Remont balkonów we Wspólnocie Mieszkaniowej

Szanowni Państwo
Bardzo proszę o informację, dot. zgodności z prawem planowanego przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej remontu balkonów, poprzedzonego planowanym w najbliższym czasie zebraniem i ew. uchwałą. Balkony do których wyłączny dostęp mają poszczególni właściciele mieszkań, to typowe loggie w blokach z wielkiej płyty.
Nadmieniam, że ok. 4 lata temu zewnętrzna część balkonów była remontowana pod kątem zabezpieczenia płyt przed przemieszczaniem /przykręcono płyty elewacyjne i poprawiono spawy/. Odbioru po remoncie dokonał Zarząd WM, bez udziału osób z uprawnieniami /inspektora Budowlanego/. Następnie część właścicieli mieszkań wykonała niezbędne prace wykończeniowe typu uszczelnienie posadzki, położenie płytek i cokołów, oraz izolacji krawędzi silikonem. Pozostała część właścicieli do tej pory nie wykonała na swoich balkonach dosłownie nic, tz. nie założyła nawet cokolików, czy izolacji krawędzi silikonem. W tej chwili część osób zaliczanych do tych, którzy nie zrobili nic, zgłasza do Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej uszkodzenia balkonów, które faktycznie są po części następstwem ich własnych zaniedbań. Zarząd Wspólnoty, pomimo przedstawieniu mu wykładni prawnej (wyrok SN z 3 października 2002 r. - sygn. III RN 153/01) "idzie w zaparte" i dąży do przeprowadzenia ponownego remontu balkonów, połączonego nawet z wymianą zewnętrznych płyt balkonowych. Wiąże się to m.in. z ingerencją w prawo własności, połączoną z doprowadzeniem do zniszczenia prac wykonanych przez część właścicieli. Sam na swoim balkonie położyłem glazurę, cokoły, klinkier, wykonałem uszczelnienia podłoża i krawędzi ......
W świetle w/w faktów jednoznacznie wynika, że Zarząd WM świadomie dąży do naruszenia obowiązujących norm prawnych, włącznie z wyrokiem SN.
Proszę o pomoc i informację, jak temu zapobiec.
Serdecznie pozdrawiam,

Ja jednak uważam, że preses spółdzielni mieszkaniowej mimo wyroku sadu ma rację.
Jak Pan pisze, budynek ten to technologia wielkiej płyty gdzie czynnikiem istotnym dla bezpieczeństwa wszystkich lokatorów ma stal.
Balkony, elewacja - bo balkony zaliczją się do elewacji wystawione są na śilne działanie słońca, wiatru, deszczu, śniegu, mrozu.
Są najbardziej wraźliwym elementem elewacji.
Pod wpływem wody, mrozu w betonie zachodzi korozja stali co powoduje osłabienie stali a tym samym bezpieczeństwa wszystkich mieszkańców tego budynku.
Lokatorzy zapewnie nie zdają sobie z tego sprawy.
A skoro balkony w myśl prawa budowlanego są zaliczane do elwacji budynku - to obowiązkiem wszystkich lokatorów jest dbanie o stan bezpieczeństwa i przeciwdziałać dekapitalizacji.Więc koszty utrzymania elewacji to wspólna sprawa.

to tylko moje myślenie
serdecznie pozdrawiam
uczeń technikum budowlanego, może od października student

Fajne myślenie, tylko że:
1. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
2. W kwestii dotyczącej balkonów Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 października 2002 r. (sygn. akt III RN 153/01) orzekł, że: „jeśli mieszkanie jest odrębną nieruchomością to balkon stanowi część składową tego lokum. Koszty koniecznego remontu obciążają więc właściciela, a nie wspólnotę mieszkaniową. On też jest odpowiedzialny za utrzymanie balkonu w odpowiednim stanie i przeprowadzanie niezbędnych prac.”
W uzasadnieniu Sąd Najwyższy stwierdził, że: „balkon nie jest fragmentem elewacji, a więc części nieruchomości wspólnej służącej do użytku wszystkich właścicieli lokali. O tym, czy w konkretnej sytuacji balkon można zaliczyć do własności wspólnej członków wspólnoty, czy jest częścią składową tego mieszkania stanowiącego odrębna nieruchomość, decyduje jego usytuowanie i to, czy użytkuje go tylko właściciel mieszkania, czy mogą z niego korzystać inni właściciele lokali. Zatem, jeżeli balkon jest częścią składową mieszkania będącego odrębną nieruchomością, to wobec władzy budowlanej za stan balkonu odpowiada właściciel mieszkania i jego też obciążają koszty utrzymania, remontu, czy rekonstrukcji balkonu.”
Podsumowując:
Co do konieczności remontowania balkonów, wszyscy są zgodni - włącznie z Panem i ze mną. Pytanie tylko brzmi, kto ma za to zapłacić. Jak Pan na to spojży, gdy się okaże, że 10 właścicieli mieszkań, zgodnie z powyższym wyremontowało sobie balkony (położyli płytki, cokoły, a nawet klinkier, oraz wykonali uszczelnienia), a następnie pozostałych 30-stu leni sobie wykombinuje remont balkonów od podstaw???
Nadmieniam, że płyty zewnętrzne były remontowane 4 lata temu (przykręcone wielopunktowo, poprawiono spawy i zabezpieczono antykorozyjnie), po czym resztę prac wykończeniowych każdy miał wykonać we własnym zakresie.

