Raport szybko.pl: Analiza wtórnego rynku nieruchomości IV kwartał 2006 - Część II "

Sytuacja w największych  polskich miastach

IV kwartał wyróżniał się na tle 2006 roku. Pomimo iż popyt na wynajem mieszkań zmalał po boomie w sierpniu i wrześniu, to opłaty za wynajem wzrosły i to wbrew zasadzie mniejszy popyt niższe ceny. Po spadkach kosztów wynajmu kawalerek, który miał miejsce w poprzednim kwartale we wszystkich analizowanych lokalizacjach poza Poznaniem, w IV kwartale „odrobiły  one straty” z kilku poprzednich miesięcy.

Najbardziej bo o 19% wzrosły ceny w Gdańsku o 17% we Wrocławiu, 11% w Krakowie, nieznacznie bo o 2% w Katowicach. W Warszawie po raz kolejny okazuje się że kawalerkę można wynająć o kilkadziesiąt złotych taniej niż w poprzednim kwartale. Tańsze są także kawalerki w Poznaniu, o całe 9%.  W rezultacie na koniec roku sytuacja wygląda następująco. We Wrocławiu i Krakowie za wynajem mieszkania 1 pokojowego trzeba zapłacić odpowiednio o 14 i 10% więcej niż w styczniu. W Poznaniu po fluktuacjach w ciągu roku cena jest na identycznym poziomie jak w styczniu. W Warszawie jest o 2%, czyli 26 złotych taniej. Najbardziej bo o 19% obniżyły się koszty wynajmu kawalerek w Gdańsku. Kawalerki nadal są jednym z najpopularniejszych rodzajów mieszkań. Zostały zdetronizowane przez 2 pokoje, które stanowią 50% ofert serwisu www.szybko.pl, podczas gdy kawalerek jest około 34%. Według danych szybko.pl znajdują one najemcę średnio w ciągu dwóch tygodni, czyli o 1 dzień szybciej niż mieszkania 2 pokojowe i są o około 300 złotych tańsze. Aby wynająć  mieszkanie 2 pokojowe w IV kwartale trzeba było zapłacić co najmniej tyle samo co w III kwartale (sytuacja w Poznaniu i Katowicach) lub o kilka % więcej: w Warszawie 7, w Gdańsku 8%, Wrocławiu i Krakowie o 10 punktów procentowych. Od stycznia do grudnia najbardziej wzrosły koszty wynajmu 2 pokoi we Wrocławiu i Krakowie o 16 i 13%. W Warszawie już tylko o 4%, a w Poznaniu i Gdańsku spadły o 7.

Największe fluktuacje cenowe zarówno w skali kwartału jak i w skali roku miały miejsce w przypadku mieszkań 3 pokojowych. Tylko w przeciągu ostatniego kwartału we Wrocławiu koszty wynajmu takich mieszkań wzrosły o 18%, w Gdańsku o 16%, w Krakowie o 13 , w Warszawie 8, a w Poznaniu o 5%.

Analizując cały rok  można uznać, że na tle drastycznie rosnących cen nieruchomości koszty wynajmu są przewidywalne i stosunkowo stabilne. Najwyższe wzrosty o 14, 16, 21 i 4% odpowiednio dla mieszkań 1,2,3 i 4 pokojowych w IV kwartale w porównaniu z I-szym, miały miejsce we Wrocławiu. W tym samym czasie średnia cena metra kwadratowego wzrosła tam o ponad 85%. Kilkunastoprocentowe zwyżki cen wynajmu wydają się być uzasadnione. Biorąc pod uwagę fakt, iż koszty wynajmu i kupna powinny być ze sobą skorelowane, podwyżki mogłyby być znacznie większe.

Zależność pomiędzy ceną mieszkania, a strumieniem pieniądza, który może potencjalnie przypłynąć z opłat za wynajem, jest jednym ze sposobów oceny opłacalności inwestycji. Przyjmuje się iż roczne przychody z wynajmu powinny kształtować się na poziomie 5-8% wartości nieruchomości. Jeśli założymy, że będzie to 8% zainwestowane przez nas w nieruchomość pieniądze (w kwocie nominalnej, bez uwzględnienia zmiany wartości pieniądza w czasie) odzyskamy po 12 i pół roku. Jeśli będzie to 5% to zwrot inwestycji nastąpi w ciągu 20 lat. Przyjrzyjmy się jak  zależności te wyglądają w stolicy. Do obliczeń wartości mieszkania zastosowano ceny z miesiąca listopada. Roczne przychody z wynajmu obliczono bazując także na danych z listopada.

