Patodeweloperka w Polsce staje się coraz bardziej powszechna - gdzie należy szukać przyczyn tego zjawiska?

Dlaczego patodeweloperka ma się w Polsce XXI wieku tak dobrze? Czy można wskazać odpowiedzialnych za taki stan rzeczy? Zapytaliśmy o to krakowskiego architekta Piotra Orzeszka, właściciela pracowni architektonicznej Stvosh.

^{fot. Investmap.pl}

Z jakiego powodu w ostatnich latach patodeweloperka staje się w Polsce zjawiskiem tak powszechnym?

Piotr Orzeszek: W pierwszej kolejności chciałbym podkreślić, że w moim odczuciu wcale nie jest tak, że w naszym kraju powstają wyłącznie złe, brzydkie, patodeweloperskie projekty. Nieustannie budowane są nowe inwestycje, również te deweloperskie, które nierzadko prezentują bardzo wysoki poziom. Jednak tak, jak dzieje się to choćby w przypadku filmów, w pamięć zapadają głównie te, które mają złe zakończenie. To właśnie o nich mówi się najwięcej.

^{fot. Investmap.pl}

Czytaj również: Zwycięscy w konkursie Fasada Roku 2021

Dokładnie tak samo jest w przypadku inwestycji budowlanych, gdzie uwagę ogółu zwracają przede wszystkim budynki z jakichś względów odróżniające się – in minus – od reszty, ew. dziwne, śmieszne, czasem faktycznie karykaturalne.

Ale jednak te „potworki” również regularnie się w naszym kraju buduje. Dlaczego?

Moim zdaniem nie można powiedzieć, że się „regularnie buduje”. One się po prostu czasem zdarzają, są wtedy oczywiście zauważane, ale jest to „zasługa” kilku czynników. W pierwszej kolejności nastawienia inwestorów na maksymalne wykorzystanie trudno dostępnych, bardzo drogich działek. Zdarza się więc, że buduje się bez patrzenia na realne potrzeby odbiorców docelowych, a więc samych mieszkańców i najemców.

^{fot. Investmap.pl}

Następnie pamiętajmy, że nabywcy mieszkań często nie kupują ich dla siebie, ale wyłącznie w celach biznesowych, na przykład pod wynajem dla studentów. Jest im więc tak naprawdę zupełnie obojętne, jak te mieszkania wyglądają. Liczy się cena. Jeśli zatem wciąż znajdują się klienci na takie niedoskonałe  - mówiąc delikatnie - lokale, to dla budujących jest to zachętą do ich realizowania w taki właśnie sposób. W powyższym pomagają czasem „dziurawe” przepisy prawne, ale nie to jest generatorem takich przypadków.

Czyli sami jesteśmy winni zjawisku patodeweloperki?

To może pewne uproszczenie, choć w jakimś sensie rzeczywiście uzasadnione. Nabywców mieszkań, również w tego typu inwestycjach, nie brakuje. A skoro ludzie je kupują, to deweloperzy po prostu oferują je kolejnym nabywcom. Rynek sam decyduje o tym, co jest sprzedawane i kupowane. Można więc faktycznie powiedzieć, że po części to od nas samych zależy, jak wygląda otaczająca nas architektura. Chcieliśmy kapitalizmu, wolnego wyboru i decydowania, to pamiętajmy, że związana z tym jest także odpowiedzialność. W tym przypadku za wspólną przestrzeń. Czy myślimy o tym, że kupując mieszkanie w brzydkim budynku popieramy taki poziom architektury, który rzutuje na nasze wspólne otoczenie? No przecież nie!

^{fot. Investmap.pl}

Warto również pamiętać o tym, że Polacy nie należą do najbogatszych narodów Europy. Mieszkania tanie, a przynajmniej nieco tańsze od innych, cieszą się w naszym kraju bardzo dużym powodzeniem. A takie budowlane anomalie, z różnych powodów gorsze od bardziej atrakcyjnych architektonicznie, są również – siłą rzeczy – tańsze. Jako nabywcy godzimy się na różne ustępstwa i gorsze rozwiązania, kosztem korzystniejszej ceny. To chyba nasz świadomy wybór?

Może zatem zmiana przepisów prawa budowlanego pomogłaby w rozwiązaniu tego problemu?

Być może tak… Choć jednocześnie osobiście nie jestem zwolennikiem zaostrzania przepisów prawa budowlanego. Mogłoby to wiązać się z niebezpieczeństwem ograniczania praw przysłowiowego Kowalskiego w sytuacji, kiedy chcąc wybudować coś na własnej działce, nie mógłby tego zrobić, bo okazywałoby się, że zabrania mu tego prawo, mimo że godzi się on na gorsze rozwiązania funkcjonalne, czy przestrzenne w zamian za określone inne korzyści. Z drugiej strony chcący zawsze znajdzie jakąś lukę w prawie, która pomoże mu ominąć wybrane przepisy. Jednocześnie raz jeszcze trzeba odpowiedzieć sobie na pytanie: dlaczego ograniczać prawa budującym, jeśli niezmiennie znajdują się nabywcy chcący ich inwestycje kupować?

