Kupno nieruchomości pod przyszły wynajem - jak przeprowadzić transakcję, aby najwięcej zarobić?

Inwestorzy zainteresowani zakupem mieszkania od kilku lat kupują je przede wszystkim za gotówkę. Jak pokazują badania i statystki, ponad połowa lokali  kupowanych w Polsce od developerów finansowana jest właśnie w ten sposób. Co prawda odsetek ten nieco się zmniejszył na przestrzeni ostatnich paru miesięcy, gdyż aktualnie wynosi 53%, a w pierwszym kwartale 2018 roku był na poziomie 62%, jednak w dalszym ciągu zakupy za gotówkę stanowią większość transakcji na tym rynku. Jednak czy jest to najbardziej efektywne finansowo rozwiązanie dla nabywców lokali?

Co mówią liczby?

W celu udzielenia odpowiedzi na powyższe pytanie, najlepiej sprawdzić na konkretnym przykładzie wskaźnik rentowności własnego kapitału, tj. ROE (Return on Equity), będącą metodą oceny efektywności ekonomicznej inwestycji. Analitycy platformy Rentier.io przeanalizowali zakup mieszkania o następujących parametrach: 2 pokoje,  zlokalizowane na warszawskim Bemowie, którego cena ofertowa wynosi 240 tys. zł (do remontu), powierzchnia 34,1 m2, ostatnie (10) piętro w bloku, czynsz miesięczny 280 zł, wystawione na sprzedaż na jednym z najpopularniejszych portali ogłoszeniowych.

Zakup za gotówkę

Założenia, które zostały przejęte:

• okres inwestycji – 30 lat

• nakłady na wykończenie – 17 000 zł (mieszkanie jest do remontu, więc założono 500 zł/m2 dodatkowych kosztów)

• wydatki na nowe meble i AGD – 17 000 zł

• szacowany przychód z najmu – 2 100 zł (na podstawie estymacji platformy Rentier.io)

• liczba miesięcy najmu w roku – 11 miesięcy (konserwatywne założenie - średnio jeden miesiąc pustostanu rocznie)

• koszty niewielkiego remontu – odświeżenia mieszkania co 3 lata – 500 zł

• koszty większego remontu co 10 lat – 10 000 zł

• koszty doposażenia mieszkania co 2 lata – 500 zł

• 150 zł rocznie na różne niespodziewane wydatki, np. awarie.

Czytaj również: Czy kupując mieszkanie warto zainwestować w dodatkowy garaż na wynajem?

^{Wskaźniki efektywności zakupu nieruchomości za gotówkę oraz pozostałe parametry ekonomiczne nabycia analizowanego lokalu. Źródło: Rentier.io}

W przypadku kredytowania zakupu nieruchomości, rentowność kapitału własnego - ROE brutto wynosi 5,58% brutto, czyli jest ponad dwukrotnie wyższy niż w przypadku wysoko oprocentowanej obecnie lokaty bankowej –  2,5% brutto.

Mieszkanie kupowane na kredyt

Na potrzeby kredytu zostały przyjęte następujące założenia:

• wkład własny – 20%

• oprocentowanie kredytu (WIBOR + marża) – 3,5%

• nakłady na wykończenie zostaną pokryte także z kredytu

^{Wskaźniki efektywności zakupu nieruchomości na kredyt oraz pozostałe parametry ekonomiczne nabycia analizowanego lokalu. Źródło: Rentier.io}

Czytaj również: Mieszkanie dla studenta - lepiej kupić czy wynajmować dziecku przez okres studiów?

Zatem, w przypadku kredytowania zakupu nieruchomości, rentowność kapitału - ROE brutto - wynosi aż 17,68%, czyli  ponad trzy razy więcej niż w przypadku zakupu tego samego lokalu za gotówkę – 5,58%. Co ważne, zmniejsza się także okres zwrotu o 5 lat na korzyść zakupu lokalu na kredyt; w przypadku zaciągnięcia kredytu okres zwrotu wynosi 12 lat, zaś dla gotówki 17 lat. Należy jednak zauważyć, że w przypadku zaciągnięcia kredytu właściciel lokalu otrzymuje co miesiąc do ręki mniej gotówki. Niemniej myśląc długoterminowo, zainwestowane pieniądze bardziej efektywnie pracują dla inwestora w opcji finansowania kredytem.

Powyższe analizy Rentier.io pokazują, że lepszą strategią w dążeniu do niezależności finansowej jest zbudowanie portfela kilku nieruchomości na wynajem, przy wykorzystaniu dźwigni w postaci kredytu, zamiast zakupu jednego lokalu za gotówkę. Warto jednak mieć na uwadze,  że kredyt zaciąga się na dłuższy okres, niż tylko kilka miesięcy czy parę lat. A w przyszłości sytuacja ekonomiczna w kraju i na świecie może ulec zmianie. W przypadku kryzysu gospodarczego nastąpi wzrost oprocentowanie kredytu, co będzie skutkowało obniżeniem się ROE, w przypadku zakupu mieszkania na kredyt. Zatem każdy inwestor – przyszły nabywca nieruchomości – powinien  dokładnie rozważyć jaką strategię przyjmuje i zdecydować czy sfinansować zakup inwestycji za gotówkę czy na kredyt.