Już w chwili obecnej roczne przychody z najmu mieszkań w Warszawie balansują na dolnej granicy wskaźnika, który wskazuje na opłacalność inwestycji w nieruchomość. Jeśli rynek zafunkcjonuje prawidłowo koszty najmu powinny rosnąć. Jeśli będziemy mieli do czynienia ze stagnacją lub spadkiem cen wynajmu i jednoczesnym bardzo dynamicznym wzrostem cen kupna, będzie to jeden z dowodów na spekulacyjny charakter popytu. Kupujący nie będą brali pod uwagę możliwych przychodów z najmu i jego opłacalności, a jedynie na szybki wzrost cen. Rosnące ceny zakupu nieruchomości mogą w jeszcze inny sposób wpłynąć na opłaty za najem. Przewiduje się iż zwiększy się grupa osób, które nie będą w stanie zgromadzić dużych sum na zakup mieszkania (nawet przy pomocy kredytów). W ten sposób może zwiększyć się liczba zainteresowanych wynajmem czyli popyt na mieszkania do wynajęcia, a więc w ostatecznym rozrachunku ceny.

Dane dotyczące kosztów wynajmu w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Gdańsku,  Wrocławiu i Katowicach

Warszawa

W IV kwartale 2006 roku po raz pierwszy mamy do czynienia z wzrostem kosztów wynajmu wszystkich rodzajów mieszkań w Warszawie. Od września 2006 roku najbardziej, bo aż o 28% wzrosły stawki za wynajem mieszkań 4 pokojowych. Jest to znacząca kwota, rzędu 750 złotych miesięcznie. Czterokrotnie niższe wzrosty, rzędu 7 %,  miały miejsce w przypadku mieszkań 1 i 3 pokojowych. Za wynajęcie dwóch pokoi w grudniu trzeba było zapłacić o 13% więcej niż we wrześniu.  Tak duże różnice pomiędzy wzrostami kosztów wynajmu mieszkań różnej wielkości to efekt dysproporcji w ilości mieszkań danego typu oferowanych do wynajmu. Duże 4 pokojowe mieszkania stanowią zaledwie 4% ofert w serwisie szybko.pl.. Mieszkań 1 i 3 pokojowych jest odpowiednio po 36% i 15%.

W przypadku poszczególnych dzielnic wzrost kosztów wynajmu wszystkich rodzajów mieszkań miał miejsce na Mokotowie, Ochocie i Ursynowie. Tam mimo już wysokich cen wzrosły  one o kolejnych kilkanaście procent. Najwięcej jednak zyskał w tym kwartale Ursus. Koszty wynajmu kawalerek wzrosły o 5%, mieszkań  2-pokojowych aż o 21%, a 3 pokojowych o 19%. Wzrosty te spowodowane są faktem, iż w III kwartale była to najtańsza warszawska dzielnica, a jednocześnie powstało tu wiele nowych mieszkań przeznaczonych na wynajem. Atut nowości i dobry standard oferowanych tam mieszkań musiały doprowadzić do wzrostów. Mimo to ceny są tu nadal niższe niż średnia warszawska.

Ranking popularności dzielnic zmienia się nieznacznie. Nadal najchętniej wynajmowane są mieszkania w Centrum i Śródmieściu. Oferty z tych okolic znikały z serwisu szybko.pl po zaledwie 5 dniach od zamieszczenia. Trzeba jednak zauważyć, iż ceny bardzo popularnych kawalerek w Centrum Warszawy nie należą już do najwyższych w swojej kategorii. Druga na liście dzielnic, gdzie mieszkania wynajmuje się w krótkim czasie jest Wola. Oferta mieszkania do wynajęcia na Woli średnio już po 6 dniach przestaje być aktualna i znika z serwisu. Jest to spowodowane przede wszystkim atrakcyjnymi cenami mieszkań dwupokojowych i kawalerek, niższymi niż średnia warszawska. Niezaprzeczalnym atutem Woli jest także niezła komunikacja. Kolejne w rankingu są Mokotów, Żoliborz i Ochota, w dzielnicach tych oferty czekają na wynajmującego średnio 8 dni. Najtrudniej jest znaleźć najemcę dla mieszkań położonych na Białołęce, Targówku, Gocławiu – czyli w dzielnicach słynących z trudności w komunikacji z resztą miasta.

