Wycena nieruchomości i działki pod budowę przyszłej drogi - od czego zależy cena?

Wycena nieruchomości i działki pod budowę przyszłej drogi - od czego zależy cena?

W Polsce intensywnie rozwija się sieć drogowa. Tylko w tym roku oddanych ma zostać prawie 490 km tras – podaje GDDKiA. Przebieg nowych dróg planowany jest zarówno przez tereny należące do gmin, jak i nieruchomości prywatne. W tym drugim przypadku o cenie gruntów, a w konsekwencji o tym, czy dotychczasowy właściciel otrzyma odszkodowanie lub będzie musiał wnieść opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, decyduje wycena. Może się ona diametralnie różnić w zależności od tego kto, z czyjej inicjatywy i przy jakich założeniach ją wykona. Czytaj dalej

Polskie prawo jasno wskazuje, że jeśli wskutek uchwalenia planu miejscowego wartość nieruchomości zmniejszyła się, a jej właściciel następnie ją zbył, to może on żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości działki. Ma na to pięć lat od dnia, kiedy plan stał się obowiązujący. Wynika to z art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu. Warto dodać, że obowiązuje także w przypadku przeznaczenia całej lub części nieruchomości pod budowę drogi.

Przykład: wartość nieruchomości wzrosła o 4 mln zł czy zmalała o 5 mln zł?

Nieruchomość o powierzchni 6000 m2, została po połowie przeznaczona w nowo uchwalonym planie miejscowym pod drogę i pod inwestycję z maksymalną wysokością zabudowy do 30 m (9 kondygnacji). Przed uchwaleniem dokumentu działka miała przeznaczenie usługowe i znajdował się na niej parterowy budynek. Dla tej nieruchomości zostały sporządzone dwie wyceny – jedna przez biegłego sądowego w postępowaniu przed sądem cywilnym, druga przez rzeczoznawcę powołanego przez m. st. Warszawa w postępowaniu administracyjnym. Obie wyceny miały określić, jak nowy plan wpłynął na wartość nieruchomości.
Wyniki były następujące:
  • wartość przed uchwaleniem nowego planu: biegły: 23.000.000 zł, rzeczoznawca: 11.000.000 zł;
  • wartość po uchwaleniu planu: biegły: 18.000.000 zł, rzeczoznawca: 15.000.000 zł;
  • zmiana wartości: biegły: -5.000.000 zł, rzeczoznawca +000.000 zł.

 

Różnice w wycenie nieruchomości okiem eksperta

W przytoczonym przykładzie według wyceny biegłego sądowego właścicielowi przysługuje odszkodowanie w wysokości 5 mln, natomiast zgodnie z analizą rzeczoznawcy powołanego przez m. st. Warszawa musi on wnieść opłatę do gminy z tytułu zwiększenia się wartości nieruchomości na poziomie 30% wzrostu.
Wycena nieruchomości i działki pod budowę przyszłej drogi - od czego zależy cena?

Czytaj również: Zmienił się podatek od sprzedaży nieruchomości

Biegli różnią się w opiniach co do wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu oraz w wartościach nieruchomości po jego uchwaleniu. Oczywiście różnica ta wynika ze stosowania odmiennych wskaźników i dobierania w inny sposób nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Różnice są olbrzymie. Zbyt duże, aby uznać, że są czymś normalnym i zwykłym. To nie jest dopuszczalny błąd pomiaru. To jest stosowanie diametralnie innych metod pomiaru. Jeśli procedury dają możliwości tak drastycznych różnic w ustaleniu rzeczywistości, to należy zadać pytanie, czy te procedury są prawidłowo uformowane. Jednym z powodów tak dużej różnicy w pomiarach jest to, że jedna wycena jest dokonywana przez niezależnego biegłego w postępowaniu przed sądem cywilnym, a druga w postępowaniu administracyjnym na zlecenie gminy, której dotyczy wynik postępowania - mówi Piotr Staroń, Partner, Radca Prawny w Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy


Gdy różnice są znaczące

Warto przypomnieć, że od wyniku postępowania administracyjnego przysługuje skarga do sądu administracyjnego. Niestety procedura przed tym sądem jest ukształtowana w taki sposób, że nie zbiera się w kolejnych instancjach własnych dowodów i nie powołuje biegłych, tak jak ma to miejsce w sądownictwie cywilnym. Sąd administracyjny może jedynie z urzędu lub na wniosek stron włączyć dowody uzupełniające z posiadanych już dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w danej sprawie.

Czytaj również: Kilka porad jak przygotować dom do sprzedaży

Dopóki nie nastąpi zmiana przepisów w Prawie o postępowaniu przed sądami administracyjnymi strony mogą zlecić sporządzenie tzw. prywatnej opinii z zakresu wyceny nieruchomości oraz wnosić o przeprowadzenie z niej dowodu jako dokumentu prywatnego na podstawie art. 106 PPSA lub o traktowanie takiej opinii jako jej merytorycznego stanowiska w sprawie, stanowiącego rozwinięcie i uzasadnienie argumentów prawnych, które zostały przedstawione w skardze do sądu administracyjnego - dodaje Piotr Staroń.

 


Źródło: Triple PR / budnet.pl
Apartamenty w Kołobrzegu
Sprzedaż apartamentów nad morzem.
Baltic Plaza **** to miejsce niezwykłe,
to Twój elegacki apartament
www.sea-development.pl

Czytaj też…

Czytaj na forum

  • Rynek kruszyw musi być elastyczny Liczba postów: 54 Grupa: Inwestycje Bogaty wybór różnego rodzaju kruszyw do inwestycji drogowych i budowlanych ma w swojej ofercie firma http://anitex-dg.pl/. Dobrze się z nimi współpracuje. Warun...
  • Budowa domu na kredyt Liczba postów: 15 Grupa: Inwestycje Projekt domu, jest jednym z bardziej kluczowych rzeczy jeżeli chodzi o samą budowę. My od dłuższego czasu przeglądamy projekty by w koncu zdecydować się na ten....
  • Budowa hali produkyjnej Liczba postów: 1041 Grupa: Inwestycje Raczej ten post wyżej ma niewiele wspólnego z budowaniem hal :)
  • Jesienne promocje deweloperów Liczba postów: 34 Grupa: Inwestycje Jak deweloperzy dają jakieś promocje, to rzadko się zdarza, ale pewnie warto się wtedy zastanowić, szczególnie jak szukamy kąta dla siebie.
  • Inwestycje w nieruchomości Liczba postów: 79 Grupa: Inwestycje Standardowo, inwestowanie w nieruchomości zawsze jest pewnym ryzykiem i przede wszystkim dużym wydatkiem.

Kalkulator wydajności inwestycji

Społeczność budnet.pl ma już 17862 użytkowników

Użytkownicy online (2)

gości: 210

Ostatnio dołączyli
Zobacz wszystkich >
Galerie
Zobacz wszystkie galerie >