Raport szybko.pl: Analiza wtórnego rynku nieruchomości IV kwartał 2006 - Część I "

Sytuacja w największych polskich miastach

Wbrew oczekiwaniom koniec roku nie przyniósł ani stabilizacji cen ani też nawet odrobiny spokoju. Wręcz odwrotnie, ostatni kwartał to najwyższe w skali roku wzrosty cen na wtórnym rynku nieruchomości. Po raz kolejny najbardziej, bo aż o 28%, niemal 1/3 wzrosły ceny mieszkań we Wrocławiu! W grudniu za metr kwadratowy w stolicy Dolnego Śląska trzeba było zapłacić już ponad 6 tysięcy złotych, dokładnie 6 282.  W IV kwartale we Wrocławiu pokonane zostały dwie bariery, najpierw we wrześniu po rekordowym w tym roku wzroście w skali całego kraju, rzędu 17%, ceny przekroczyły próg 5 tysięcy złotych za metr. W grudniu na wykresach pojawiła się kolejna „magiczna” liczba: 6 tysięcy. Analizując ceny w 2006 roku we wszystkich miastach, nasuwa się wniosek, że w zasadzie na rynku nie funkcjonowało pojęcie „bariery” czy „magicznego progu X tysięcy”. W kolejnych kwartałach ceny rosły o 1 000 złotych lub nawet więcej na metrze. Bariery funkcjonują przede wszystkim w naszej świadomości, choć jeśli chodzi o ceny nieruchomości, to po doświadczeniach roku 2006 wiele rzeczy przestało nas dziwić.

Swego rodzaju niespodzianką jest w IV kwartale 26% wzrost  średniej ceny metra kwadratowego mieszkania w Poznaniu. Spadek cen w I-szym kwartale, a następnie kilkuprocentowe wzrosty w II i III kwartale były na tle innych miast stosunkowo niewielkimi ruchami cenowymi. Wygląda jednak na to, że pod koniec roku także mieszkańcom Poznania udzieliła się gorączka kupowania. Decyzja jest zresztą jak najbardziej racjonalna. W Poznaniu ceny są nadal bardzo atrakcyjne w porównaniu z Wrocławiem, Krakowem, a nawet Gdańskiem. Miasto spełnia także większość przesłanek, które mogą mu wróżyć przyszłą prosperitę. Dlatego decyzję o kupnie mieszkania w jak najkrótszym czasie powinni podejmować wszyscy, którzy takich mieszkań potrzebują. Natomiast osoby kupujące mieszkania w celach inwestycyjnych lub nazywając to po imieniu spekulacyjnych, po dynamicznym wzroście w IV kwartale, zapewne przestaną się wahać i zainwestują w Poznaniu, gdzie ciągle dużo niższe nakłady niż w pozostałych aglomeracjach, dają szansę na wyższe zyski.

Ostatnie 3 miesiące 2006 roku to kolejny okres bardzo dynamicznego wzrostu cen w Gdańsku. Po raz drugi z rzędu  średnie ceny na rynku wtórnym wzrosły o 20%. W grudniu za metr kwadratowy w Gdańsku trzeba było zapłacić ponad 5 375 złotych, czyli o 75% więcej niż w styczniu. Tylko w ciągu ostatniego półrocza mieszkania na gdańskim rynku wtórnym zyskały ponad 41% i tym samym Gdańsk uplasował się na drugim miejscu po Wrocławiu, jeśli chodzi o najwyższe procentowe zmiany cen w roku 2006.
 
W Warszawie i Krakowie w ostatnim kwartale miały miejsce porównywalne wzrosty średnich cen: w Krakowie o 12,9%, natomiast w Warszawie o 13,9%. Choć w ciągu roku zdarzało się, że ceny krakowskie były wyższe od warszawskich, w chwili obecnej zachowane jest „status quo” i średnia warszawska wynosi 7 903 i jest o 731 złotych wyższa od cen w Krakowie.

