Kampania edukacyjna "Szybko na swoim" - Mieszkaj zgodnie z prawem czyli niektóre prawne aspekty zakupu nieruchomości

Mieszkanie stanie się naszą własnością dopiero po podpisaniu aktu notarialnego. Tylko ten dokument przenosi na nas prawo własności. Dzieje się tak zarówno w przypadku kupna mieszkania nowego, jak i lokalu od innego właściciela. Zanim to nastąpi, musimy jednak sprawdzić szereg szczegółów związanych z nieruchomością, a w kolejnym etapie podpisać tzw. umowę przedwstępną i ewentualnie inne wymagane umowy. Akt notarialny będzie zatem dopiero ostatnim punktem naszych zmagań z prawnymi uregulowaniami w tej dziedzinie.

Im więcej detali uda nam się sprawdzić przed złożeniem podpisów pod stosownymi dokumentami, tym bardziej będziemy pewni, że nasze wymarzone lokum jest rzeczywiście warte zachodu – stwierdza Marta Kosińska, pomysłodawczyni Ogólnopolskiej Kampanii Edukacyjnej „Szybko na swoim” (www.szybkonaswoim.pl)

Sprawdzamy...

 
W przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym należy w pierwszej kolejności sprawdzić wiarygodność developera – radzi Justyna Dubielak, prawnik Ogólnopolskiej Kampanii Edukacyjnej „Szybko na swoim”.
Developer powinien posiadać tytuł prawny do nieruchomości, na której planuje inwestycje oraz dysponować wszystkimi niezbędnymi decyzjami administracyjnymi - wypisem i wyrysem z planu zagospodarowania przestrzennego, informującym czy działka jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. Jeśli teren nie jest objęty nowymi planami zagospodarowania przestrzennego, developer powinien też przedstawić decyzję o warunkach zabudowy, informującą o rodzaju
i rozmieszczeniu budynków, jakie mogą znaleźć się na działce oraz pozwolenie na budowę, zgodną z zatwierdzonym projektem budowlanym.

Zalecam również sprawdzenie księgi wieczystej nieruchomości, na której prowadzona jest inwestycja pod kątem istnienia jakichkolwiek obciążeń nieruchomości lub roszczeń – dodaje Justyna Dubielak – należy bowiem pamiętać, że developer może rozpocząć budowę dopiero wówczas, gdy wszystkie decyzje są już ostateczne, a więc niezaskarżalne. W przypadku gdyby któraś z nich została wcześniej zaskarżona, lepiej będzie poczekać na rozstrzygnięcie sporu, inaczej inwestycja może zostać w każdej chwili wstrzymana, co znacznie opóźni, a w najgorszym przypadku całkowicie uniemożliwi budowę.

Kupno mieszkanie na rynku wtórnym również wymaga podjęcia szeregu czynności sprawdzających.

 
Przede wszystkim należy sprawdzić czy osobie, od której mamy kupić mieszkanie przysługuje tytuł prawny do tego mieszkania, czyli czy jest jego właścicielem lub współwłaścicielem – radzi prawnik kampanii „Szybko na swoim” – jeśli tak nie jest trzeba się dowiedzieć, czy właścicielowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub czy udzielił pełnomocnictwa do sprzedaży lokalu osobie trzeciej.
Powinniśmy też wybrać się do sądu i zajrzeć do ksiąg wieczystych. Sprawdzimy w nich czy osoba lub osoby, które zamierzają nam mieszkanie sprzedać, są ujawnione jako właściciele tej nieruchomości.

Przy okazji dowiedzmy się czy mieszkanie nie jest obciążone hipoteką lub innymi prawami albo roszczeniami osób trzecich – przypomina Justyna Dubielak - pomimo sprzedaży mieszkania, hipoteka lub inne obciążenia mogą na nim pozostać gdyż są one przypisane do mieszkania a nie do osoby właściciela.

W przypadku własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, dla którego w wielu przypadkach nie jest prowadzona księga wieczysta, sprzedający powinien nam przedstawić zaświadczenie ze spółdzielni, o tym, że przysługuje mu do spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. A jeśli chcemy kupić takie mieszkanie na kredyt, wówczas warto poprosić o pisemną zgodę ze spółdzielni na utworzenie dla lokalu księgi wieczystej.

Zarówno jednak w przypadku własności jak i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dobrze jest też otrzymać od sprzedającego kopię umowy, na podstawie której nabył prawo do mieszkania – podsumowuje Justyna Dubielak.

Rezerwujemy...

