Generalni wykonawcy robót budowlanych a spory o płatności z inwestorami

Spór na linii inwestor – wykonawca 

Stan faktyczny sprawy rozpatrywanej przez sędziów Sądu Najwyższego przedstawiał się następująco: strony w umowie o roboty budowlane wpisały, że inwestor zapłaci generalnemu wykonawcy karę umowną w razie odstąpienia wykonawcy od umowy z powodu okoliczności leżących po stronie inwestora. Była to klasyczny zapis o karze umownej za odstąpienie, którą można spotkać w co drugiej umowie o roboty budowlane. Inwestor nie zapłacił wynagrodzenia w terminie, a wykonawca odstąpił od umowy naliczając karę umowną. Ostatecznie sprawa trafiła do Sądu Najwyższego, a ten 20 listopada 2019 r. podjął uchwałę, zgodnie z którą nie jest dopuszczalne zastrzeżenie kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy z powodu niewykonania zobowiązania o charakterze pieniężnym. A takim właśnie jest zobowiązanie do zapłaty wynagrodzenia. 

Dlaczego ta uchwała jest taka ważna dla wykonawców robót budowlanych? 

Chociaż nie ma jeszcze pisemnego uzasadnienia to z pewnością z uchwały płynie dla generalnych wykonawców następujący wniosek: w razie odstąpienia od umowy przez generalnego wykonawcę ze względu na brak zapłaty wynagrodzenia, kara umowna, nawet jeśli byłą zastrzeżona, mu się nie należy.

Czytaj również: Co zrobić, kiedy przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne odmawia wydania warunków przyłączenia do sieci?

Uchwała ta niewątpliwie komplikuje znacząco życie generalnym wykonawcom. Stosowane w obrocie gospodarczym kary umowne za odstąpienie w związku z brakiem płatności, z jednej strony zapewniały generalnemu wykonawcy wymierną rekompensatę za straty powstałe wskutek nierealizowania kontraktu, na którym miał przecież zarobić. Z drugiej działały na inwestora mobilizująco, bo musiał liczyć się z tym, że niepłacenie mu się po prostu nie opłaci. Po uchwale Sądu Najwyższego każdy generalny wykonawca dwa razy zastanowi się, czy odstępować od umowy za brak płatności skoro nie będzie mógł naliczyć już kary umownej.

Co więc mogą zrobić generalni wykonawcy w przypadku sporu z inwestorem

Zdecydowanie łatwiej będą mieli ci przedsiębiorcy, którzy swoje umowy z inwestorami będą dopiero negocjować. Wiedzą już, że kara umowna za odstąpienie za brak zapłaty jest nieskuteczna, co z pewnością skieruje ich zainteresowanie w stronę tzw. zastrzeżenia gwarancyjnego. To stanowcze zobowiązanie inwestora do zapłaty, niezależne od jego winy, które nie ma charakteru kary umownej. Biorąc jednak pod uwagę, że to częściej inwestor jest silniejszą stroną relacji biznesowej, przekonanie go, aby przyjął na siebie odpowiedzialność gwarancyjną może być zadaniem z gatunku „mission impossible”. W związku z tym nie spodziewałbym się wysypu tego rodzaju postanowień umownych.

Gorzej mają te firmy, które już realizują zawarte umowy. Mogą one wprawdzie poprosić swoich inwestorów o zawarcie do umów stosownych aneksów, pozwalających na dochodzenie kary umownej w razie odstąpienia od umowy w związku z brakiem płatności, ale konia z rzędem temu, kto znajdzie inwestora, który wyrazi na to zgodę.

Pomoże gwarancja zapłaty

Czy zatem wykonawcy powinni porzucić nadzieję, że w razie odstąpienia od umowy za brak płatności będą mogli naliczyć karę umowną? Jak mawiają prawnicy „to zależy”. Mianowicie od dokładnej treści umowy. Zakładając jednak, że mielibyśmy zastrzeżoną karę umowną za odstąpienie z winy inwestora, bez wskazania, że kara dotyczy tylko braku płatności (czyli tak jak w stanie faktycznym sprawy rozpatrywanej przez Sąd Najwyższy) istnieje sposób, który umożliwiłby generalnemu wykonawcy naliczenie kary.

Z odsieczą przychodzi tutaj nieco niedoceniana przez generalnych wykonawców instytucja gwarancji zapłaty. W skrócie polega ona na tym, że generalny wykonawca może w każdej chwili żądać od inwestora gwarancji zapłaty do wysokości ewentualnego roszczenia o zapłatę wynagrodzenia wynikającego z umowy oraz robót dodatkowych zaakceptowanych na piśmie przez inwestora. Może ona przybrać postać gwarancji bankowej, ubezpieczeniowej, akredytywy bankowej lub poręczenia banku, a uprawnienia tego nie można umownie ani wyłączyć, ani ograniczyć, zaś koszty (udokumentowane) zabezpieczenia ponoszą obie strony.

Jeżeli w wyznaczonym przez siebie terminie, nie krótszym jednak niż 45 dni, wykonawca nie uzyska gwarancji zapłaty, jest uprawniony do odstąpienia od umowy z winy inwestora.

Co istotne, udzielenie gwarancji zapłaty stanowi – w przeciwieństwie do zapłaty wynagrodzenia – świadczenie niepieniężne. Jeśli więc przyczyną odstąpienia będzie nieuzyskanie gwarancji zapłaty, wówczas wykonawca będzie uprawniony do odstąpienia od umowy, a także do naliczenia kary umownej.  Kolejna korzyść korzystania z gwarancji zapłaty to fakt, że Kodeks cywilny przesądza, że nieudzielenie gwarancji zapłaty jest podstawą do odstąpienia od umowy z winy inwestora. Oznacza to, że w przypadku sporu dotyczącego kary, inwestor w zasadzie pozbawiony jest możliwości powoływania się na brak winy w udzieleniu gwarancji zapłaty.

Czytaj również: Co powinna zawierać ekspertyza budowlana?

Jeśli zatem inwestor uchyla się od zapłaty wynagrodzenia ewentualnie istnieje podejrzenie, że w terminie nie zapłaci, generalny wykonawca, który nie chce rezygnować z roszczenia o zapłatę kary umownej powinien rozważyć zażądanie gwarancji zapłaty, co w razie jej nieudzielenia przez inwestora, otworzy mu drogę do odstąpienia od umowy i naliczenia kary umownej. Jak zwykle diabeł tkwi jednak w szczegółach, dlatego należy pamiętać, aby precyzyjnie sformułować oświadczenie o odstąpieniu, tak aby jasno wynikało z niego, że przyczyną odstąpienia jest nieudzielenie gwarancji zapłaty. 

Wydaje się zatem, że uchwała Sądu Najwyższego powinna wymusić większą popularność korzystania przez generalnych wykonawców z gwarancji zapłaty, zwłaszcza w przypadku inwestycji będących w toku.