Co trzeba wiedzieć o umowie przedwstępnej kupna mieszkania?

Umowa przedwstępna - co to takiego?

Zgodnie z zapisami Kodeksu Cywilnego, umowa przedwstępna to rodzaj formalnego porozumienia, w którym jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej na określonych warunkach. Najczęściej umowy przedwstępne sporządzane są w przypadku chęci sprzedaży/zakupu nieruchomości. Pozwala to m.in. na przygotowanie odpowiednich dokumentów oraz załatwienie formalności związanych z kredytem bankowym.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

W Internecie bez trudu znaleźć można wzory umów przedwstępnych dotyczących sprzedaży/kupna domów i mieszkań. Niestety, nie wszystkie pozbawione są błędów. Warto zatem dokładnie przyjrzeć się, czy formularz zawiera zapisy, które we właściwy sposób będą chronić każdą ze stron.

Przede wszystkim w umowie przedwstępnej powinny znaleźć się: dane osobowe stron umowy przyrzeczonej, określenie dokumentu potwierdzającego prawo własności sprzedającego, określenie formy własności i szczegółowy opis nieruchomości (adres, powierzchnia, położenie itp.), cena nieruchomości, określenie formy i terminu zapłaty, określenie wysokości zaliczki (zadatku) i sposobu jej późniejszego rozliczenia w cenie końcowej. Zaleca się również, aby umowa przedwstępna zawierała oświadczenia sprzedającego odnośnie braku zadłużenia na nieruchomości i obciążeń prawami osób trzecich.

Z notariuszem czy bez?

Czy umowa przedwstępna kupna mieszkania (także domu lub innej nieruchomości) musi mieć formę aktu notarialnego? Nie, aczkolwiek w wielu wypadkach takie rozwiązanie okazuje się najbezpieczniejsze. Umowa przedwstępna zawarta bez udziału notariusza jest wiążąca, ale w przypadku jej zerwania kupiec może dochodzić od niedoszłego sprzedawcy jedynie zwrotu wpłaconej zaliczki. Podpisanie aktu notarialnego daje znacznie zwiększą gwarancję, że dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Minusem takiego rozwiązania są przede wszystkim koszty, wynoszące 50% taksy notarialnej dla umowy przyrzeczonej.

Ile powinna wynieść zaliczka?

Wiele osób zainteresowanych zawarciem umowy przedwstępnej błędnie zakłada, że zaliczka (zadatek) powinien wynieść 10% wartości ceny końcowej. Tymczasem kwota zaliczki zależy wyłącznie od ustaleń stron. Ważne, aby kwota ta została wymieniona w umowie przedwstępnej wraz z informacją o sposobie jej dalszego rozliczenia w cenie końcowej. Warto również pamiętać, że w przypadku późniejszej rezygnacji kupującego nie przysługuje mu prawo do zwrotu zaliczki wpłaconej przy zawieraniu umowy przedwstępnej. Jeśli strony za obopólną zgodą chcą wprowadzić poprawki do zapisów umowy przedwstępnej, należy przygotować aneks do umowy. Dokument określający przedmiot zmian powinien zostać przygotowany w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach podpisanych przez każdą ze stron.