I jeszcze drobne sprostowanie.
Nie mówimy o Prezesie Spółdzielni Mieszkaniowej, lecz o Zarządzie Wspólnoty Mieszkaniowej, w której wszystkie mieszkania posiadają prywatnych właścicieli (są wykupione), a na balkony jest wejście tylko z poszczególnych mieszkań (loggie).

Ja powołując się na wyrok SN z 2002 r. odzyskałem tę część funduszu remontowego, która została wydatkowana na remonty balkonów. Mieszkam we wspólnocie mieszkaniowej (blok z wielkiej płyty), w której mieszkania na parterze pozbawione są balkonów. Ja mieszkam na parterze - więc płacić na remont balkonów nie chciałem. Na szczęście członkowie wspólnoty zgodzili się z moją i SN argumentacją - i podjęli uchwałę o zwrocie nadpłaconego funduszu remontowego mieszkańcom, których mieszkania nie są wyposażone w balkony.
Zarząd wspólnoty był temu przeciwny - powołując sie na regulamin wspólnoty - w którym wpisano, że balkony to część elewacji. Wytłumaczyłem, że jako akt prawny niższęgo rzędu - w przypadku sprzeczności z ustawą - nie ma zastosowania.

Dwa dni temu na zebraniu wspólnoty - ten sam zarząd poinformował wspólnotę - że sprawa balkonów znowu jest w SN - w marcu ma zapaść wyrok - mam nadzieję że podobny do pierwszego.

Witam,
A propo balkonów,
mam pytanie i bardzo proszę o informacje:
3 miesiące temu położyłam kafelki na balkonie. Miałam świadomość o ocieplaniu wieżowca (ale nie podłogi!!!). Moja "ukochana" spółdzielnia rozpoczeła ocieplanie w zeszłym tygodniu. Przed rozpoczęciem prac na klatce pojawiła się informacja o tym fakcie z przepisowym terminem rozpoczęcia robót i z prośbą tylko o udostępnienie balkonów. Dzisiaj po powrocie do domu zastałam zerwaną doszczętnie glazurę balkonową wraz z pozostałą kupą gruzu.
Moje pytanie brzmi:Czy mam prawo chociaż domagać się od spółdzielni zwrotu kosztów położenia kafelek?
Czy może ktoś miał podobny problem?

Opisana na początku sytuacja poszła dalej. Wspólnota, znając moje zastrzeżenia, podjęła cwaną uchwałę o przeznaczeniu środków, które pozostały z poprzedniego roku, na planowany w latach następnych remont balkonów i ocieplenie ściany, na której są balkony (loggie). Chcieli mnie w ten sposób odciąć od możliwości zaskarżenia finalnej uchwały dot. remontu. Przeliczyli się - zaskarżyłem do Sądu podjętą uchwałę o gromadzeniu środków ..., w której nawet w najmniejszym stopniu nie określono zakresu prac i stopnia ingerencji w balkon, na który wejście jest wyłącznie z mojego mieszkania (oddzielna KW), podając jedynie szacowany koszt całości. Sprawa w toku - już po kilku rozprawach. Jestem dobrej myśli, a o wyniku oczywiście Państwa poinformuję.
PS.
Serdecznie dziękuję "Gościowi z 13 luty 2008) za ukierunkowanie

mam teraz podobny problem jednak kilkoma faktami się różni : jestem członkiem zarządu WM w której są 32 lokale. WM podczas prac termoizolacyjnych podjęła uchwałę "remont balkonów m.in. montaż opierzeń, wykonanie izolacji i ułożenie płytek ... z funduszu remontowego" ze skutkiem 964/1000 czyli jeden się nie podpisał w żaden sposób. Ten JEDEN miał położone płytki na stare płytki lastriko, a balkony nie mają opierzenia i izolacji.
Ten JEDEN żąda zrobienia tego co miał przed wejściem ekipy remontowej. Co zrobic z tym typem kiedy chcemy (94,6% głosów za) wyremontowac kompleksowo balkony, a on chce miec dziś balkon taki jaki miał kilka dni temu (niezgodny ze sztuką budowlaną). Złożył też doniesienie na policję o popełnieniu przestępstwa, które w 24 g umorzono w oparciu o uchwałe, umowę i opinię o stanie technicznym balkonów.

Zapoznaj sie także z artykułem Uszczelnianie balkonów i tarasów w darmowej gazecie eFachowiec http://efachowiec.info/?site=numer_2011_4

Witam, mam nastepujacy problem. Zarzadca wspolnoty postanowila przeprowadzic remont wszystkich balkonow, ktore przeciekaly, ze wzgledu na zly stan izolacji. Ekipa remontowa zrobila co swoje, pozostawiajac nowiutka izolacje bez ulozenia plytek. Po paru miesiacach na swoj koszt dokonczylem remont: tzn zakupilem plytki, kleje etc i zaplacilem za wykonanie. Wczesniej upewnilem sie, ze nie bylo zgloszen co do przeciekow. Niestety niedawno okazalo sie, ze cos poszlo nie tak bo balkon cieknie, ale nie wiadomo, w ktorym miejscu. Zarzadca wspolnoty stwierdzil, ze to wina poznego ulozenia plytek, jednakze w tym samym czasie znalezli nowa firme, ktora postanowila zamalowac mazia moje paromiesieczne plytki, bez gwarancji, ze to rozwiaze problem.
Co w takiej sytuacji zrobic? Prosze o szybka odpowiedz.