Budowa w granicy a przepisy prawne

Obecne przepisy w kwestii granic

Według przepisów prawa, które weszły w życie 8 lipca 2009 roku musimy stosować się do uwzględnionych w nich warunków technicznych dotyczących odległości obiektów od granicy działki. Zawierają one przepisy precyzujące okoliczności w których budynek może zostać wzniesiony w granicy, ale z drugiej strony brakuje w nich kilku sytuacji, które mogą być przyczyną niejasności wywołując waśnie sąsiedzkie.

Nakazane odległości

Podstawowe odległości od granic działki jakie musimy zachować planując naszą budowę nie uległe zmianie i na podstawie $12 ust.1 nie możemy wybudować obiektu w odległości mniejszej niż 3 metry - gdy usytuowany jest w stronę granicy ścianą bez otworów, albo 4 metry jeśli od strony granicy występuje ściana z otworami drzwiowymi lub okiennymi.

Zmniejszeniu dystansu do wartości 1,5 metra uległy granice takich elementów budynku jak: balkony, gzymsy, daszki nad wejściem, schody zewnętrzne czy tarasy. Dla przykładu odległość tarasu poprzednich przepisów wynosiła 1,7m dla ściany bez otworów oraz 3,2 metra dla ściany z otworami.

W przypadku okien dachowych minimalną odległością od granicy działki do otworu okiennego jest wartość czterech metrów - nowe przepisy nie wprowadziły zmian w tej kwestii.

Sytuacje niejasne

W nowych przepisach brakuje informacji co do sposobu pomiaru odległości od granicy, jeśli ściana jest ustawiona do niej pod pewnym kątem.
W obecnych wytycznych zlikwidowano także zapis, w którym określono, że odległość od granicy w przypadku ściany z otworami mierzymy w poziomie od najbliższej krawędzi zewnętrznej otworu. Usunięcie tego przepisu nie poskutkowało wprowadzeniem nowej regulacji prawnej.

Brakuje zapisu określającego pomiar odległości od ściany z otworami drzwiowymi lub okiennymi, dlatego warto zachować odległość nie mniejszą niż 4 metry od elementu ściany położonego najbliżej granicy.

Sytuacje szczególne

Według obecnych przepisów istnieje kilka sytuacji, które pozwalają na umieszczenie budynku bezpośrednio przy granicy lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 metra, dzięki której zapewniamy przestrzeń umożliwiającą w razie potrzeby remont lub konserwację ściany.

Czytaj również: Jakie są regulacje prawne dotyczące sąsiedztwa/sąsiadów?

Z tego prawa możemy skorzystać jeśli takie są założenia planu zagospodarowanie przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy dla danego obszaru. oraz gdy szerokość działki w zabudowie jednorodzinnej jest mniejsza niż 16 metrów.

W wyżej wymienionej sytuacji ściana budynku od strony granicy nie może posiadać otworów okiennych i drzwiowych. W podanych sytuacjach przybliżenie budynku nie jest zależne od zgody sąsiada, ani od miejsca jego budynku.

Obecne prawo daje także możliwość budowy bezpośrednio w granicy, o ile budynek będzie przylegał całą powierzchnią ściany do sąsiedniego, jednak musi zostać spełniony warunek, że część budynku leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe, niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej. Przepis ten ma zastosowanie jedynie wtedy, gdy jeden z budynków jest już wzniesiony.

Rozbudowa domu usytuowanego w odległości mniejszej niż dopuszczona podstawowymi normami jest dopuszczalna tylko dla części oddalonych o przynajmniej 3 metry od granicy. Kształt i rozmiar bryły w odległości mniejszej nie może zostać zmieniony.

Podsumowanie

Istnieje kilka sytuacji, w których możemy zbliżyć się do granicy działki na odległość mniejszą niż 3 metry, a nawet budować bezpośrednio w granicy, ale wymaga to zaistnienia konkretnych okoliczności, w których zachowanie podstawowych odległości byłoby kłopotliwe ze względów użytkowania działki i właśnie na takie okoliczności ustanowiono pewne szczególne wytyczne.

Czytaj również: ‬Kiedy sąsiad ma prawo zaskarżyć pozwolenie na budowę?