Aktualne ceny mieszkań Warszawa Śródmieście

Po latach wzrostów, maj 2025 przynosi sygnały, które dla wielu mogą być zaskoczeniem. Co to oznacza dla tych, którzy planują zakup lub sprzedaż mieszkania?

Ceny mieszkań na Śródmieściu

Choć jeszcze niedawno wydawało się, że ceny na Śródmieściu będą tylko rosnąć, obecne dane studzą emocje. W maju 2025 średnia cena metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym wynosi 19 531 zł. To nie tylko spadek o 0,73% w skali miesiąca - od początku roku stawki zmalały już o ponad 5%.

Czytaj również: CITYFLOW - zanurzone w zieleni osiedle powstaje na warszawskiej Woli

To pierwszy tak wyraźny trend spadkowy od blisko dwóch lat. Nawet Śródmieście, uznawane za niezatapialny okręt rynku nieruchomości, odczuwa skutki spowolnienia rynku. Dla sprzedających oznacza to konieczność większej elastyczności, dla kupujących - szansę na negocjacje, która wcześniej była jedynie marzeniem.

Coraz więcej ofert na rynku

Nie tylko ceny sygnalizują zmiany. Śródmieście zanotowało również wzrost liczby ofert - obecnie dostępnych jest około 1143 mieszkań na sprzedaż.

Wydłużył się też średni czas, w jakim nieruchomość pozostaje na rynku, ponieważ wynosi on dziś 111 dni. To dowód, że sprzedający muszą nie tylko uzbroić się w cierpliwość, ale również przygotować na twarde rozmowy z coraz bardziej świadomymi kupującymi.

Rondo ONZ i Stare Miasto

Choć rynek się rozwarstwia, nie wszystkie lokalizacje tracą blask. Rondo ONZ wciąż króluje pod względem cen, osiągając zawrotne poziomy powyżej 32 000 zł/m². Tu luksus i prestiż mają swoją cenę i to cenę, którą wielu jest gotowych zapłacić bez zbędnych negocjacji.

Podobnie wygląda sytuacja na Starym Mieście, Placu Zamkowym czy ulicy Celnej, gdzie ceny przekraczają 24 000 zł/m². Te adresy, niczym klasyki na rynku, nie tracą na wartości i znikają z ogłoszeń szybciej, niż można by się spodziewać - nawet mimo chłodniejszego klimatu rynku.

Śródmieście dla szukających kompromisu - gdzie jest taniej?

Agencja nieruchomości Eteria.pl wyrażnie podkreśla, że Śródmieście to nie tylko luksusowe apartamenty z widokiem na panoramę miasta. Na mapie znajdziemy też ulice, gdzie ceny są bardziej przystępne - jak Dzika, Dzielna, Czerniakowska czy Suligowskiego. Tu stawki oscylują wokół 16 000-17 000 zł/m².

Choć wciąż to poziomy znacznie wyższe niż średnia warszawska, dla wielu kupujących poszukujących kompromisu między lokalizacją a ceną mogą okazać się atrakcyjne.

Wzrost podaży i rozwarstwienie - dwie twarze Śródmieścia

Maj przyniósł kolejny sygnał spadkowe i liczba nowych ofert delikatnie wzrosła. To znak, że wielu właścicieli decyduje się jeszcze "złapać" dobre ceny, zanim trend spadkowy rozgości się w ich prognozach na dobre.

Jednak rynek Śródmieścia nie jest już jednolitym blokiem. Wyraźnie widać rozwarstwienie - z jednej strony luksusowe nieruchomości, które wciąż trzymają wysoki poziom i cieszą się zainteresowaniem zamożnych klientów. Występuje również segment mieszkań standardowych, gdzie konkurencja rośnie, a kupujący mogą przebierać w ofertach i pewniej negocjować.

Co spadek cen oznacza dla sprzedających?

Obecne dane są dla sprzedających niczym zimny prysznic. Śródmieście, przez lata kojarzone z szybkim i pewnym zyskiem, staje się dziś bardziej wymagającym terenem. Wydłużający się do średnio czas sprzedaży i rosnąca liczba ofert jasno pokazują, że to kupujący dyktują aktualnie warunki gry.

Dla właścicieli mieszkań oznacza to konieczność zmiany podejścia. Tu nie wystarczy już wystawić mieszkania z ceną "z sufitu" i liczyć na szybkie zamknięcie transakcji. Rynek wymaga precyzyjnej strategii i elastyczności.

Co jest dziś kluczowe dla sprzedających?

• Realistyczna wycena oparta na danych transakcyjnych, nie na marzeniach czy wyobrażeniach o wartości nieruchomości.

• Dopracowana oferta, która przyciąga wzrok - od profesjonalnych zdjęć, przez home staging, po przemyślany opis.

• Otwartość na negocjacje i elastyczne podejście do warunków transakcji - to dziś standard, nie wyjątek.

Współpraca z doświadczonym biurem nieruchomości, staje się często koniecznością. To różnica między miesiącami bezowocnych prób sprzedaży a transakcją zamkniętą na rozsądnych warunkach.

Co zyskują kupujący w obecnym rynku?

Z perspektywy kupujących Śródmieście otwiera w 2025 roku okno możliwości. Większa liczba ofert to większy wybór, ale też komfort negocjacji. Trend spadkowy cen daje szansę na wyłapanie okazji, które jeszcze rok temu były poza zasięgiem.

Kupujący mają dziś czas na analizę, porównania i spokojne decyzje. Ale uwaga - nie wszędzie. W segmentach premium, takich jak Rynek Starego Miasta, Plac Zamkowy czy Aleje Ujazdowskie, dobre oferty wciąż znikają błyskawicznie, a ceny trzymają się mocno.

Śródmieście wymaga dziś rozsądku i profesjonalizmu

Choć chwilowe ochłodzenie rynku mogło ostudzić entuzjazm sprzedających, Śródmieście niezmiennie pozostaje liderem warszawskiego segmentu premium.

Zarówno sprzedający, jak i kupujący powinni działać z większą ostrożnością, opierając decyzje na twardych danych, nie emocjach.

Właściciele mieszkań muszą zadbać o każdy detal - od wyceny po prezentację, aby uniknąć pułapek długiej sprzedaży lub konieczności drastycznych obniżek. Kupujący natomiast mogą korzystać z przewagi, jaką daje obecna sytuacja, ale nie powinni tracić czujności przy topowych lokalizacjach, gdzie liczy się refleks i szybka decyzja.

A jeśli potrzebujesz pewności, że Twoja transakcja na Śródmieściu przebiegnie bez stresu i z korzyścią dla Ciebie - biuro nieruchomości Warszawa Śródmieście Eteria Consulting jest do Twojej dyspozycji. Nasze doświadczenie w warszawskim rynku premium to przewaga, która dziś naprawdę robi różnicę.

Czytaj również: Na terenie gminy Dopiewo powstaje inwestycja - Bajkowy Dopiewiec