Kraków

W Krakowie w IV kwartale, mimo że wygasło zapotrzebowanie na mieszkania ze strony studentów, nadal rosły ceny wynajmu. W grudniu trzeba było zapłacić o 10% więcej za wynajem kawalerki i mieszkania 3-pokojowego w porównaniu z wrześniem. Na wynajem dwóch pokoi trzeba było wyłożyć o około 50 złotych więcej niż we wrześniu. Jedynie cena mieszkań 4 pokojowych jest o 12 złotych niższa. Spadała ona w trakcie kwartału, ale na koniec roku wróciła do poziomu około 2500 złotych.

W IV kwartale największym zainteresowaniem wśród najemców cieszyła się dzielnica Miestrzejowice. Oferta z tej części Krakowa czekała na chętnych tylko 5 dni!!! Był to niewątpliwe efekt atrakcyjnych, w porównaniu z resztą miasta, cen. Zwiększony popyt przyczynił się do tego, że koszty wynajmu w Miestrzejowicach wzrosły w przeciągu ostatniego kwartału w przypadku kawalerek o 12%, dwupokojowych 10% i 3 pokojowych 18%. Są jednak nadal atrakcyjne, do 30% niższe niż średnie krakowskie.  Podobne zjawisko miało miejsce w Bieńczycach i sąsiadujących ze Starym Miastem Grzegórzkach. Mimo postępującego procesu wyrównywania cen pomiędzy dzielnicami Krakowa występują tu nadal ogromne dysproporcje. Jeśli porówna się koszty wynajmu na Starym Mieście i w Nowej Hucie okaże się że za 1822 złotych, które płacimy za wynajem dwóch pokoi na Starym Mieście możemy wynająć 2 mieszkania dwupokojowe w Nowej Hucie i jeszcze zostanie nam 136 złotych. Jest to kolejny dowód na ogromną wagę jaką odgrywa lokalizacja w przypadku nieruchomości.

Wrocław

Sytuacja wrocławskiego rynku wynajmu wygląda podobnie jak w III kwartale. Nadal pozostaje trzecim miastem w rankingu wysokości opłat za wynajem. W IV kwartale koszty wynajmu nadal rosły. Bardzo znacząco, bo aż o 37% więcej trzeba zapłacić za wynajem mieszkania dwupokojowego. 1563 złote za dwa pokoje we Wrocławiu w grudniu to o 185 zł więcej niż Krakowie, a także o 28 złotych więcej niż w Warszawie! Kawalerki podrożały o 16% i także trzeba mieć nieco więcej gotówki, aby wynająć 1 pokój we Wrocławiu niż w Krakowie. Grudniowa cena 1075 złotych za jeden pokój jest juz bardzo bliska kosztom warszawskim.

Poznań

W ostatnim kwartale 2006 roku w Poznaniu mieliśmy do czynienia ze znacznymi obniżkami kosztów wynajmu. Kawalerki staniały o 18%, mieszkania 4 pokojowe o 14%, 3 pokojowe o 6%. Nieznacznie wzrosła jedynie cena za wynajem dwóch pokoi, o 3%. Największe spadki miały miejsce w październiku i listopadzie, można więc wnioskować, że wynikały ze spadku popytu na wynajem, po gorącym okresie we wrześniu i sierpniu.

Katowice

To już druga odsłona kosztów wynajmu w Katowicach na łamach Raportu Szybko.pl.   Dane za ostatnie pół roku wskazują, że ceny wynajmu w Katowicach należą do stabilnych. Nadal też są  najniższe spośród wszystkich analizowanych miast i są porównywalne do kosztów wynajmu w Gdańsku.  Aktualna pozostaje także teza, że sytuacja ta  nie zmieni się w najbliższym czasie, gdyż brakuje przesłanek, które zapowiadałyby pozytywne zmiany w sytuacji gospodarczej regionu.

Gdańsk

Gdańsk w IV kwartale 2006 roku nie odnotował większych zmian jeśli chodzi o wynajem mieszkań. Wzrosły jedynie koszty wynajęcia kawalerek o 9%. Interesująca jest informacja o rotacji jaka ma miejsce w przypadku ogłoszeń z Gdańska. Są one w serwisie średnio 23 dni, a więc najdłużej w porównaniu z resztą analizowanych aglomeracji.

Zobacz także:

Część I - Obrót nieruchomościami na rynku wtórnym

Część III - Pokoje, Stancje