Analizując sytuację na wtórnym rynku nieruchomości kwartał po kwartale trudno się było spodziewać, że koniec roku przyniesie największe zmiany cen. Wydawało się, że rekordy padły w końcówce II kwartału, kiedy następowały zmiany w przepisach dotyczących zasad udzielania kredytów walutowych. Jest to prawda w przypadku Krakowa, gdzie w II kwartale nastąpił 33% wzrost cen oraz Warszawy, gdzie od kwietnia do czerwca ceny podniosły się o 17%. Natomiast we Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu rekordy padały w ostatnim kwartale 2006 roku. Jeśli policzymy średni kwartalny wzrost ceny dla wszystkich analizowanych lokalizacji, to w II kwartale wyniósł on 10,5%, a w IV prawie dwa razy tyle, bo 20,1%. Przyczyny pozostają niezmienne od miesięcy: zbyt mała podaż mieszkań w stosunku do popytu. Nic niestety nie zapowiada zamiany tej sytuacji. W 2006 roku nie nastąpiły żadne znaczące zmiany legislacyjne, które mogłyby doprowadzić do zwiększenia liczby budowanych mieszkań. Najważniejsza tegoroczna ustawa dotycząca budownictwa „Ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania”, została uchwalona w październiku i w swoim założeniu ma wspomóc kupujących, a więc dodatkowo wzmocnić popyt na nieruchomości. Skutki jej działania widoczne będą najszybciej w II kwartale 2007 roku, kiedy „kredyty z dopłatą” znajdą się w ofercie banków. Dodatkowym motywatorem do dokonywania zakupów (na rynku pierwotnym) do końca 2006 roku była likwidacja ulgi odsetkowej.  Jedynie osoby, które zaciągną kredyt hipoteczny do końca 2006 roku, będą mogły odpisać od dochodu wydatki na spłatę odsetek od kredytu. W IV kwartale w mediach pojawiły się kolejne informacje o rekordowych cenach za grunty w świetnych lokalizacjach w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie. We wszystkich rekordowych transakcjach kupującymi byli deweloperzy z Unii. Jest to kolejny dowód na niesłabnące zainteresowanie inwestorów zagranicznych polskim rynkiem nieruchomości. Zainteresowanie te przekłada się oczywiście na zakupy, przede wszystkim w największych polskich miastach, a w efekcie końcowym poprzez zwiększenie popytu wpływa na wzrost cen.

Należy się spodziewać, że ceny będą nadal pięły się w górę. Szczegóły dotyczące prognozowanego rozwoju sytuacji znajdą się w materiale „Prognoza na rok 2007”, który zostanie opublikowany w połowie stycznia 2007.

Wykres 1. Zmiany średnich cen metra kwadratowego w IV kwartale 2006 w największych polskich miastach. ¬ródło www.szybko.pl

Szczegółowe dane dotyczące Warszawy, Krakowa, Gdańska , Poznania i Wrocławia
Warszawa

Trzy ostatnie miesiące 2006 roku to dalszy niczym niezachwiany wzrost cen mieszkań w Warszawie. Pod koniec grudnia za metr kwadratowy mieszkania na rynku wtórnym trzeba było zapłacić o 965 złotych więcej niż we wrześniu. Oznacza to, że jeśli udało nam się kupić 50 metrów we wrześniu mogliśmy zarobić niemal 50 tysięcy złotych w ciągu 3 miesięcy. Podobnie jak w poprzednim kwartale na wartości zyskały mieszkania we wszystkich warszawskich dzielnicach. Najbardziej, bo o 16% w stosunkowo niedrogim pod koniec III kwartału Ursusie. We wrześniu można tam było kupić mieszkanie w cenie 6 tys. za metr, na koniec roku trzeba było wydać o 1185 złotych więcej. W grudniu średnia warszawska cena metra kwadratowego wyniosła 7903 złotych. Nic dziwnego, że już tylko w nielicznych dzielnicach można kupić za mniej niż 7 tysięcy. Są to Bródno, Gocław, Praga Północ, Tarchomin i Targówek. Także tradycyjnie popularne lokalizacje zyskały więcej niż średnio cała Warszawa, na Ursynowie ceny wzrosły o 16%, na Żoliborzu o 15%. Już w styczniu 2007 roku średnia cena dla Warszawy przekroczy poziom 8 tysięcy za metr, a bardzo prawdopodobne jest, iż w I kwartale w kolejnych dzielnicach pojawią się ceny 5 cyfrowe. Będą to najprawdopodobniej Mokotów i Kabaty.

