczaj potrącany jest z faktur wystawianych przez wykonawcę i zatrzymywany przez inwestora. Kaucja ta jest często zabezpieczeniem należytego wykonania kontraktu zarówno podczas jego realizacji, jak i w okresie rękojmi i gwarancji. Roszczenia inwestora są realizowane poprzez dokonanie potrącenia należności z tytułu nienależytego wykonania umowy z kaucją zatrzymaną przez inwestora. Oświadczenie o potrąceniu powinno być złożone przez inwestora na piśmie.