Użytkowanie wieczyste – przeżytek z PRL-u

Stawka opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste stanowi procent równowartości gruntu, którą określa rzeczoznawca zależnie od statusu działki. W przypadku działki budowlanej jest to 1 proc. jej wartości, natomiast od działki przeznaczonej pod działalność usługową jest to już 3 proc.

Opłaty za niektóre działki nie były weryfikowane nawet od 10 lat. Teraz, gdy w obliczu problemów budżetowych samorządy urealniają ich wyceny zdarza się, że sumy do zapłacenia rosną kilka, a nawet kilkadziesiąt razy (rekord to 5600 proc.!). Wieloletnie zaległości w wycenach gruntów prowadzą do zachwiania budżetów, a nawet do bankructw firm. Podwyżki dotkną także osób prywatnych, ponieważ opłata za użytkowanie wieczyste jest częścią składową czynszów za mieszkania.

Wiele firm odwołało się od wprowadzanych przez samorządy wysokich podwyżek użytkowania wieczystego (np. ponad tysiąc spółek z Krakowa). W sumie liczba wypowiedzeń w ostatnich dwóch latach wzrosła trzykrotnie. Przedsiębiorcy rozważają też zmianę miejsca swoich siedzib lub fabryk w rejony, gdzie grunty są tańsze.

Samorządy tłumaczą, że muszą dbać o interes gminy i urealniać wartość gruntów. Trudno je oczywiście krytykować za to, że starają się zwiększyć wpływy do swoich budżetów. Należy jednak brać przy tym pod uwagę interes społeczny. Tym bardziej, że to właśnie inwestycje osób prywatnych i przedsiębiorców w użytkowane tereny doprowadziły do podniesienia ich atrakcyjności, co spowodowało wzrost wartości gruntów.

Opłaty za użytkowanie wieczyste gruntów ustalane są w oparciu o niejasne wyceny nieruchomości. Biegli biorą np. pod uwagę transakcje w sąsiedztwie. Efekt jest taki, że działka na warszawskim Mokotowie wyceniana jest na podstawie cen z dzielnicy Wilanów i odwrotnie. Stosowane przeliczniki i algorytmy pozwalają dowolnie określić cenę działki.

Poza wszystkim, obowiązkiem samorządów jest przekształcać użytkowanie wieczyste – które miało być tylko rozwiązaniem tymczasowym – we własność. Tymczasem robią one to opieszale, pobierając przez lata od mieszkańców haracz w postaci rocznych opłat za użytkowanie gruntu.

W projekcie ustawy o ograniczeniu barier administracyjnych dla obywateli i przedsiębiorców znajduje się zapis, że gminy będą mogły podnosić opłaty za użytkowanie wieczyste nie częściej, niż co trzy lata i maksymalnie o 50 proc. Zaproponowano też wprowadzenie górnego limitu opłat. To za mało. Opłaty za użytkowanie wieczyste gruntów należy w ogóle zlikwidować. Polska jest jedynym krajem w UE, w którym obowiązuje taka forma quasi własności.

Jedynym rozsądnym rozwiązaniem jest więc szybkie przekształcenie użytkowania wieczystego we własność i wprowadzenie podatku katastralnego, którego wysokość zależy od faktycznej wartości nieruchomości.