Dzika reprywatyzacja w Warszawie

Chodzi o sprawy, w których - pomimo skutecznego złożenia wniosków dekretowych w latach 40. XX wieku - nie prowadzono żadnych czynności administracyjnych i nie doszło do wydania rozstrzygnięcia złożonego wniosku. 

"Senacki projekt ustawy ma - co podkreślają inicjatorzy - przyspieszyć proces rozpatrywania tych wniosków i przeciwdziałać dzikiej reprywatyzacji nieruchomości w stolicy, ale może w praktyce doprowadzić do wywłaszczenia praw dawnych właścicieli" - ocenia radca prawny Adam Starczewski.  

"Około dwa tysiące wniosków dekretowych, zgodnie z informacjami Biura Gospodarki Nieruchomościami, na dziś jest nierozpoznanych. Pojawił się pomysł, aby takie wnioski były rozpatrzone, ale w ten sposób, że jeżeli ktoś nie zgłosi się do Biura, to dane postępowanie zostanie umorzone" - w rozmowie z agencją informacyjną Newseria Biznes tłumaczy radca prawny Adam Starczewski, ekspert ds. reprywatyzacji.

Wnioski dekretowe były składane przez przedwojennych właścicieli nieruchomości w Warszawie. Tzw. dekret Bieruta z 1945 r. przekazał samorządowi własność wszystkich nieruchomości i gruntów w granicach miasta. Dawni właściciele w ciągu sześciu miesięcy mogli złożyć wniosek dekretowy i na podstawie udowodnionej własności starać się o prawo wieczystej dzierżawy (obecnie - użytkowanie wieczyste).

Z informacji podawanych przez warszawski magistrat wynika, że złożono ok. 17 000 wniosków. W większości przypadków władze odmówiły udzielenia prawa wieczystej dzierżawy. Duża część wniosków zaś w ogóle nie została rozpatrzona.

"Są przypadki, kiedy zgłoszony został wyłącznie wniosek dekretowy, a później nie były dokonywane żadne czynności. Tak więc od 70 lat taka teczka własnościowa składa się tylko z wniosku dekretowego. Ten wniosek był zapewne złożony w terminie, był złożony ze wszystkimi obwarowaniami prawnymi, był adres osoby, która ten wniosek złożyła, bądź adres jej pełnomocnika prawnego. Natomiast organy przez 70 lat nic nie z tym robiły" - zauważa Starczewski.

Czytaj również: Dni Budownictwa i Architektury – Forum Gospodarcze Budownictwa BUILD 4 FUTURE oraz Forum Designu i Architektury D&A.

Ze względu na przeciągające się problemy z rozwiązaniem problemu reprywatyzacji w Warszawie działania podjęli parlamentarzyści. Na początku lutego Senat skierował do Sejmu projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, która spowodować ma szybkie zakończenie procesu reprywatyzacji i do jego uszczelnienia. Senacki projekt powstał w odpowiedzi na apele warszawskiego samorządu. Jeśli przyjmą go posłowie, nowelizacja może zacząć obowiązywać jeszcze w tym roku. Starczewski mówi jednak, że projekt ma wady.

"Dysponujemy opiniami, które zostały przedstawione Senatowi przez jednostki Skarbu Państwa, przez Ministra Finansów, Ministra Skarbu Państwa, Krajową Radę Sądownictwa, Krajową Radę Notarialną, Naczelny Sąd Administracyjny, miasto stołeczne Warszawy i przez podmioty społeczne, jak stowarzyszenia Dekretowiec.

Wszystkie te opinie, oprócz opinii miasta, w sposób negatywny wypowiadają się o pewnych pomysłach, które w gruncie rzeczy zmierzają do wywłaszczenia praw nabytych na podstawie dekretu warszawskiego przez osoby, które złożyły wnioski dekretowe" - podkreśla Starczewski. 

"W opiniach tych podkreślane jest możliwe istotne zwiększenie obciążeń finansowych Skarbu Państwa w sytuacji, gdy projektodawca nie wskazał ich źródła finansowania. Opinie te wskazują również na niezgodność z podstawowymi zasadami dobrej legislacji poprzez odniesienie regulacji wyłącznie do gruntów warszawskich, a zatem dochodzi do niekorzystnego różnicowania osób dotkniętych dekretem Bieruta od innych osób, których dotknęły przepisy nacjonalizacyjne po drugiej wojnie światowej" - dodaje.