Na początku roku trudno było wyobrazić sobie, że ceny w stolicy poszybują do tak wysokiego  poziomu, szczególnie jeśli wzięło się pod uwagę fakt, iż i tak były zdecydowanie najwyższe w skali kraju. Dziś jednak, po informacjach o kolejnych rekordowych cenach, które osiągnęły grunty w atrakcyjnych warszawskich lokalizacjach, nikt nie ma wątpliwości, że dalsze wzrosty to naturalna kolej rzeczy. Po prostu rezultat działania wolnego rynku. Jeśli za grunt płaci się 31 tysięcy za metr, tak jak Irlandczycy przy zbiegu Hożej i Mokotowskiej, czy też 13 600 złotych, które zapłacili Hiszpanie za część zajezdni na Inflanckiej, należy liczyć się z tym że wybudowane tam lokale deweloperzy będą sprzedawali za kilkadziesiąt, a nie kilkanaście tysięcy od metra. Można przypuszczać, że te precedensowe do tej pory przypadki, niesłychanie jak na polskie warunki wysokich cen gruntów, będą miały miejsce coraz częściej, a więc ceny nieruchomości w stolicy będą nadal rosły.

Kraków

W IV kwartale 2006 roku średnia cena w Krakowie wzrosła o prawie 13% i w grudniu wyniosła 7172 złotych. Oznacza to wzrost o 55% w skali roku i ceny, w przypadku centralnych dzielnic Krakowa, przekraczające 8 tys. za metr. W przypadku Krakowa w IV kwartale największy 13% wzrost miał miejsce w przypadku mieszkań 3 pokojowych. Dwa i pół razy wolniej rosły ceny 2 pokoi. Mieszkania 2 pokojowe są jednak nadal najpopularniejsze. W serwisie szybko.pl taka oferta w Krakowie jest aktualna średnio przez 10 dni, kawalerka czeka na kupca 13 dni, 3 pokoje 14 dni, a mieszkania 4 pokojowe 19.

Pod koniec roku trudno było znaleźć ofertę za mniej niż 5 tysięcy złotych za metr. Nadal najniższe pozostają ceny w Nowej Hucie, Miestrzejowicach oraz Woli Duchackiej, ale także we wszystkich tych lokalizacjach znacznie przekraczają już 5 tysięcy. Jak można było przewidzieć Nowa Huta oraz Miestrzejowice jako najtańsze do tej pory lokalizacje, w IV kwartale odnotowały jedne z najwyższych % wzrostów cen. Wyniosły one około 18%, przy czym najwyższy skok cenowy, ponad 22%, miał miejsce w Łagiewnikach. Warto zwrócić uwagę na stabilną w tym kwartale cenę na Starym Mieście. Mimo 13% przyrostu cen w skali miasta, na Starym Mieście cena wręcz się obniżyła. Może to oznaczać, iż jest ona już blisko swej górnej granicy, bądź co także jest bardzo prawdopodobne nie ma (okresowo) już wystarczająco atrakcyjnych, wartych tej ceny nieruchomości.

Gdańsk

W ciągu IV kwartału ceny wzrosły o kolejne 20%. Jak informują gdańscy pośrednicy to efekt braku ofert zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Interesujący jest fakt, że ceny mieszkań 1, 2 i 3 pokojowych są w zasadzie na tym samym poziomie i w ciągu kwartału wzrosły od 10 do 15%. Najwięcej: 26% na wartości  w ciągu ostatnich 3 miesięcy zyskały  mieszkania 4 pokojowe. W Gdańsku charakterystyczna jest niewielka różnica w poziomie cen za metr pomiędzy mieszkaniami małymi a dużymi. Najniższa jest cena metra w przypadku mieszkań 4 pokojowych i  jest ona  tylko o 10% niższa od ceny najwyższej, jaką płaci się za metr mieszkania 3 pokojowego.  W przypadku innych miast podobna kalkulacja wykazuje różnicę minimum 15%.

