Krakowscy deweloperzy sprzedają taniej

Wykres obok dostarcza informacji na temat średnich cen transakcyjnych nowych mieszkań. Zaprezentowane zmiany dotyczą sześciu krajowych metropolii (Warszawy, Krakowa, Łodzi, Wrocławia, Poznania i Gdańska). Najstarsze dane o tamtejszych cenach transakcyjnych NBP zebrał w III kw. 2006 r. Żadna instytucja wcześniej nie prowadziła regularnego monitoringu stawek transakcyjnych. W rezultacie analiza musi rozpocząć się od jesieni 2006 r. Już wtedy można było zaobserwować kredytowy boom. Kulminacja wspomnianego zjawiska miała miejsce dwa lata później. Bezpośrednim skutkiem „gorączki hipotecznej" był gwałtowny wzrost przeciętnych cen nowych lokali. W każdej z sześciu krajowych metropolii ta zmiana przebiegała nieco inaczej (patrz wykres).

Na szczególną uwagę zasługują procesy dotyczące krakowskiego rynku. W stolicy Małopolski już pod koniec 2006 r. średni koszt zakupu nowych mieszkań był zupełnie nieadekwatny do poziomu wynagrodzeń - pisze Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. Dlatego kredytowa ofensywa banków wywołała mniejszą zmianę cen niż w innych dużych miastach. Dostosowania cenowe na krakowskim rynku rozpoczęły się w połowie 2008 r. Ich ostatecznym efektem jest spadek przeciętnej ceny transakcyjnej 1 mkw. do poziomu niższego niż przed ośmiu laty.

Czytaj również: Mieszkania droższe niż przed rokiem

Czytaj również: Ceny mieszkań i ich sprzedaż

W innych metropoliach średnie koszty zakupu 1 mkw. mieszkań deweloperskich nadal znacząco różnią się od wyników z III kw. 2006 r. W trakcie ostatnich lat na tempo normalizacji cen negatywnie wpływała m.in. duża skala działania programu Rodzina na Swoim (RnS). Od I kw. 2009 r. do III kw. 2011 r. stosunkowo wysokie limity RnS zniechęcały deweloperów do zmiany cenników i planów inwestycyjnych. Po obniżeniu cen mieszkań dostępnych w ramach Rodziny na Swoim (wrzesień 2011 r.) rynki pierwotne zaczęły szybciej wracać do równowagi. Ten proces miał miejsce we wszystkich analizowanych miastach (patrz powyższy wykres).

Destabilizujący wpływ RnS po raz kolejny uwidocznił się na początku 2013 r. Zakończenie rządowego programu poskutkowało zmniejszeniem udziału najtańszych lokali w ogólnej liczbie transakcji. Efektem tej zmiany była wyraźna podwyżka średnich cen 1 mkw. w Warszawie i Poznaniu. Program Mieszkanie dla Młodych na razie nie wywołuje podobnych zawirowań na rynku pierwotnym. Pewne zagrożenie stwarza jednak październikowa podwyżka limitu obowiązującego w Warszawie.