Spadek czynszów w Europie, powolna stabilizacja stóp kapitalizacji

Richard Holberton, dyrektor działu EMEA Research CBRE, podsumowuje: „Spadek wartości nieruchomości w Europie jak dotąd spowodowany był głównie przez wzrost poziomu stóp kapitalizacji. Można zauważyć, że obecnie siłą napędzającą rynek nieruchomości są stawki czynszów, a nie korekty wartości nieruchomości. Dane z minionego kwartału wskazują, że jest jeszcze za wcześnie, żeby sygnalizować okres rosnących stóp kapitalizacji na rynkach europejskich. Jednakże tak skala, jak i zasięg rosnących „yieldów”, są obecnie coraz mniejsze. Podczas gdy wolumen inwestycji utrzymuje się na relatywnie niskim poziomie, powoli rośnie zainteresowanie niektórymi segmentami rynku, które podtrzymywane jest przez proces zmiany oczekiwań cenowych właścicieli obiektów.”

Czynsze
Stworzony przez CBRE indeks najwyższych czynszów biurowych w krajach EU-15 zmalał o 2,9% w drugim kwatale 2009. W stosunku rocznym spadek ten wynosi 8,6%. W badaniu wzięto pod uwagę 49 miast w 30 krajach z regionu EMEA (Europa, Środkowy Wschód i Afryka). W 26 przypadkach zanotowano kwartalny spadek czynszów, ich poziom nie zmienił się w 23 przypadkach. Nie odnotowano żadnego przypadku kwartalnego wzrostu czynszów biurowych. Rekordowe obniżenie czynszu w ujęciu kwartalnym miało miejsce w Kijowie – 25% do poziomu EUR 22,5 /mkw./miesiąc. Zauważalne spadki czynszów odnotowano na rynkach biurowych w Londynie, Madrycie, Dublinie i Oslo a także Warszawie, Pradze i Bratysławie.Tymczasem czynsze pozostały raczej na stałym poziomie w Niemczech i Holandii.

Wahania czynszów w sektorze handlowym i magazynowym nie były już tak znaczące. Indeks czynszów handlowych dla krajów EU-15 zmienił się nieznacznie w porównaniu do minionego kwartału, jak i w okresie ostatnich 12 miesięcy. Kwartalne spadki czynszów zaobserwowano w brytyjskich centrach handlowych i na rynkach CEE w Budapeszcie, Bukareszcie i Belgradzie – tu spadek był dwucyfrowy. Frankfurt był jedynym rynkiem, gdzie w przeciągu ostatniego kwartału czynsze handlowe wzrosły – o 8%.

Magazynowy indeks czynszów EU-15 spadł o 1,5% w 2Q 2009, a o 5,3% przez ostatni rok.
Aż 25 z 41 lokalizacji nie odnotowało zmian czynszów magazynowych w minionym kwartale. Wśród 16 tych, gdzie czynsze spadły można znaleźć miasta w Hiszpanii, Belgii i Irlandii. Największy kwartalny spadek czynszu odnotowano w Budapeszcie – aż o 16% do poziomu EUR 5 /mkw./miesiąc.

Stopy kapitalizacji
Indeks stóp kapitalizacji dla obiektów biurowych w krajach EU-15 spadł w 2Q 2009 o 2 punkty bazowe, jednak pozostaje o 80 p.b. wyższy niż rok temu. Stopy kapitalizacji wzrosły w 11 z 49 lokalizacji wziętych pod uwagę w badaniu, w 33 przypadkach (głównie miasta w Europie Zachodniej) pozostały niezmienione, natomiast w 5 zaobserwowano ich obniżenie (Francja i UK). Największe wzrosty odnotowano w Kijowie–  o 100 punktów bazowych (p.b.) do poziomu 15% oraz w Moskwie – o 50 p.b. do 12%.

Stopy kapitalizacji dla obiektów handlowych rosły nieznacznie w 2Q 2009. Indeks CBRE EU-15 zwiększył się kwartalnie o 5 p.b., jednakże jest on o 74 p.b. wyższy niż rok temu. W 32 z 42 lokalizacji stopy kapitalizacji nie zmieniły się w ostatnim kwartale. Najwyższe wzrosty odnotowano w regionie CEE –w Budapeszcie do poziomu 7,75% i w Sofii (8%), a także w Moskwie, Pradze i Bratysławie.

Indeks stóp kapitalizacji dla nieruchomości magazynowych w obszarze EU-15 wzrósł o 10 pb w minionym kwartale i plasuje się na poziomie wyższym o 104 p.b. niż rok temu. W przypadku więcej niż połowy lokalizacji (23 z 41) stopy kapitalizacji wzrosły – najbardziej w Dubaju (200 p.b.), Sofii, Barcelonie i Kijowie (100 p.b.).

Sytuacja w Polsce
‘Pogarszająca się sytuacja ekonomiczna w kraju wpłynęła najbardziej dotkliwie na rynek nieruchomości biurowych, gdzie czynsze osiągnęły niebotycznie wysoki poziom na początku roku 2008. Stawki czynszów dla najlepszych obiektów biurowych w Warszawie spadły w ciągu 12 miesięcy aż o 33%. Obecnie dla najlepszych obiektów biurowych osiągają one poziom EUR 24 /m kw./miesiąc. Jeżeli jednak weźmiemy po uwagę stawki realne, w przeliczeniu na złotówki, spadek wynosił zaledwie około 6 – 8%. Tak więc, pomimo kryzysu, najemcy muszą płacić podobne czynsze jak w okresie boomu gospodarczego. Dopiero teraz, kiedy wartość naszej waluty rośnie, najemcy mogą złapać oddech.

Sektory handlowy i magazynowy nie odczuwają pogorszenia koniunktury tak dotkliwie jak biurowy. Czynsze dla najlepszych centrów handlowych w stolicy ustabilizowały się na poziomie EUR 60-80/mkw./miesiąc i utrzymują się na nim od początku roku. Czynsze magazynowe dla najlepszych obiektów zlokalizowanych w strefie warszawskiej spadły w ciągu roku jedynie o ok. 10%. Obecnie wynoszą EUR 5,50/m kw./miesiąc.

Poziom stóp kapitalizacji w głównych miastach kraju jest porównywalny ze stopami osiąganymi
w krajach Europy Zachodniej, które mają przewagę nad Polską ze względu na bardziej rozwinięty rynek inwestycyjny, większą stabilizację i niższy poziom ryzyka.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów biurowych w Warszawie wzrosły w ciągu ostatnich 12 miesięcy o ponad 100 punktów bazowych do poziomu 6,75% - 7,00%. Jeśli chodzi o nieruchomości handlowe – stopy kapitalizacji wzrosły w ciągu roku o 125 p.b. i wynoszą teraz w przypadku najlepszych obiektów ok. 7,00%. Największy roczny wzrost – o aż 200 p.b. nastąpił w poziomie stóp kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości magazynowych. Obecnie szacuje się je na 8,75% - 9,00%.’ – obrazuje sytuację na polskim rynku nieruchomości Olga Drela, analityk działu badań rynku i analiz CB Richard Ellis.