Założenia ustawy „deweloperskiej”   o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

Założenia ustawy „deweloperskiej” o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

Dnia 29 kwietnia 2012 roku weszła w życie ustawa z 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana potocznie ustawą deweloperską, która do dnia dzisiejszego wzbudza wiele emocji.

 

Głównym celem ustawodawcy, który zdecydował się na wprowadzenie niniejszej ustawy do polskiego porządku prawnego, była chęć ochrony nabywców mieszkań przed dotychczasowymi praktykami deweloperów. Realizacja tego założenia ma być realizowana przede wszystkim w oparciu o trzy nowe rozwiązania – prospekt informacyjny, umowę deweloperską oraz rachunek powierniczy.

 

Dla wszystkich inwestycji wprowadzonych do sprzedaży po 29 kwietnia 2012 roku, ustawa wprowadza obowiązek opracowania przez dewelopera prospektu informacyjnego danego przedsięwzięcia deweloperskiego, który ma obowiązek udostępnić nieodpłatnie zainteresowanemu lokalem klientowi. Prospekt informacyjny to zestandaryzowany zbiór najważniejszych informacji o danej inwestycji, a także szczegółowe informacje o sytuacji prawnej i finansowej danej spółki, który docelowo staje się integralną częścią umowy deweloperskiej. Prospekt informacyjny składa się z części ogólnej i indywidualnej.

 

Czytaj również: Jak odbierają ustawę deweloperską eksperci?

 

W części ogólnej znajduje się opis inwestycji, sposób finansowania, harmonogram prac budowlanych (harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego zawierać ma co najmniej cztery etapy realizacji, koszt każdego z etapów nie może być wyższy niż 25% i niższy niż 10% ogólnej kwoty kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego, wynikającej z harmonogramu), informacje dotyczące gruntów, informacje o prowadzonych postępowaniach egzekucyjnych wobec dewelopera, etc. Natomiast w części indywidualnej znajdują się informacje dotyczące konkretnego lokalu. Istotnym elementem, który zawiera prospekt informacyjny jest informacja o planowanych w promieniu jednego kilometra wokół lokalizacji nieruchomości inwestycjach.

 

Dzięki takiej informacji przyszły nabywca może ustalić jak będzie wyglądało najbliższe jego otoczenie, czy w bezpośrednim sąsiedztwie osiedla nie powstanie nowa, uciążliwa droga, etc. Deweloperowi grożą surowe sankcje za niedopełnienie obowiązków dotyczących prospektu informacyjnego, które zostały określone w art. 32 i 33 ustawy – kara grzywny, ograniczenia wolności, a nawet pozbawienia wolności do lat 2. Ponadto jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy, wówczas nabywcy przysługuje prawo odstąpienia od umowy w terminie 30 dni od zawarcia umowy deweloperskiej.

 

Czytaj również: Co z prospektem ustawy deweloperskiej?


Ponadto zgodnie z art. 21 ustawy na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper zapewnia możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa m.in. z aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości czy sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej. W myśl ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nabywca i deweloper zawierają nowy typ umowy, tzn. umowę deweloperską, która zastępuje dotychczasową umowę przedwstępną. Elementy jakie powinna zawierać taka umowa określa art. 22 ustawy, jeżeli nie zawiera tych elementów wówczas nabywcy przysługuje prawo odstąpienia od umowy w terminie 30 dni od jej zawarcia.

 

Umowa deweloperska, w myśl ustawodawcy ma być zawarta w formie aktu notarialnego. Ma to istotne znaczenie, ponieważ ta forma zawarcia umowy pozwala na wpisanie wynikających z umowy deweloperskiej roszczeń do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej. Ponadto w przypadku gdy deweloper będzie uchylał się od przeniesienia własności lokalu na nabywcę, dzięki umowie w formie aktu notarialnego nabywca będzie miał możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Nabywca ma również prawo wyznaczyć deweloperowi 120 dniowy termin na przeniesienie prawa, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy. Nabywca zachowuje także roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia. Art. 26 ust. 2 ustawy przewiduje, że koszty sporządzenia umowy deweloperskiej deweloper i jego klient będą ponosić w częściach równych.

 

Czytaj również: Zalegalizowana samowola budowlana


W myśl ustawodawcy głównym celem wprowadzenia niniejszej ustawy było zminimalizowanie ryzyka utraty przez nabywcę środków pieniężnych wpłaconych na konto dewelopera w wyniku upadłości dewelopera lub przerwania inwestycji. Powyższe ryzyko zminimalizować ma obowiązek wprowadzenia przez deweloperów rachunków powierniczych, na które nabywcy wpłacać będą pieniądze przeznaczone na zakup nieruchomości. Rachunek powierniczy to po prostu konto w banku, jednakże deweloper nie będzie mógł korzystać dowolnie ze środków wpłaconych przez nabywcę na poczet ceny mieszkania.

