Jakie prawa posiada lokator?

The Carpenters Estate to nieużywany wieżowiec, który z powodzeniem mógłby stanąć na dowolnym polskim blokowisku. Prawdopodobnie większość mieszkańców Londynu za nic by nie zamieszkała w jednym z jego 600 lokali. A jednak w ostatnich dniach grupa 29 samotnych matek zdecydowała się wprowadzić, nielegalnie, do tego właśnie bloku.

Pełny cykl systemu brytyjskiego

Zrobiły to, ponieważ, jak 24 tys. innych osób w gminie Newham, nie mogą doczekać się mieszkania socjalnego od gminy. Zanim zdecydowały się na okupację, przeszły przez pełny cykl brytyjskiego systemu zapobiegania bezdomności. Najpierw straciły mieszkania wynajmowane od prywatnego właściciela. Gmina dała im w tej sytuacji propozycję: żeby znaleźć mieszkanie, powinny przeprowadzić się z Londynu do Birmingham lub Manchesteru. Nie skorzystały. Kiedy próby znalezienia takiego mieszkania, na które mogłyby sobie pozwolić zawiodły, zostały skierowane do specjalnego hostelu, który w naszych realiach oznacza schronisko. W instytucjach tego rodzaju opłaty są niskie plasują się na poziomie od 10 do 40 funtów za tydzień. Większość kosztów utrzymania pokrywają władze. Tyle, że w Newham zdecydowano, że środki przeznaczane na hostele zostaną obcięte. Kobiety wylądowały na bruku. To nie odosobniony przypadek. Z danych brytyjskiego ministerstwa ds. samorządów wynika, że w samym tylko 2013 roku eksmitowano w Wielkiej Brytanii 116,5 tys. osób. 13,7 tys. trafiło do hosteli. Inni skorzystali m.in. z ofert prywatnych właścicieli dotowanych przez państwo.

Czytaj również: Rynek nieruchomości

Hostele być może także w Polsce

Hostele takie, jak w Wielkiej Brytanii funkcjonują także w innych krajach Europy Zachodniej, np. we Francji. Wkrótce mogą pojawić się w Polsce. Pomysł rzuciła i przekuła w język ustawy posłanka Anna Grodzka z Zielonych. Zgodnie z projektem gminy mają im zapewnić eksmitowanym tak zwane pokoje hostelowe, miejsca gdzie będzie można przebywać do czasu uzyskania prawa do innego mieszkania. Wśród innych propozycji nowelizacji ustawy o ochronie lokatorów jest między innymi prawo do lokalu socjalnego dla tych, którym grozi eksmisja na podstawie decyzji administracyjnej, aktu notarialnego, licytacji mieszkania. A więc także osobom, które mają zaległości czynszowe.

Mieszkanie to zobowiązanie

To już kierunek przeciwny do brytyjskiego. Zgodny natomiast z duchem rozwiązań kontynentalnych – niemieckich i francuskich. Na wyspach osoba zalegająca z czynszem uznawana jest za winną własnej bezdomności a w związku z tym nieuprawnioną do żadnych świadczeń. We Francji istnieje natomiast instytucja domniemania dobrej woli lokatora. Co oznacza, że jeśli nie płaci czynszu, trzeba mu dopiero udowodnić, że robi to z premedytacją. Nie można go też eksmitować z lokalu przed końcem umowy. I to nawet, gdy zalega z opłatami. To państwo (na mocy tzw. prawa DALO z 2007 roku) zobowiązane jest do zapewnienia dachu nad głową obywatelom. Realizacja prawa DALO pozostaje w dużej mierze teoretyczna. Tylko 40% tych, którym specjalne komisje przyznały priorytetowe prawo do mieszkania socjalnego rzeczywiście je otrzymało. W Paryżu odsetek jest jeszcze niższy i wynosi 25 proc. Z kolei w Niemczech władze mogą wręcz przejąć zaległości czynszowe i przyznać dodatek (Wohngeld) pozwalający utrzymać mieszkanie. Dotyczy to tych przypadków, w których zagrożenie bezdomnością jest realne i nie ma innej możliwości rozwiązania problemu. Dzięki temu jednak najemca może utrzymać lokal, a właściciel otrzymywać pieniądze z czynszu. Inna sprawa, że niemieckie prawo jest dość twarde w kwestii niepłacenia czynszu. Wystarczą dwumiesięczne zaległości, żeby rozpocząć procedurę eksmisji. Jeśli jednak najemca wykaże, że wypowiedzenie umowy mogłoby spowodować poważne problemy dla niego lub jego rodziny, może powstrzymać eksmisję. Przykładowym powodem jest brak innego mieszkania, na którego wynajem mógłby sobie pozwolić.

