Czy klient nabywający mieszkanie będzie chroniony?

Niejednoznaczność niektórych przepisów jest przedmiotem komentarzy ekspertów i deweloperów. Dla tych ostatnich ustawa oznacza radykalne zmiany na płaszczyźnie relacji klient-deweloper.  Ustawa wprowadza trzy rozwiązania, które mają zapewnić bezpieczeństwo finansowe nabywcy nieruchomości. Prospekt informacyjny, umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego oraz mieszkaniowy rachunek powierniczy mają ograniczyć ryzyko utraty wpłaconych środków w przypadku bankructwa dewelopera. Z dniem wejścia ustawy w życie, klient na swoje żądanie otrzyma od dewelopera prospekt informacyjny w formie papierowej lub elektronicznej. Musi on zawierać szczegółowe informacje na temat sytuacji prawno-finansowej danej spółki oraz o realizowanej przez nią inwestycji. Dodatkowo dowiemy się z niego o inwestycjach planowanych na sąsiednich działkach.

Czytaj również: Przekształcanie spółdzielczych praw do lokalu w prawo odrębnej własności

Dzięki prospektowi ustalimy jak będzie wyglądała okolica wokół kupowanej nieruchomości w promieniu jednego kilometra, czy znajdą się w niej uciążliwe inwestycje jak budowa dróg, oczyszczalni ścieków, wysypisk. Niedopełnienie przez deweloperów formalności związanymi z prospektem informacyjnym wiąże się z poważnymi sankcjami - zawarcie fałszywych lub nieaktualnych informacji, zatajenie faktów podlega odpowiedzialności karnej oraz umożliwia nabywcy odstąpienie od umowy. Prospekt informacyjny jest nowością jedynie z nazwy. Żaden szanujący się deweloper nawet przed wejściem ustawy w życie, nie ukrywał informacji na temat swojej firmy czy prowadzonych inwestycji.  Twoje M to młode przedsiębiorstwo, które nie ma w swojej historii  faktów, których musiałoby się wstydzić. Dlatego w naszym przypadku prospekt informacyjny tylko pomoże w sprzedaży nieruchomości – mówi Magdalena Czuryńska dyrektor ds. sprzedaży i marketingu spółki Twoje M.

Umowa w nowej formie

Ustawa definiuje także kształt oraz najważniejsze elementy nowej umowy między klientem a deweloperem. Będzie ona zawierana w formie aktu notarialnego, a jej koszty dzielone będą po połowie między deweloperem a nabywcą nieruchomości. – Wprowadzenie nowej formy umowy oznacza dla dewelopera i klienta dodatkowe koszty. Ponadto gdy bank odmówi udzielenia kredytu na zakup mieszkania, środki te nie zostaną zwrócone. Pojawią się wówczas kolejne wydatki związane z usunięciem wpisu roszczenia z ksiąg wieczystych. Pierwsza umowa w formie cywilno-prawnej, przed uzyskaniem finansowania przez klienta, byłaby bezpieczniejsza dla wszystkich. Niestety ustawodawca nie przewidział konsekwencji uchwalonej ustawy, która posada wiele wad – mówi Maciej Grzegorczyk wiceprezes Przedsiębiorstwa A. Grzegorczyk . Umowa w formie aktu notarialnego nie ochroni klienta, gdy budowa zostanie przerwana lub w ogóle się nie rozpocznie. Nabywca ma za to prawo wypowiedzieć umowę w ciągu 30 dni od daty jej podpisania, jeżeli będzie zawierała błędne lub nieprawdziwe zapisy.

Czytaj również: Co należy wiedzieć o nowej ustawie deweloperskiej?

Rachunek ochroni

Rozwiązaniem, które ma chronić środki finansowe klienta jest mieszkaniowy rachunek powierniczy. Jego prowadzeniem zajmie się bank, który będzie gwarantem ochrony wkładu w przypadku upadłości dewelopera. Rachunki powiernicze obowiązkowe dla wszystkich inwestycji wprowadzonych do sprzedaży po 29 kwietnia 2012 roku, będą funkcjonowały w dwóch wersjach – otwartej i zamkniętej. W pierwszym rozwiązaniu środki przekazywane są deweloperowi stopniowo, w miarę postępu budowy. Natomiast z rachunku zamkniętego wypłata następuje jednorazowo, dopiero po ukończeniu budowy i przeniesieniu na nabywcę prawa do nieruchomości. Oznacza to, że deweloper będzie musiał finansować inwestycję posiłkując się kredytem lub korzystać z własnych środków. - Ustawa deweloperska została wprowadzona z myślą o klientach - to bardzo dobrze. Zabezpiecza  nabywcę przed sytuacją, w której deweloper bankrutuje, a klient zostaje bez mieszkania, za to z kredytem. Jednak wprowadzenie rachunków powierniczych dla dewelopera oznacza większe koszty prowadzenia działalności. Ponadto nadal nie wiadomo jak taki rachunek ma wyglądać i ile ostatecznie będzie kosztował. – wskazuje Tomasz Wnuk, dyrektor ds. handlowych w Kalbud Deweloper. Pieniądze klientów wpłacone na rachunek powierniczy nie wejdą w skład masy upadłościowej, co zabezpieczy ich roszczenia w przypadku bankructwa dewelopera.

Wprowadzonej ustawie zarzuca się faworyzowanie dużych deweloperów. Mniejsze firmy mogą mieć problem z dopełnieniem formalności związanych z zapewnieniem standardów wynikających z nowej ustawy. - Istnieje zagrożenie, iż brak możliwości korzystania ze środków pochodzących z wpłat klientów, połączony z niską oceną przez bank zdolności kredytowej uniemożliwi realizację inwestycji, a w efekcie może doprowadzić do upadku firmy – mówi Michał Wawrzyniak, Dyrektor Oddziału Poznań firmy Murapol S.A. Z kolei opłaty notarialne czy koszty prowadzenia rachunków powierniczych, odbiją się na kieszeniach klientów. W skrajnych sytuacjach wprowadzone przez ustawodawcę koszty mogą doprowadzić do zmian na rynku nieruchomości, łącznie z przejmowaniem firm lub ich bankructwem. Jak to się odbije na cenach mieszkań, pokaże przyszłość.