Niechby i przepisy miały tysiąc stron, to życie i tak je zweryfikuje. Zawsze znajdą się przypadki, które w jakiś sposób nie będą tych przepisów respektowały. Dlatego osobiście jestem raczej zwolennikiem edukowania i kształtowania społeczeństwa, niż wprowadzania kolejnych ograniczeń prawnych, których skuteczność i tak będzie – moim zdaniem – wątpliwa.

^{fot. Investmap.pl}

Chcę wyraźnie powiedzieć: jako społeczeństwo nie szanujemy jednego z największych dóbr wspólnych – przestrzeni publicznych, otwarć widokowych i krajobrazu. Nie doceniamy ładnych budynków, nie odwracamy się od tych nieudanych, nie rozumiemy proporcji, harmonii i prostoty. Nie postrzegamy tych zagadnień jako wartości. Nie mamy świadomości, że my i nasze dzieci żyjąc w otoczeniu, podświadomie kształtujemy swój gust i oczekiwania estetyczne. Godzimy się więc na złe lub gorsze rozwiązania w zamian za cenę. A te obiekty pozostaną z nami na wiele lat! Dodatkowo nie chodzi tylko o same poszczególne budynki. Dotyczy to także urbanistyki. Jej negatywne aspekty pozostaną z nami na stulecia, ale to już chyba temat na oddzielna rozmowę.

Czy patodeweloperka i archibuble są z nami od zawsze? Mam wrażenie, że z jakiegoś powodu dopiero od kilku lat zaczęliśmy zwracać na nie większą uwagę…

To zjawisko zdarzające się w Polsce chyba od dawna, jednak moim zdaniem od kilku lat występuje ono po prostu na większą niż wcześniej skalę. Budownictwo postępuje, z każdym rokiem buduje się w Polsce coraz więcej, bo zapotrzebowanie na nowe mieszkania wciąż wzrasta. To właśnie dlatego patodeweloperki, siłą rzeczy, również powstaje w naszym kraju więcej niż wcześniej. Pytanie jednak, czy odsetek liczony np. w promilach inwestycji zwiększa się? Nie wiem.

Wynika to z czynników, o których mówiłem już wcześniej, ale również z naszego na to zjawisko cichego przyzwolenia. Mniejsze jest w Polakach poczucie estetyki wynikające z poziomu i formy kształcenia, już od lat szkolnych czy studenckich. Aspekt dobrej, funkcjonalnej przestrzeni, życia w zgodzie z sąsiadem i uwagą na jego zapotrzebowania – tego wszystkiego jest w Polsce mniej niż w krajach zachodnich.

Pamiętajmy także, że bardzo często za budowanie, za deweloperkę, zabierają się osoby do tego kompletnie nieprzygotowane. One widzą tylko cenę działki, koszt budowy i cenę sprzedaży. Porównują te wartości i dostrzegają zysk. Nie myślą o proporcjach, harmonii brył, urbanistyce. Często nie myślą nawet o gwarancji i rękojmi…

Miałem to szczęście, że jako architekt kilkukrotnie byłem także budującym, czyli deweloperem. Nie mnie oceniać, ale uważam, że inwestycje, które stworzyłem z moimi wspólnikami, były zawsze uczciwie zaprojektowane i godnie wykonane. Zawsze twierdziłem, że pracę należy wykonywać rzetelnie, bo ma się wtedy nie tylko zawodową satysfakcję, ale też uznanie kupujących, a to przecież przekłada się na biznes.

^{fot. Investmap.pl}

Czytaj również: Dlaczego urban sprawl jest zjawiskiem niekorzystnym dla miast i ekologii?

Pamiętam dodatkowo, ze względów zawodowych właśnie, że kształci nas również przestrzeń, którą mamy wokół siebie. Jeśli wokół nas jest coraz brzydziej, to sprawia, że stajemy się coraz mniej na tę brzydotę wyczuleni. Nigdy nie zapominam o tym podczas projektowania. Mam jednak wrażenie, że nasz naród nie do końca zwraca uwagę na coś takiego, jak dobra, prawidłowa przestrzeń. Dlatego uważam, że kształtowanie świadomości ludzi jest potrzebne i właściwe, choćby dzięki plebiscytom, takim jak krakowski ArchiBubel. Im bardziej w ten sposób eksponowana jest brzydota lub głupota, dziwne rozwiązania lub wątpliwe projekty, tym bardziej staje się ona zauważalna, a świadomość społeczeństwa w tym zakresie będzie rosnąć.

Pomyślmy jednak także o tych poprawnych lub wybitnych przykładach. Zróbmy plebiscyty na ładnie rozplanowane osiedle, na pożądaną przestrzeń pomiędzy blokami, na dobre widoki z okien kamienic w gęstej zabudowie lub wybitne w proporcjach i materiałach elewacje zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej... Efekt edukacyjny – gwarantowany. Da się? No pewnie! Trzeba tylko zechcieć.