 

Deweloper będzie mógł zaproponować wykorzystanie jednej z czterech wersji tego rozwiązania:

 

•    zamknięty rachunek powierniczy;

 

•    otwarty rachunek powierniczy z gwarancja ubezpieczeniową;

 

•    otwarty rachunek powierniczy z gwarancją bankową;

 

•    otwarty rachunek powierniczy.

 

W związku z powyższym rachunki będą mogły funkcjonować w dwóch formach – zamkniętego i otwartego. W przypadku rachunku zamkniętego bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne dopiero po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę własności mieszkania. Forma ta jest wygodna również dla banków, gdyż wyraźnie określony jest moment uwolnienia środków na rzecz dewelopera. W przypadku rachunku otwartego przekazywanie środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę odbywać się będzie stopniowo, w miarę postępu budowy - bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na rachunku po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.

 

Czytaj również: Co się kryje za nową ustawą deweloperską?


Jednocześnie bank ma obowiązek dokonywania kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego przed dokonaniem wypłaty. Ustawa przewiduje, iż deweloper będzie mógł zastosować dodatkowy mechanizm ochronny w rachunku powierniczym otwartym w postaci gwarancji ubezpieczeniowej bądź bankowej. Należy się jednak spodziewać, iż deweloperzy najczęściej będą korzystać tylko i wyłącznie z otwartego rachunku powierniczego.

 

Dzięki wprowadzeniu obowiązkowych rachunków powierniczych środki wpłacone przez nabywców będą bezpieczne w przypadku ogłoszenia upadłości przez dewelopera. Do tej pory cały majątek dewelopera wchodził w skład masy upadłościowej, z której były pokrywane zaległości podatkowe, koszty kredytu zaciągniętego przez dewelopera, wynagrodzenie pracowników, wykonawcy robót lub syndyka, etc. Nowa ustawa przewiduje, że roszczenia nabywców będą zaspokajane w pierwszej kolejności ze specjalnie wydzielonej masy majątkowej, na którą składać się będą m.in. środki umieszczone na rachunkach powierniczych, a także prawo własności lub użytkowania wieczystego działki, na którym realizowana jest inwestycja. Nabywcy będą mogli zdecydować o kontynuowaniu inwestycji lub odzyskaniu wpłaconych kwot z rachunku powierniczego.
Nowa ustawa wprowadza korzystne dla klientów deweloperów (konsumentów) regulacje, zwiększając tym samym ich bezpieczeństwo. Jednakże koszty wszystkich nowych rozwiązań prawnych i finansowych bez wątpienia zwiększą obciążenia finansowe po stronie klientów.

 

Źródło: Emmerson S.A. / budnet.pl

Tagi

Czytaj też…

Czytaj na forum

  • Przez kogo sprzedawaliście nieruchomość na Mazurac... Liczba postów: 3 Grupa: Pośrednik/Z... Niedawno przeszedłem na emeryturę, został po biznesie lokal komercyjny w Szczytnie. Poszedł na sprzedaż przez Mazury Invest, wpadło dodatkowo 120 000 złotych za...
  • Biuro nieruchomości Szczytno Liczba postów: 2 Grupa: Rynek pierw... Możesz zlecić wyszukanie nieruchomości na Mazurach przez nich https://www.facebook.com/pages/category/ Real-Estate-Agent/Biuro-Nieruchomo%C5%9B ci-Mazury-Invest-1...
  • Osiedle Poznańskie Liczba postów: 7 Grupa: Nieruchomoś... Pod Poznaniem w Lusówku jest Osiedle Rozalin, gdzie można nabyć elegancki i funkcjonalny dom lub mieszkanie. Polecam inwestować w tamtejsze nieruchomości.
  • nadzór budowlany Liczba postów: 47 Grupa: Zanim wybud... ja osobiście polecam skorzystać z usług firmy https://bakskatowice.pl/oferta/kosztorys owanie, która oferuję takie usługi jak : kosztorysowanie, przeglądami budo...
  • Wybór dewelopera w Warszawie Liczba postów: 19 Grupa: Nieruchomoś... ja bym na Twoim miejscu przejrzał sobie oferty kilku deweloperów i porównał. ale nie ograniczał się tylko do rynku pierwotnego, bo na wtórnym również można znal...

Kalkulator zwrotu podatku VAT za materiały budowlane

Społeczność budnet.pl ma już 16083 użytkowników

Użytkownicy online (2)

gości: 189

Ostatnio dołączyli
Zobacz wszystkich >
Galerie
Zobacz wszystkie galerie >