Rękojmia czy gwarancja?

Z jakich praw korzystać podczas reklamacji nieruchomości

Wraz z wejściem w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, kupujący mają więcej możliwości dochodzenia swoich praw, także w odniesieniu do wad mieszkania czy domu – mówi Marzena Zbierska z portalu TargiMieszkaniowe.net. Zgodnie z tą ustawą deweloper ma obowiązek dostarczyć kupującemu prospekt informacyjny, który zawiera szereg danych dotyczących nieruchomości, a m.in. dotyczących zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których zobowiązuje się deweloper. To punkt wyjścia do określenia, czy efekt – czyli mieszkanie lub dom – został wybudowany prawidłowo, zgodnie z określonym standardem oraz czy nie zawiera wad.

Czytaj również: Nowelizacja prawa budowlanego

Odbiór mieszkania z rzeczoznawcą

Ponadto umowa deweloperska powinna określać termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Odbiór mieszkania następuje jeszcze przed przeniesieniem prawa własności nieruchomości i kończy się protokołem. To właśnie podczas odbioru nabywca może zgłosić deweloperowi wady lokalu, a - co więcej - może w tym celu korzystać z pomocy własnego rzeczoznawcy.

Zgłoszenie wad przez kupującego dokumentuje wspomniany protokół. Deweloper ma 14 dni na doręczenie nabywcy oświadczenia o uznaniu wad lub o odmowie ich uznania. Jeśli odmówi, zobowiązany jest wskazać przyczyny. Jeśli uzna zasadność wad zgłoszonych przez nabywcę, powinien je usunąć w ciągu 30 dni od podpisania protokołu. Może się jednak okazać, że to za krótki okres, bo mimo zachowania należytej staranności deweloper nie zdoła usunąć wad. Wtedy deweloper może wskazać inny termin, odpowiedni dla siebie, ale musi uzasadnić opóźnienie.

Czytaj również: Co to jest zasiedzenie nieruchomości?

Kiedy nieruchomość okazuje się wadliwa

Odbiór nieruchomości to pierwsza, ale nie jedyna dla nabywcy okazja do dochodzenia praw z tytułu wad zakupionego mieszkania czy domu. Poza ustawą deweloperską do określenia odpowiedzialności dewelopera za wady nieruchomości stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi. Gdy wada zostanie ujawniona później niż w momencie odbioru, można złożyć reklamację z tytułu rękojmi. Zgodnie z ostatnią nowelizacją Kodeksu cywilnego, sprzedawca nieruchomości odpowiada za jej wady w okresie pięciu lat od jej przekazania nabywcy. Polskie prawo nie ogranicza zakresu wad nieruchomości, jakie podlegają reklamacji.

O stwierdzeniu wady należy niezwłocznie poinformować dewelopera w formie pisemnej (najlepiej listem poleconym). W przypadku reklamacji z tytułu rękojmi, kupujący ma prawo wybrać z czterech możliwości: naprawienie wady, wymiana, obniżenie ceny oraz odstąpienie od umowy (jeśli wada jest istotna). Jednak deweloper może w granicach prawa nie uznać tego wyboru i zaproponować inny sposób rozpatrzenia reklamacji.

Kiedy wada ma charakter istotny? Jeśli wpływa negatywnie na wartość nieruchomości albo możliwość korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem. To podstawa do egzekwowania prawa do rozwiązania umowy i w zasadzie w każdym przypadku istotność wady rozpatrywana jest indywidualnie. Dobrym doradcą jest tu zdrowy rozsądek. Wadą nieistotną może być np. pęknięty włącznik, ale wadą istotną np. wadliwa instalacja elektryczna, co uniemożliwia korzystanie z mieszkania.

Jak podaje UOKiK, do wad budynku podlegających reklamacji z tytułu rękojmi nie zalicza się np. realizowanego na indywidualne życzenie nabywcy tzw. białego montażu. W przypadku reklamacji elementów wykończeniowych albo wyposażenia mieszkania stosuje się dwuletni termin odpowiedzialności dewelopera z tytułu niezgodności towaru konsumpcyjnego z umową. Regulację tej odpowiedzialności zawiera ustawa o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej.

- Jeżeli jednak konieczność montażu danych elementów wyposażenia wynika z projektów i planów realizacji inwestycji, i w konsekwencji elementy te stanowią części składowe nieruchomości, to należy stwierdzić, iż są to wady budynku podlegające reklamacji z tytułu rękojmi – czytamy w opracowaniu urzędu.

Gwarancja czy rękojmia – co wybrać?

Deweloper nie może ograniczać ani wyłączać odpowiedzialności z tytułu rękojmi, np. nie uznawać prawa do odstąpienia od umowy w przypadku ujawnienia wad istotnych budynku, skrócić czasu obowiązywania rękojmi za wady czy „zastąpić” rękojmi gwarancją. Gwarancja to dobrowolne zobowiązanie dewelopera do usunięcia wad, które może być określone w umowie zakupu nieruchomości. Tam należy szukać szczegółów dotyczących gwarancji (terminu, zakresu odpowiedzialności dewelopera itp.). Jednak wybór, czy reklamacja będzie realizowana w oparciu o rękojmie czy gwarancję należy do kupującego. Najczęściej deweloperzy nie udzielają już gwarancji na nieruchomości, które oferują do sprzedaży, pozostawiając kupującym możliwość skorzystania z praw, które zapewnia rękojmia. Wynika to z faktu, że gwarancje dla nieruchomości najczęściej dawały nabywcom uprawnienia mniej korzystne niż rękojmia. Stąd mała popularność gwarancji deweloperskiej na rynku nieruchomości.