Problemy z wynajmowaniem mieszkań - regulacje prawne

Kiedy wynajmujemy mieszkanie nigdy nie możemy być pewni co do zachowania się lokatorów. Niektórzy z nich okazują się poważnym problemem. Są niewypłacalni, unikają kontaktu z wynajmującym, zadłużają lokal lub doprowadzają wnętrze do tragicznego stanu. Niektóre z tych problemów mogą ujawnić się po dłuższym czasie, a kontakt z wynajmującymi się urywa. Pozostają niezapłacone rachunki lub nawet zdemolowane i zalane mieszkanie.

Czytaj również: Jakie są regulacje prawne dotyczące sąsiedztwa/sąsiadów?

Kaucja

Podstawowym zabezpieczeniem na takie sytuacje jest kaucja, której wysokość nie może przekroczyć rocznego czynszu. Stanowi ona zabezpieczenie finansowe na wypadek wspomnianych powyżej sytuacji. Prawo wyraźnie dopuszcza stosowanie takiego rozwiązania, oraz określa termin jej zwrotu po opuszczeniu lokalu przez wynajmujących. Termin ten powinien być nie dłuższy niż miesiąc.

Umowa najmu okazjonalnego

Innym sposobem ochrony przed nieuczciwym najemcą jest umowa najmu okazjonalnego. Taki rodzaj umowy jest dopuszczony prawnie od kilku lat, a skorzystać z niej mogą jedynie osoby nie prowadzące działalności gospodarczej. Taki dokument zawiera oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu użytkowego na podstawie umowy najmu w terminie wskazanym w żądaniu opuszczenia lokalu. Oprócz tego w umowie muszą się znaleźć jeszcze dwa zapisy. Po pierwsze wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł on zamieszkać w przypadku egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu., po drugie: oświadczenie właściciela lokalu lub posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym miałby zamieszkać eksmitowany, o wyrażeniu zgody na jego zamieszkanie.
W przypadku sporządzenia takiej umowy właściciel musi zgłosić jej zawarcie naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. W przypadku niespełnienia tych warunków umowa staje się zwykłą umową najmu i podlega przepisom kodeksu cywilnego obejmujących ten rodzaj umowy.
Możemy ją spisać maksymalnie na 10 lat, ale okres ten może być później przedłużony. Długość okresu najmu musi być jednoznacznie określona.

Usuniecie lokatora na podstawie umowy najmu okazjonalnego

Po wygaśnięciu umowy najmu okazjonalnego właściciel lokalu wręcza najemcy żądanie opuszczenia lokalu z maksymalnie siedmiodniowym terminem liczonym od momentu otrzymania takiego dokumentu na piśmie. Jeśli mimo to lokator się nie wyprowadzi właściciel składa w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności dołączonemu do umowy aktowi notarialnemu w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji. Po przejściu takiego procesu wszczynana jest sprawa o eksmisję.

Problemy z umową wynajmu okazjonalnego

Podstawowym problemem w przypadku spisania takiej umowy jest znalezienie odbiorców spełniających jej wymagania. Najtrudniejszym do spełnienia będzie wskazanie alternatywnego miejsca zamieszkania. Jeśli jednak znajdziemy takiego lokatora to właśnie ten rodzaj umowy będzie najodpowiedniejszy.


Wady standardowej umowy najmu

W przypadku "zwykłego" najmu nie możemy wyrzucić lokatora, który zalega z opłatami lub działa na szkodę lokalu. Usunięcie takiego lokatora możliwe jest tylko wtedy, gdy ma on zapewniony lokal socjalny. W przypadku standardowej umowy eksmisja lokatorów nie może się odbyć w okresie od 1 listopada do 31 marca.

Czytaj również: Czy osoba niewidoma może podpisać u notariusza umowę kupna mieszkania?