Jak wygląda rynek nieruchomości biurowych oraz handlowych i magazynowych po 3 kwartale w Polsce?

Rynek przemysłowy i magazynowy

PRZEGLĄD
Polska gospodarka odnotowuje jeden z najlepszych wyników w Europie. Zdołała się oprzeć recesji i oczekuje się, że w 2010 r. będzie rosła w tempie ponad 3%. Jednym z głównych czynników pobudzających wzrost gospodarczy jest produkcja przemysłowa, której wzrost pozytywnie wpłynął na sytuację w sektorze nieruchomości przemysłowych. Stawki czynszu nie uległy większym zmianom w skali kraju. Wzrost odnotowały jedynie stawki czynszu za powierzchnie produkcyjne w Krakowie oraz powierzchnie logistyczne w Warszawie. Stopy kapitalizacji utrzymały się na stabilnym poziomie w większości miast, nieznacznie zmniejszyły się w
Krakowie, Katowicach, Łodzi i Szczecinie.

TRENDY NA RYNKU NAJMU
Wciąż niskie efektywne koszty najmu powierzchni przemysłowych powodują, że najemcy coraz częściej decydują się renegocjować istniejące umowy. Decyzje podejmowane są nadal ostrożnie, dzięki czemu sektor ten utrzymuje stabilne tempo rozwoju. Na rynku w całym kraju pojawiają się już jednak oznaki wzrostu aktywności: rosnąca liczba umów dotyczących renegocjacji warunków najmu, zwiększenia zajmowanej powierzchni oraz kilka transakcji o powierzchni ponad 10 tys. mkw. Wskaźnik pustostanów jest nadal stosunkowo wysoki, większość realizowanych projektów to obiekty BTS (built-to-suit). Obecnie buduje się niewiele obiektów, ale wraz ze wzrostem popytu na nową i większą powierzchnię w przyszłym roku można oczekiwać wzrostu liczby rozpoczętych inwestycji.

TRENDY NA RYNKU INWESTYCYJNYM
W pierwszych trzech kwartałach 2010 r. odnotowano wysoki poziom aktywności we wszystkich sektorach rynku inwestycyjnego w Polsce. Zainteresowanie inwestycjami wykazywali zarówno polscy, jak i zagraniczni inwestorzy (głównie z Europy), dzięki dobrej kondycji polskiej gospodarki w porównaniu do wielu innych państw europejskich. W trzecim kwartale poziom inwestycji w sektorze nieruchomości przemysłowych był niższy w stosunku do wyjątkowo dobrego drugiego kwartału, ale wciąż stosunkowo wysoki (84 mln euro). Największą transakcją był zakup trzech obiektów logistycznych od Panattoni Europe przez Standard Life za 56 mln euro: dwóch w pobliżu Warszawy i jednego niedaleko Poznania.

PROGNOZA
Korzystna sytuacja polskiej gospodarki powinna wpłynąć na utrzymanie najwyższych czynszów na stabilnym poziomie. Jednak wobec ograniczonej podaży powierzchni wysokiej jakości możliwe są pewne wzrosty w średniej perspektywie czasowej. Utrzyma się popyt na obiekty przemysłowe, ale łączny wolumen inwestycji raczej nie osiągnie poziomu z ostatnich dwóch kwartałów. Pod koniec 2010 r. można się spodziewać kompresji stóp kapitalizacji za najlepsze powierzchnie, zwłaszcza w Warszawie.

 

 

 

Rynek biurowy

PRZEGLĄD
Dobra koniunktura w polskiej gospodarce przy tempie wzrostu na poziomie ok. 3%, ma pozytywny wpływ na sytuację na rynku powierzchni biurowej. Najwyższe czynsze utrzymały się na stabilnym poziomie we wszystkich najważniejszych miastach regionalnych. Niemniej jednak niedobór powierzchni klasy A w warszawskim Centralnym Obszarze Biznesu spowodował wzrost stawek czynszów w tym rejonie. W trzecim kwartale stopy kapitalizacji za najlepsze nieruchomości nie uległy większym zmianom, nieznaczną kompresję odnotowano w lokalizacjach poza centrum Warszawy oraz w Poznaniu, Wrocławiu i Gdańsku.

TRENDY NA RYNKU NAJMU
Największym zainteresowaniem cieszą się głównie najlepsze nieruchomości w centrach miast, co doprowadziło do spadku najwyższych stawek czynszu w lokalizacjach poza centrum o wysokich wskaźnikach pustostanów. W Warszawie popyt był dość silny, generowany przede wszystkim ze strony firm przedłużających umowy najmu, w mniejszym stopniu ze strony nowych podmiotów wchodzących na rynek lub powiększających zajmowane powierzchnie. Największą transakcją było przedłużenie umowy najmu dotyczące 38 tys. mkw. w kompleksie Lipowy Office Park przez Bank Pekao S.A. Druga co do wielkości transakcja w trzecim kwartale to podpisanie umowy pre-lease przez Aviva w Platinum Business Park firmy GTC. Wzrost zainteresowania umowami tego typu spowodował, że firma ta poinformowała o planach rozpoczęcia w czwartym kwartale 2010 r. budowy dwóch nowych obiektów. Obecnie realizuje się niewiele inwestycji z uwagi na wciąż ostre kryteria przyznawania kredytów oraz słabszy popyt. Oczekuje się jednak, że pewna liczba projektów zabezpieczonych umowami pre-let lub prowadzonych przez deweloperów dysponujących kapitałem zostanie wkrótce rozpoczęta.