Prym jeśli chodzi o wysokość cen w Gdańsku wiedzie Przymorze. W IV kwartale wzrosły one o kolejne 20%, co nominalnie oznacza 1000 złotych i w chwili obecnej za metr trzeba tam zapłacić 5800. Niewiele taniej jest w Śródmieściu 5736 złotych, które zanotowało 25% wzrostu od września. Najbardziej jednak w IV kwartale wzrosła cena w dzielnicy Chełm o 30%, mimo to pozostaje na poziomie poniżej 5 tysięcy za metr a więc i poniżej średniej dla całego miasta.

Wrocław

Po nieco spokojniejszym III kwartale i wzroście cen na poziomie 5%, to co nastąpiło w IV kwartale można śmiało nazwać eksplozją cen. Największy skok nastąpił w październiku, kiedy cena wzrosła o 17% w stosunku do września i przekroczywszy pułap 5 tysięcy od razu osiągnęła poziom 5732 złotych za metr. Kolejne miesiące to wzrost rzędu 4 i 5%, a w rezultacie rekordowy kwartalny wzrost cen we Wrocławiu o 28%. Po przełożeniu punktów procentowych na złotówki oznacza to 1382 złote więcej za każdy metr! We Wrocławiu w przeciwieństwie do Gdańska, ale też Warszawy czy Krakowa, dysproporcje w cenie metra kwadratowego mieszkań różnej wielkości są bardzo duże. Za metr kawalerki trzeba zapłacić o 1365 złotych więcej niż za metr mieszkania 4 pokojowego. Wynika to zapewne z tego, iż popyt na kawalerki jest w tym momencie najwyższy. Galopujące ceny skłaniają do szybkiego dokonywania zakupów, a przy ograniczonych środkach i presji na jak najszybsze dokonanie transakcji, najłatwiej jest zgromadzić pieniądze i dokonać zakupu małego mieszkania.

W IV kwartale pogłębiły się dysproporcje pomiędzy cenami w poszczególnych dzielnicach. W najdroższym Starym Mieście trzeba za metr zapłacić o 33% więcej niż w Zakrzowie. W poprzednim kwartale różnica ta wynosiła 24%. Wydaje się, że jest to specyficzne zjawisko dla sytuacji, gdy następuje szybki wzrost cen. Najpierw na celowniku kupujących znajdują się najlepsze lokalizacje. W następstwie wzrostu cen w tych miejscach ograniczone zostaje grono osób, które mogą sobie pozwolić na zakup nieruchomości w „najlepszych” dzielnicach, a popyt przekierowany zostaje do miejsc stosunkowo tańszych. Ze zjawiskiem takim mamy do czynienia od około pół roku w samej Warszawie, a nawet szerzej w aglomeracji warszawskiej, ponieważ zwiększa się zainteresowanie mieszkaniami w podwarszawskich miejscowościach.

Poznań

Po wysokim jak dla Poznania, ponad 8% wzroście średniej ceny za metr kwadratowy w III kwartale 2006 roku, IV kwartał przyniósł ogromne zaskoczenie, czyli ponad 26% skok cen. Najbardziej, podobnie jak w pozostałych miastach, wzrosły ceny w październiku o ponad 12%, w listopadzie o kolejne 7,4%, a w grudniu o  4,7%. Tym samym na koniec roku średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Poznaniu wynosi 4783 złote i jest o 44% wyższa niż w styczniu. Mimo iż jest to najniższy wzrost na przestrzeni roku spośród analizowanych miast i tak jest on sporym zaskoczeniem.

