Mieszkania z umiarkowanym czynszem - jak działa program Społecznego Budownictwa Czynszowego

Luka czynszowa

Dostęp do mieszkań z umiarkowanym czynszem jest szczególnie ważny dla gospodarstw  domowych, których dochody są zbyt wysokie, aby pozyskać mieszkanie gminne, ale jednocześnie nie pozwalają na zakup lub wynajęcie samodzielnego mieszkania. Według ostatniego raportu Habitat for Humanity zjawisko to dotyka aż 40 proc. polskiego społeczeństwa. Określa się je jako tzw. „lukę czynszową”. Samodzielne mieszkanie dla polskich rodzin wciąż nie jest norma. Na 1000 Polaków przypada 381 mieszkań, natomiast mediana w Unii Europejskiej to 435.

Czytaj również: Niedoinwestowanie termomodernizacji budynków komunalnych - będą zmiany prawne

Społeczne budownictwo czynszowe to jedna z odpowiedzi na ten problem. Preferencyjnych kredytów na ten cel udziela Bank Gospodarstwa Krajowego. Dzięki niskiemu oprocentowaniu kredytów, umiarkowanym kosztom budowy oraz często również partycypacji najemców w kosztach realizacji inwestycji stawki czynszu mogą być utrzymywane na niskim poziomie. Przeciętny czynsz w takim mieszkaniu jest zwykle o kilkadziesiąt procent niższy od rynkowego. Udział w kosztach budowy jest podobny do kaucji zwracanej przy wyprowadzce i pobieranej od kolejnych lokatorów. Dzięki wprowadzonej w 2018 r. możliwości łączenia kredytu preferencyjnego SBC z grantem dla gminy z Funduszu Dopłat inwestorzy coraz częściej rezygnują z wymogu wnoszenia przez najemców partycypacji w kosztach budowy.

Już ponad 2 tysiące rodzin otrzymało klucze do wykończonych pod klucz mieszkań z umiarkowanym czynszem, w standardzie nieustępującym mieszkaniom z rynku deweloperskiego. Takich mieszkań wciąż brakuje. We wrześniu zapraszamy wszystkie uprawnione podmioty do składania wniosków w siódmej edycji programu SBC, w której na inwestorów czeka pula środków na kredyty preferencyjne w kwocie przekraczającej 1,3 mld zł. Limitowany czynsz dla najemców to ogromna zaleta przy stale rosnących cenach. Finansowanie mieszkalnictwa i poprawa jakości życia Polaków jest jednym z filarów działalności BGK – mówi Dariusz Stachera, dyrektor zarządzający pionem programów mieszkaniowych w BGK.

Przekłada się to na duże zainteresowanie najemców, szczególnie wobec wzrostu cen wykonawstwa, materiałów budowlanych i samych mieszkań, zarówno na rynku deweloperskim, jak i na wynajem. Od początku trwania programu najwięcej mieszkań czynszowych powstało na Śląsku, Mazowszu i na Dolnym Śląsku.

Doskonalenie programu

Bank Gospodarstwa Krajowego wraz z Ministerstwem Inwestycji i Rozwoju cały czas pracują nad doskonaleniem programu, ułatwiając powstanie nowych osiedli. Na początku lipca prezydent podpisał zmianę w przepisach ułatwiających korzystanie ze społecznego najmu czynszowego. Zmiany to szansa na większy dostęp do dobrej jakości mieszkań. Wynajmujący mogą spać spokojnie, ponieważ zrezygnowano z weryfikacji ich dochodów co dwa lata. Spełniony warunek wysokości dochodów z dnia zawarcia umowy najmu nie zostanie zakwestionowany w przypadku np. awansu zawodowego. Zrezygnowano także z najniższych limitów dochodów najemców, co znacząco podniosło limity dochodów najemców.

Mieszkania ze wsparciem BGK budują najczęściej Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS-y), ale coraz więcej zachęt pojawia się także dla innych inwestorów. Nowe przepisy ułatwią rozpoczęcie inwestycji spółdzielniom mieszkaniowym. Do zaangażowania się w program, czyli zaciągnięcia kredytu, ma wystarczyć decyzja zarządu spółdzielni, a nie walnego zgromadzenia jak dotychczas. Spółdzielnie od połowy 2017 r. mogą przeznaczyć środki z kredytu na mieszkania udostępniane na zasadzie lokatorskiego spółdzielczego prawa dla lokalu, a nie tylko lokale na wynajem. Procedurę ubiegania się o kredyt uprości także zniesienie wymogu zawarcia umowy z gminą w przypadku inwestorów nienależących do samorządów. Ponadto inwestorzy tacy jak spółdzielnie mieszkaniowe i prywatne TBS-y, mogą pozyskać wykonawcę inwestycji bez przetargu. Pozwolenie na budowę jest niezbędne dopiero na etapie podjęcia decyzji kredytowej przez BGK, a nie jako załącznik do wniosku kredytowego, jak miało to miejsce dotychczas.

Czytaj również: Centrum Badań i Analiz Rynku ogłosiło wyniki Rankingu Budowlana Marka Roku 2019

Kolejna możliwość starania się o preferencyjny kredyt z BGK pojawi się 1 września. Wówczas bank rozpocznie trwający jeden miesiąc nabór wniosków, które składać mogą TBS-y gminne i prywatne, spółki gminne niebędące TBS-ami oraz spółdzielnie mieszkaniowe. Do rozdysponowania czeka aż 1,3 mld zł.