Zwolnienia z VAT przy sprzedaży nieruchomości używanej

Zwolnienia z VAT przy sprzedaży nieruchomości używanej

W większości przypadków sprzedaż nieruchomości wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Przepisy regulujące tę preferencję wielokrotnie były przedmiotem interpretacji organów podatkowych, sądów administracyjnych i komentarzy przedstawicieli doktryny prawa podatkowego, a mimo to do tej pory budzą sporo wątpliwości. Sprawę dodatkowo komplikuje bogate orzecznictwo TSUE, choć w ostatnich latach wykładnia Trybunału w tym zakresie coraz bardziej sprzyja podatnikom i jest to kluczowy argument w przypadku sporu przedsiębiorcy z fiskusem. Czytaj dalej

 

Zwolnienia przedmiotowe – warianty

Zwolnienia z zapłaty VAT przy dostawie nieruchomości zostały określone w art. 43 ust. 1 ustawy VAT. W pierwszej kolejności Ustawodawca odrębnie sklasyfikował podstawę zwolnienia dla podatników prowadzących działalność zwolnioną z VAT (ust. 1 pkt 2). Zgodnie z tym przepisem sprzedaż nieruchomości korzysta ze zwolnienia z VAT, o ile była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT oraz przy jej nabyciu lub wytworzeniu podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT, co jest typowe dla działalności zwolnionej.


Z kolei czynnym podatnikom VAT, którzy nie wykorzystują nieruchomości w działalności zwolnionej, może przysługiwać zwolnienie przedmiotowe z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 albo pkt 10a ustawy VAT. Konstrukcja prawna obu zwolnień prowadzi do wniosku, że w pierwszej kolejności możliwość zwolnienia nieruchomości z VAT powinna być weryfikowana pod kątem spełnienia warunków z pkt 10. Dopiero gdy dana transakcja nie będzie spełniać określonych w nim przesłanek, podatnik powinien przeanalizować zasadność zastosowania zwolnienia na podstawie pkt 10a.


I tak zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części, jeśli nie wystąpiły następujące przesłanki:

  • dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

  • pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

 

Zwolnienie sprzedaży nieruchomości na podstawie pkt 10a będzie natomiast możliwe pod warunkiem, że:

  • w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

  • dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

 

Jednocześnie należy zauważyć, że zgodnie z treścią art. 43 ust. 7a ustawy VAT dla zastosowania zwolnienia z pkt 10a nie stosuje się drugiego z ww. warunków (lit. b), jeżeli nieruchomości po ich ulepszeniu były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez okres co najmniej 5 lat.


Problematyczne pierwsze zasiedlenie

Z uwagi na zawiłość powyższych przepisów zastosowanie zwolnienia z VAT przy dostawie nieruchomości powinno być poprzedzone gruntowną analizą stanu faktycznego i prawnego. Szczególną uwagę należy poświęcić definicji „pierwszego zasiedlenia nieruchomości”, przez co ustawa VAT rozumie oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

  • wybudowaniu lub

  • ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

 

Czytaj również: Jak są opodatkowane dochody spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych

 

Powyższa konstrukcja przepisu warunkuje, aby „pierwsze zasiedlenie” nastąpiło w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu (jak np. najem, dzierżawa itp.). Do niedawna organy podatkowe stały na stanowisku, że użytkowanie nieruchomości na potrzeby prowadzenia własnej działalności nie spełnia definicji „pierwszego zasiedlenia” z ustawy VAT, co oznacza, że sprzedaż takiej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Niekorzystna dla polskich podatników definicja „pierwszego zasiedlenia” została dopiero zanegowana przez Trybunał Sprawiedliwości UE.


Interpretacyjne dylematy

Zgodnie z orzecznictwem TSUE warunek wystąpienia „pierwszego zasiedlenia” w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu określony w ustawie VAT nie ma uzasadnienia i mija się z celem dyrektywy VAT. Za decydujący należy uznać wyrok TSUE (sygn. C-308/16) z 16 listopada 2017 r. w sprawie Kozuba Premium Selection sp. z o.o. Z konkluzji tego orzeczenia oraz szeregu wyroków krajowych sądów administracyjnych wynikało wprost, iż ograniczenie przewidziane w polskiej ustawie jest sprzeczne z postanowieniami dyrektywy, a pierwsze zasiedlenie należy rozumieć możliwie szeroko jako pierwsze zajęcie, używanie budynku.


Oznacza to, że użytkowanie m.in. w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części po ich nabyciu lub wybudowaniu spełnia definicję pierwszego zasiedlenia, a jeśli od tego momentu upłynął okres co najmniej 2 lat, wówczas dostawa takiej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z VAT. Z kolei, jeśli podatnik zdecyduje się sprzedać daną nieruchomość przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia, wówczas może skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w ust. 10a, o ile zostaną spełnione określone w nim przesłanki.


W szczególnie skomplikowanych stanach faktycznych zaleca się jednak występowanie z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia z VAT przy sprzedaży nieruchomości. Urzędowa wykładnia przepisów w tym zakresie może bowiem znacznie zminimalizować ryzyko związane z zastosowaniem podatkowej preferencji.

 

Czytaj również: Opodatkowanie nieruchomości komercyjnych - jakie zmiany zostały wprowadzone w 2019 r.

 

Zwolnienia z VAT przy sprzedaży nieruchomości używanej

 

Autor:

radca prawny Robert Nogacki

Kancelaria Prawna Skarbiec specjalizuje się w ochronie majątku, doradztwie strategicznym dla przedsiębiorców oraz zarządzaniu sytuacjami kryzysowymi.

Źródło: Skarbiec / budnet.pl

Czytaj też…

Czytaj na forum

Kalkulator zwrotu podatku VAT za materiały budowlane

Społeczność budnet.pl ma już 18100 użytkowników

Użytkownicy online (1)

gości: 312

Ostatnio dołączyli
Zobacz wszystkich >
Galerie
Zobacz wszystkie galerie >