Jaką umową zabezpieczyć mieszkanie?

Wiele niedokończonych inwestycji i głośne upadki firm deweloperskich w okresie ostatnich dwóch lat spowodowały, że klienci zaczęli nieufnie podchodzić do kwestii podpisywania umów z deweloperami. Dodatkowo ten stan rzeczy wzmocniły wielokrotne próby stosowania niedozwolonych zapisów w umowach przez tzw. „jednorazowych deweloperów”, którzy rozpoczęli działalność w okresie boomu budowlanego. Jak zatem samą umową klient może zabezpieczyć się przed nieprzewidzianym i niekorzystnym obrotem spraw?

Różnica pomiędzy umowami

Zapewne niewielu przyszłych klientów, którzy decydują się na zakup mieszkania, ma świadomość, że umowę przedwstępną można zawrzeć w dwojaki sposób: w formie cywilnoprawnej lub notarialnej. Obie formy umowy są dla stron jednakowo wiążące. W przypadku podpisania umowy w  formie aktu notarialnego klient może mieć swoje roszczenie o zawarcie umowy docelowej wpisane do księgi wieczystej nieruchomości, którą zobowiązuje się kupić, natomiast roszczenie z umowy cywilnoprawnej nie jest przez sąd ujawniane w księdze wieczystej. Taki wpis jest zabezpieczeniem rzeczowym, czyli dającym większe szanse na spełnienie roszczeń klienta w przypadku, gdy deweloper ogłosi upadłość.

- "Forma notarialna umowy przedwstępnej umożliwia uzyskanie sądowego doprowadzenia do zawarcia umowy przyrzeczonej, co ma znaczenie w sytuacji, gdy deweloper stwarza problemy i nie chce tejże umowy podpisać" - argumentuje Tomasz Stoga, członek rady merytorycznej Polskiego Związku Firm Deweloperskich Wrocław, prezes zarządu INKOM S.A. Różnica wynika także z faktu, że przy zawarciu umowy notarialnej klient może odzyskać mieszkanie, dzięki umowie cywilnoprawnej – tylko pieniądze, ponieważ umowa notarialna daje prawo egzekwowania wykonania umowy, natomiast umowa “zwykła” jedynie prawo dochodzenia odszkodowania za jej niedotrzymanie. - "Wszelkie zmiany umowy również muszą mieć formę aktu notarialnego, zatem deweloper nie może postanowień tej umowy zmienić bez zgody klienta" – dodaje Tomasz Stoga.

Obecny stan i przyszłość umów przedwstępnych

Jeśli wszyscy klienci wybieraliby notarialną formę umowy przedwstępnej, a wszyscy deweloperzy umożliwialiby jej zawarcie, w takiej formie zawierane byłoby 100 % umów. Obecnie praktyka dowodzi, że notarialną umowę wybiera około 50 % nabywców. Problem przy podpisywaniu umów przedwstępnych zniknie w sposób naturalny, kiedy, tak jak w przypadku np. Szwecji, deweloperom będzie wolno sprzedawać tylko gotowe lokale. Jednak obecnie nie przewiduje się zmian Kodeksu.