 
Umowa przedwstępna to w pewnym sensie rezerwacja wybranego przez nas miejsca.  Niekiedy, na rynku pierwotnym podpisuje się jeszcze tzw. umowę rezerwacyjną, służącą do tzw. „zaklepania” sobie upatrzonego mieszkania, ale jest to zabieg dość rzadko spotykany i nie dający kupującemu praktycznie żadnych praw. Zupełnie inaczej jest jednak w przypadku umowy przedwstępnej. Może mieć ona wprawdzie zarówno zwykłą formę pisemną, jak i aktu notarialnego, ale w każdym z obu przypadków wiąże się już z poważnym zobowiązaniem.

W przypadku zwykłej formy pisemnej, gdy z przyczyn leżących po stronie developera lub kupującego nie dojdzie do zawarcia umowy przeniesienia własności, developer zwraca kupującemu wpłacone środki, zazwyczaj potrącając przewidziane w umowie opłaty, jeżeli to kupujący nie chce zawarcia umowy końcowej – wyjaśnia prawnik kampanii „Szybko na swoim” - natomiast w przypadku umowy w formie aktu notarialnego, obu stronom przysługuje wybór roszczenia – albo mogą się rozliczyć z wpłaconych przez kupującego środków albo mogą żądać od drugiej strony zawarcia umowy końcowej.

Podobne różnice form, w jakich podpisywane są umowy przedwstępne, występują w momencie zakupu mieszkania z rynku wtórnego.
Przy umowie przedwstępnej kupujący płaci sprzedającemu ustaloną przez strony kwotę tytułem zadatku – przypomina Justyna Dubielak - zadatek ma gwarantować obu stronom pewność przyszłej transakcji, czyli końcowej umowy sprzedaży. W przypadku bowiem, kiedy w terminie określonym w umowie przedwstępnej nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży z przyczyn leżących po stronie kupującego,sprzedający ma prawo zatrzymania zadatku. Natomiast, gdy to sprzedający z jakiś przyczyn wycofa się z chęci sprzedaży, kupujący ma prawo żądać zwrotu dwukrotności wpłaconej tytułem zadatku kwoty. Gdy umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, a jedna ze stron wycofa się z transakcji, druga strona wedle wyboru ma prawo albo zatrzymać albo żądać zwrotu podwójnej wysokości zadatku w zależności od tego czy jest sprzedającym czy kupującym ewentualnie żądać zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. W przypadku umowy w zwykłej formie pisemnej przysługują stronom jedynie roszczenia dotyczące zadatku. 

No i kupujemy...

 
Końcowa umowa sprzedaży powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, inaczej nie będzie ważna – ostrzega prawniczka kampanii „Szybko na swoim”.
Musimy więc wybrać się do notariusza. Trochę to niestety kosztuje i warto już wcześniej przewidzieć wysokość tych opłat. Doradcy finansowi dysponują tzw. kalkulatorami kosztów, dzięki którym łatwo nam będzie obliczyć wysokość tych sum.
I tak w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym o wartości 150 tysięcy złotych, opłaty notarialne wyniosą ponad 2 tysiące plus 150 złotych za wypis z aktu notarialnego – wylicza Maciej Kossowski, ekspert z firmy Expander, współpracujący z portalem www.szybkonaswoim.pl Oprócz tego trzeba też przewidzieć pulę pieniędzy na podatek od czynności cywilno-prawnych (4 tysiące w omawianym przypadku), założenie księgi wieczystej (ponad 500 złotych) i wreszcie opłaty związane z hipoteką (około 300 złotych) i ubezpieczeniem kredytu (jeśli takowy zaciągamy)...
Akt notarialny nowego mieszkania powinien zawierać zapis o wyodrębnieniu naszego lokalu z nieruchomości i założeniu dla niego oddzielnej księgi wieczystej, w której będziemy wpisani jako właściciele.

Natomiast w akcie notarialnym mieszkania z rynku wtórnego, kupujący składa wniosek o wpisanie go jako właściciela w księdze wieczystej lokalu, jeżeli taka księga jest prowadzona lub o utworzenie księgi wieczystej dla lokalu i wpisanie kupującego jako właściciela.

Poza dokumentami potwierdzającymi tytuł prawny do lokalu przysługujący sprzedającemu, przy okazji podpisania tej umowy sprzedający powinien nam również przedstawić zaświadczenie o nie zaleganiu z płatnością czynszu i innych opłat eksploatacyjnych – dodaje Justyna Dubielak – potrzebne też będzie zaświadczenie o wymeldowaniu wszystkich osób z lokalu oraz, w przypadku, gdy budynek mieszkalny położony jest na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, oświadczenie, że opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu oraz należne podatki zostały opłacone.

Ufff... A potem możemy odebrać klucze...

Organizator:

www.szybkonaswoim.pl

Partner:

Moje Mieszkanie

Patroni medialni:

Gazeta Prawna, The Warsaw Voice

Czytaj również: MdM - kto pierwszy ten lepszy