Zanim rozpoczniesz budowę domu: Prawo pod fundamenty

Z biurokracją spotykamy się niemal wszędzie. Nic więc dziwnego, że niezbędne pieczątki, opisy, plany, pozwolenia nie omijają i budownictwa. Każdy, kto posiada działkę budowlaną, zanim będzie mógł na niej cokolwiek zrobić, musi sprostać wszystkim wymogom prawnym. Niezależnie od przyjętych rozwiązań skompletowanie całej dokumentacji jest pracochłonne, czasochłonne i kosztowne. Najłatwiej opracowanie całościowego projektu powierzyć jednej firmie, obeznanej w niuansach prawno - administracyjnych. To znacznie ułatwi i przyspieszy cały proces. Myśląc realnie o rozpoczęciu budowy w tym roku, warto już teraz zadbać o uzyskanie wymaganych przez prawo zaświadczeń i pozwoleń. 

Zdobycie wszystkich formalności może trwać nawet kilkanaście miesięcy. Z reguły trzeba liczyć, że kwestie związane z uzyskaniem warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT) wymagają średnio trzech miesięcy. Do tego dochodzi przyłączenie wody i gazu, a to także wymaga czasu. Pierwszą czynnością, prowadzącą do uzyskania pozwolenia na budowę, jest zdobycie informacji o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Dokument ten znacząco uprości dalsze działania. Wystarczy tylko uzyskać z niego wypis dotyczący naszej działki. Częściej jednak zdarza się, że gminy nie posiadają takich planów. Wówczas należy wystąpić do urzędu gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Potrzebny wniosek można znaleźć w wydziale architektury. Organ ma trzy miesiące na ogłoszenie decyzji, jednak w praktyce, ze względu na konsultacje z innymi instytucjami, procedura przeciąga się do czterech, a nawet sześciu miesięcy.

Kolejnym krokiem w kierunku uzyskania pozwolenia na budowę jest projekt budowlany. Składa się on z dwóch części. Pierwszą stanowi projekt zagospodarowania działki, sporządzony na aktualnej mapie geodezyjnej. – To on określa granice działki. Ważne, by współgrał z otoczeniem i nawiązywał do sąsiednich zabudowań względem odległości i usytuowania. Konieczne jest, aby wskazywał obecne i planowane uzbrojenie terenu. Dodatkowo określa on połączenia działki z układem komunikacyjnym - wyjaśnia Tomasz Palacz ekspert z zakresu formalności budowlanych z poznańskiej firmy GEVO. – Zlecenie wykonania takiego planu to koszt około 800 zł – dodaje. 

Drugą częścią jest projekt architektoniczno-budowlany domu określający jego funkcję, formę i konstrukcję oraz proponowane rozwiązania techniczne i materiałowe. Można go kupić w biurach architektoniczno - budowlanych w gotowej formie za 2-3 tys. zł albo zlecić architektowi indywidualne wykonanie. To jednak wiąże się z kosztami rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych. Co ważne, projekt musi zostać dostosowany do naszej działki i warunków zabudowy.

Następnym  warunkiem uzyskania zgody na budowę jest otrzymanie zapewnienia o możliwości przyłączenia domu do sieci elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej i gazowej. Warto pamiętać, że o określenie warunków przyłączenia poszczególnych mediów można wystąpić jeszcze przed zakupem działki. W tym celu należy złożyć odpowiednie podanie u wybranego dostawcy i czekać na decyzję  od dwóch tygodni do nawet dwóch miesięcy. Następnie trzeba podpisać umowy z konkretnym usługodawcą. Dzięki temu możliwe będzie opracowanie projektu przyłączenia. W przypadku sieci wodno-kanalizacyjnej, ostateczną umowę podpisuje się po wybudowaniu i odbiorze technicznym przyłącza.

Posiadając wyżej wymienione zaświadczenia oraz dokument potwierdzający prawo własności nieruchomości, można złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na budowę w wydziale architektoniczno-budowlanym starostwa powiatowego lub urzędu miasta na prawach powiatu. Decyzja powinna zostać wydana w ciągu 65 dni. Jeżeli urząd przekroczy ten termin, będzie zobowiązany do zapłacenia kary za każdy dzień zwłoki. – Przed złożeniem dokumentów, warto jeszcze raz upewnić się, czy posiadamy wszystkie wymagane zaświadczenia. W przypadku, gdy zabraknie któregoś z uprawnień wstrzymana zostanie procedura wydawania pozwolenia, co z kolei spowoduje, że moment rozpoczęcia budowy znacznie przesunie się w czasie – zaznacza Tomasz Palacz. 

Uzyskane pozwolenie jest ważne przez trzy lata od momentu jego wydania, a uprawomocnia się już po czternastu dniach. Ostatnim elementem wieńczącym miesiące zmagań z budowlaną biurokracją jest zgłoszenie zamiaru przystąpienia do budowy w powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego. Jeżeli w ciągu siedmiu dni urząd nie zgłosi zastrzeżeń można rozpocząć prace. 

Każdy, kto planuje budowę musi zmierzyć się z licznymi formalnościami. Z pewnością niejednego przyprawią one o zawrót głowy. Podstawową sprawą, którą należy przemyśleć jest czas, którym dysponujemy na załatwienie wszystkich dokumentów. W przypadku, gdy nadmiar naszych obowiązków może zakłócić sprawny przebieg tego procesu, warto rozważyć pomoc oferowaną przez specjalistyczne firmy.