TRENDY NA RYNKU INWESTYCYJNYM
Łączna wartość inwestycji w nieruchomości w Polsce była wysoka w pierwszych trzech kwartałach 2010 r. W trzecim kwartale inwestycje w sektorze powierzchni biurowej, które stanowiły jedną piątą wszystkich inwestycji, wyniosły ponad 140 mln euro. Największe zainteresowanie wykazywali nabywcy z Europy Zachodniej przy niewielkiej aktywności ze strony polskich inwestorów. Firma Echo Investment uczestniczyła w dwóch największych transakcjach kwartału, w ramach których sprzedała Athina Park w Warszawie za ponad 32 mln euro i Avatar w Krakowie za ponad 30 mln euro. Uwaga inwestorów skupiała się głównie na budynkach
biurowych klasy A w największych miastach, szczególnie w Warszawie, gdzie w trzecim kwartale firma GTC sprzedała swoje dwie nieruchomości tej klasy.

PROGNOZA
Oczekuje się, że w najbliższych miesiącach polska gospodarka będzie nadal się rozwijać, co przyczyni się do utrzymania aktywności na rynku najmu i stabilnych stawek czynszu. Jednocześnie wraz ze wzrostem konkurencji może zmniejszyć się zakres oferowanych zachęt dla najemców powierzchni klasy A. Rynek inwestycyjny będzie nadal przyciągać inwestorów europejskich ze względu na korzystne warunki gospodarcze.

 

 

Rynek handlowy

PRZEGLĄD
Rynek nieruchomości handlowych w Polsce nadal radzi sobie dość dobrze, na co wpływ ma dobry poziom rozwoju gospodarczego. Zgodnie z prognozami początek roku zaczął się dość pomyślnie dla polskiej gospodarki, przy wzroście PKB w drugim kwartale na poziomie 3,5% w skali roku. Według najnowszych danych GUS-u
sprzedaż detaliczna w sierpniu znacząco wzrosła (6,6% rok do roku).

TRENDY NA RYNKU NAJMU
Na rynku najmu obserwuje się wzrost aktywności. Podobnie jak w pierwszym półroczu największy popyt generują głównie najemcy dużych powierzchni. Stawki czynszów utrzymują się na dość stabilnym poziomie we wszystkich podsektorach rynku handlowego, natomiast w najlepszych centrach handlowych nieznacznie wzrastają. Otwarto kilka nowych centrów handlowych, ale ze względu na trudności z pozyskiwaniem finansowania i niewielkim popytem wśród najemców liczba nowych obiektów oddawanych do użytku w porównaniu z ubiegłym rokiem wyraźnie się zmniejszyła. Największym zainteresowaniem cieszą się najlepsze obiekty w większych miastach, choć najemcy dużych powierzchni handlowych kontynuują ekspansję na terenie całego kraju. Na przykład, firma New Yorker wynajęła 710 mkw. w Galerii Słonecznej w Radomiu, C&A wynajęła 1.380 mkw. w Galerii Sanowa w Przemyślu, Stokrotka wynajęła 1.840 mkw. w Galerii Katowickiej w Katowicach, Pure zajmie 1.535 mkw. w Centrum Agora w Bytomiu, a sieć Multikino podpisała umowę najmu 3.045 mkw. w Millennium Hall w Rzeszowie.

TRENDY NA RYNKU INWESTYCYJNYM
Spośród państw Europy Środkowo-Wschodniej Polska jest postrzegana jako kraj o najmniejszym ryzyku, a wyniki polskiej gospodarki i handlu w połączeniu z atrakcyjnymi cenami przyciągnęły uwagę inwestorów. Stopy kapitalizacji dla najlepszych powierzchni handlowych obecnie nie ulegają większym zmianom.

PROGNOZA
W krótkiej perspektywie czasowej popyt wśród najemców utrzyma się na dość stabilnym poziomie, a największym zainteresowaniem będą się cieszyć obiekty w najlepszych lokalizacjach. Najwyższe czynsze i stopy kapitalizacji dla najlepszych powierzchni nie ulegną znacznym zmianom. Jednak wzrost zainteresowania centrami
handlowymi wysokiej jakości może spowodować presję zniżkową na stopy kapitalizacji pod koniec 2010 r.