Analizując sytuację kwartał po kwartale można się było spodziewać kolejnego stabilnego 5-7% wzrostu ceny w IV kwartale. Wydaje się że sytuacja w innych polskich aglomeracjach nie pozostała bez wpływu na Poznań. Biorąc pod uwagę lokalizację Poznania, jego tradycje i potencjał gospodarczy można oczekiwać i mieć nadzieję, iż będzie się on rozwijał w tempie porównywalnym do Wrocławia. Stosując tę analogię należy spodziewać się dalszego wzrostu cen w stolicy Wielkopolski.

Poziom Cen W IV kwartale w Gdyni, Sopocie, Szczecinie, Toruniu i Łodzi.

Dzięki systematycznie rosnącej liczbie ogłoszeń w serwisie www.szybko.pl w raporcie mogą pojawiać się informacje dotyczące kolejnych polskich miast. W chwili obecnej są to średnie ceny dla całego IV kwartału. W tabeli numer XX znajdują się dane dotyczące dwóch spośród 3 trójmiejskich miast, Gdańsk jest zanalizowany powyżej. Porównując między sobą średnie ceny we wszystkich trójmiejskich aglomeracjach widzimy, że w Gdańsku i Gdyni są one na porównywalnym poziomie, natomiast Sopot o 37% droższy. Ceny w Sopocie wynikają przede wszystkim z uzdrowiskowego charakteru miasta i bardzo ograniczonych możliwości powstawania nowych inwestycji mieszkaniowych. Niemożność zaspokojenia potrzeb płynących z rynku nieuchronnie prowadzi do wzrostu cen. Z uzyskanych danych wynika że są one porównywalne do cen krakowskich. Dane z kolejnego kwartału pozwolą zaś zbadać ich dynamikę. Ważnym wnioskiem , który nasuwa się przy porównywaniu cen w Gdańsku, Gdyni i Sopocie jest konkluzja, iż nie należy tych trzech miast „wrzucać do jednego wora” i przedstawiać analiz dla całego Trójmiasta. Aglomeracja ta jest tak zróżnicowana, a dysproporcje w cenach tak duże, iż należy każde z nich prezentować osobno.

W zestawieniu pojawiają się także Szczecin, Toruń i Łódź.  We wszystkich tych miastach średnia cena kształtuje się na poziomie poniżej 4 tysięcy za metr, czyli ponad dwukrotnie niższym niż w Warszawie czy Krakowie. Jest to jeden z dowodów na istnienie podziału Warszawa + Kraków versus reszta Polski. Nieco zaskakujący jest fakt, iż najwyższa cena za metr kwadratowy spośród tych trzech miast przypada Szczecinowi. Zdziwienie te jest krótkotrwałe, ponieważ bliskość granicy z Niemcami, kontakty gospodarcze z sąsiadami wpływają na rozwój gospodarczy tego rejonu. Dodatkowo możliwość porównania cen z cenami nieruchomości w Niemczech, nadal wypada na naszą korzyść (czyli w Polsce jest taniej) a jednocześnie może być impulsem do wzrostu cen nieruchomości w Szczecinie.  Najniższa średnia cena za metr kwadratowy w IV kwartale, w poniższym zestawieniu, została odnotowana w przypadku Łodzi. Jest wyższa o 300 złotych od ceny w Gdańsku na początku roku i porównywalna do cen poznańskich w styczniu 2006. Wśród analizowanych w raporcie miast tylko w Katowicach średnie ceny metra kwadratowego są niższe. W obu tych przypadkach ceny nieruchomości są odzwierciedleniem sytuacji ekonomicznej miast. Zarówno Katowice jak i Łódź ogromnie straciły na okresie transformacji i do tej pory nie poddźwignęły się do poziomu, kiedy w Łodzi prosperowały zakłady włókiennicze, a w Katowicach kopalnie. Niewątpliwie jednak wszelkie pozytywne, ale także negatywne zmiany, które tam nastąpią będą miały swoje następstwa w cenach nieruchomości.

Zobacz także:

Część II - Wynajem

Część III - Pokoje, Stancje