Prawo do zajęcia czysto teoretyczne

Wróćmy na moment do pomysłu eksmitowanych matek z londyńskiego Newham. Wprawdzie we Francji tak samo, jak w Wielkiej Brytanii, nie można zająć bezprawnie cudzego mieszkania, prawo daje jednak pewną możliwość w tym zakresie władzom. Specjalny przepis pochodzi z 1945 roku i pozwala państwu przejąć niezamieszkany dłużej niż pół roku budynek i urządzić w nim mieszkania socjalne. Administracja płaci właścicielom niewielki czynsz – taki, jak w mieszkaniu socjalnym. W ciągu kilkudziesięciu lat prawo było wykorzystywane jednak bardzo rzadko. Nie bez przyczyny: wiele z pustych budynków należy do wielkich instytucji finansowych. Położone są w luksusowych dzielnicach Paryża i trudno komukolwiek wyobrazić sobie, że mieliby tam zamieszkać najbiedniejsi mieszkańcy francuskiej stolicy. Na inny, nietypowy pomysł wpadli Niemcy. W związku z rosnącymi czynszami związek gmin niemieckich zaproponował niedawno przekształcenie na mieszkania socjalne dawnych koszar używanych przez wojsko niemieckie i stacjonujące w tym kraju oddziały zagraniczne.

Czytaj również: Najbardziej prestiżowe lokalizacje w największych polskich miastach

Zawsze lepiej się dogadać 

Zajmowanie mieszkań to oczywiście ekstremum. Znacznie korzystniej, dla każdej ze stron, jest się dogadać. W Holandii, gdzie większość mieszkań wynajmowanych jest od tzw. towarzystw mieszkaniowych, istnieje odpowiednia procedura, dzięki której najemca może spłacić długi i utrzymać mieszkanie. To ważne, ponieważ czynsze w lokalach socjalnych są regulowane i nie mogą przekroczyć 699 euro. Utrata mieszkania oznaczałaby konieczność szukania lokalu na wolnym rynku, a więc ponoszenia większych nakładów na jego utrzymanie. Projekt Grodzkiej idzie w podobnym kierunku. Lista tych, którzy będą uprawnieni do dodatku mieszkaniowego ma być rozszerzona na osoby, które utraciły lokal ze względu na zaległości. Pod warunkiem, że wcześniej podpiszą ugodę w sprawie ich spłaty.Tak też jest w Niemczech, gdzie uzyskanie uprawnienia do dodatku mieszkaniowego zależy przede wszystkim od wysokości dochodów. Warto dodać, że w 2012 roku przyznano tam 783 tys. takich świadczeń, a ich łączna wartość przekroczyła 1,2 mld euro. Przeciętna wysokość dodatku to 114 euro miesięcznie. W Szwecji z kolei gospodarstwa domowe, których nie stać na opłacanie czynszu, mogą otrzymać specjalne wsparcie, w tym na pokrycie zaległości. Ale uwaga: zostanie ono przyznaje tylko wtedy, gdy będą one wynikiem braku pieniędzy. Jeśli pracownik pomocy społecznej wykaże, że najemcy mieli pieniądze na czynsz, ale go nie zapłacili, dodatek nie zostanie przyznany.

- Coraz częściej w wielu miastach w Polsce dłużnicy czynszowi mogą skorzystać z programu pomocowego polegającego na odpracowywaniu zaległości. Program najczęściej dotyczy użytkowników mieszkań komunalnych i obejmuje wykonanie prac porządkowych, ogrodniczych lub konserwatorskich. W Łodzi dzięki takim działaniom udało się odpracować kwotę ponad 35 tysięcy złotych. Niektórzy pracownicy byli tak solidni, że pracodawca próbował zatrudnić ich na stałe, co umożliwiło szybsze wyjście z kłopotów finansowych. Prognozuje się, że problem zadłużenia czynszowego w Polsce sięga 25% lokatorów mieszkań komunalnych.- mówi Maciej Górka z domiporta.pl 

Na koniec warto porównać czas potrzebny na eksmisję w kilku krajach europejskich. We Francji procesy mogą ciągnąć się nawet przez półtora roku. W Niemczech w sumie zajmuje to około 15 miesięcy. W Holandii mieszkanie można stracić w pół roku, a w Szwecji w trzy miesiące. W każdym jednak przypadku są to sprawy skrajne. Zarówno dla właścicieli jak i najemców korzystniej jest się dogadać.