Główny problem to wygaszanie nierozpatrzonych od 70 lat wniosków. Jeśli w ciągu pół roku od ponowionego wezwania nikt ich nie odnowi, to miasto - zgodnie z nowymi przepisami - będzie mogło umorzyć postępowanie.

Czytaj również: Debiuty w Poznaniu

Ekspert zauważa, że wygaszenie wniosków może zostać uznane za niekonstytucyjne, ponieważ dochodzi do tworzenia skutków prawnych wywłaszczenia prawa nabytego bez udziału osób zainteresowanych, które ten wniosek złożyły.

Krytykuje on również to, że projekt nowelizacji nie tylko zadziała jak akt wywłaszczeniowy, lecz także ma inne poważne wady prawne. Jedna z nich to brak mechanizmu odszkodowawczego. Starczewski przypomina, że dekret Bieruta, który nie miał w założeniach charakteru nacjonalizacyjnego, zakładał samodzielny system odszkodowawczy, którego nie wprowadzono w życie.

Poza tym nie wiadomo, jak projektodawca widzi wydawanie decyzji administracyjnej w stosunku do osób, które mogą już nie żyć. Taki sposób zakończenia postępowań może rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą Skarbu Państwa w wypadku stwierdzenia nieważności decyzji o umorzeniu postępowania wydanej w stosunku do osoby nieżyjącej.

Nie wiemy także, jak Skarb Państwa miałby sfinansować wykonanie nowych przepisów. Według Starczewskiego może to doprowadzić do sytuacji, w której korzyści (w postaci gruntów i nieruchomości) trafią do samorządu Warszawy, a ewentualnymi kosztami będzie obciążony budżet centralny. Podkreśla, że Fundusz Reprywatyzacyjny nie jest jednak przeznaczony na takie cele.

Radca prawny krytykuje również prawo pierwokupu nieruchomości przez Skarb Państwa. Ma tu bowiem miejsce rozszerzenie prawa pierwokupu na nieruchomości zabudowane budynkami stanowiącymi własność dawnych właścicieli. Teraz prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa lub gminy dotyczy wyłącznie nieruchomości niezabudowanych, uprzednio należących do Skarbu Państwa lub gminy.

Przepisy wprowadzają różnice w obrocie nieruchomościami na terenie m.st. Warszawy a w innych częściach kraju. Zaburzona zostaje więc zasada równego traktowania obywateli. Krajowa Rada Notarialna w swojej opinii zwraca uwagę na niepewność obrotu prawnego nieruchomościami zabudowanymi budynkami wzniesionymi przed datą wejścia w życie dekretu Bieruta.

"Niewątpliwie jest to niekorzystny projekt dla dawnych właścicieli także z tego powodu, że jest kilka nowych przesłanek, na podstawie których istnieje możliwość odmowy przez Prezydenta Warszawy przyznania prawa własności czasowej, obecnie prawa użytkowania wieczystego.

Takim sposobem jest na przykład cel publiczny. Obecnie w pewnych warunkach prywatny właściciel może wykonywać cel publiczny. Projekt ustawy definitywnie prowadzi do odmowy uwzględnienia wniosku dekretowego również w sytuacji, gdy obecnie nieruchomość jest oddawana w użytkowanie wieczyste" - mówi jeszcze Starczewski.

W myśl projektu nowelizacji, tłumaczy dalej, powód przyznania prawa użytkowania wieczystego może stanowić też niemożność podziału działki lub fakt, że nieruchomość w ponad 66% została wyremontowana przez Skarb Państwa. Jego zdaniem we wszystkich tych sytuacjach można mówić o zabronionym konstytucyjnie wywłaszczeniu dawnych właścicieli.

"Mimo że ten budynek był bardzo zniszczony i został przeznaczony do odbudowy, to nadal jest on własnością dawnych właścicieli, natomiast Skarbowi Państwa, tudzież osobom trzecim służy ewentualnie prawo obligacyjne do żądania pewnych nakładów.

Natomiast pisanie w ustawie, że w takim wypadku konieczna jest odmowa, to czysta postać wywłaszczenia. Takie założenia projektu ustawy bowiem kwestionują dotychczasowy długoletni i ukształtowany dorobek orzecznictwa Sądu Najwyższego oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego" - podkreśla ekspert.

Zauważa, że w projekcie znalazły się również dobre przepisy, jak np. konieczność potwierdzania transakcji sprzedaży roszczeń do nieruchomości u notariusza. Ma to zapobiec procederowi, w którym handlarze roszczeniami skupują je od dawnych właścicieli, często za śmiesznie niską kwotę, a potem zarabiają na odzyskanej nieruchomości.