Ile tak naprawdę kosztuje nas hipoteka przy kredycie

Ile tak naprawdę kosztuje nas hipoteka przy kredycie

Idąc do banku po kredyt mieszkaniowy oprócz prowizji banku trzeba liczyć się również z koniecznością poniesienia kosztów ustanowienia hipoteki. Bez zabezpieczenia kredytu hipoteką bank nie udostępni nam środków. Dodatkowe koszty są więc nieuniknione. Czytaj dalej


Nie każdy wie, że hipotekę możemy ustanowić samodzielnie - wtedy koszty będą najniższe. Będziemy jednak musieli włożyć trochę wysiłku w załatwienie wszystkich formalności. Dla leniwych lub bardzo ceniących swój czas pozostaje skorzystać z usług notariusza lub banku. Te dwa ostatnie sposoby mogą jednak słono kosztować. W banku zapłacimy dodatkową prowizję w wysokości od 300 do 500 zł za każdą hipotekę. Najdrożej może być u notariusza, szczególnie jeśli zastosuje stawki maksymalne. Dlatego warto z notariuszem trochę ponegocjować - często udaje się tę opłatę znacząco obniżyć. W zamian za to nie musimy jednak już odwiedzać sądu. Notariusz dodatkowo sprawdzi również formalne warunki ustanowienia hipoteki.

Tabela. Koszty ustanowienia hipoteki samodzielnie lub przez notariusza wg Bankier.pl

Jak liczyliśmy koszty: uwzględniony został koszt założenia księgi wieczystej, jak przy nowej nieruchomości. Podatek PCC od hipoteki zwykłej 0,1 proc. sumy kredytu, kaucyjnej 19 zł. Opłaty sądowe za każdy wpis po 200 zł, a maksymalna taksa notarialna zgodnie z ustalonym wpisem stosunkowym w wysokości 25 proc. plus podatek VAT.

O hipotekach krążą mity, że dają nieograniczone prawo wierzycielowi do dysponowania naszą nieruchomością. Rzeczywiście zabezpieczenie hipoteczne to nic innego, jak obciążenie nieruchomości długiem, który jest skuteczny wobec każdorazowego właściciela nieruchomości. Hipoteka wygasa dopiero po spłacie długu. Musi być też uwidoczniona w księdze wieczystej. Niemniej jednak przejęcie nieruchomości w zamian za długi wymaga decyzji sądu. Jeżeli weźmiemy dodatkowo pod uwagę zasady ochrony lokatorów oraz zakaz emisji na bruk, to kredytobiorca często nie musi się zbytnio obawiać, że z dnia na dzień może stracić dach nad głową. Chociaż kłopotów ze spłatą kredytu oczywiście lepiej unikać.

Od strony technicznej - zwykle bank domaga się ustanowienia hipoteki zwykłej dla sumy kredytu oraz drugiej hipoteki kaucyjnej dla zabezpieczenia odsetek, prowizji lub innych kosztów, których wysokość w momencie podpisania umowy nie mają jednoznacznie ustalona. Koszty należy więc w takim razie niejako liczyć „podwójnie”. Osobno zapłacimy za hipotekę zwykłą i osobno za hipotekę kaucyjną. Ale to jeszcze nie koniec. W Polsce na wpis hipoteki do księgi wieczystej czeka się średnio około 3 miesięcy. Dodatkowo w przypadku mieszkań dopiero budowanych czas ten oczywiście ulega wydłużeniu o czas potrzebny do założenia księgi wieczystej. W okresie przejściowym banki wymagają więc dodatkowego ubezpieczenia. Koszt takiego ubezpieczenia to wyższe oprocentowanie kredytu o 0,5 do 1,5 proc. w skali roku. Daje to średnio jedną ratę kredytu więcej do zapłacenia. Kolejne koszty to ubezpieczenie wkładu własnego i konieczność wykupienia ubezpieczenia samej nieruchomości. Zwykle ubezpieczenie jest z cesją na bank, co oznacza, że jeśli mieszkanie zostanie zniszczone przez np. pożar odszkodowanie zostanie wypłacone bankowi na poczet spłaty kredytu. Bank może uwzględnić również polisy zewnętrznych firm ubezpieczeniowych, wtedy oferta może być nieco tańsza. Kredyty udzielane na 100 proc. wartości nieruchomości będą wyżej  oprocentowane. Oznacza to dodatkową marżę w wysokości 1-2 proc. w skali rocznej. W efekcie płacimy ponad 8,5 proc. odsetek, a nie 6-6,5 proc. Hipoteka o wartości całego mieszkania jest po prostu dla banku zbyt słabym zabezpieczeniem. Kredyty na 120 proc. wartości nieruchomości, to zwykle dwa, powiązane produkty – kredyt hipoteczny i pożyczka konsumpcyjna. Ewentualny spadek cen nieruchomości może narazić bowiem bank na straty, więc za wyższe ryzyko wymagane jest wyższe oprocentowanie.

Jednocześnie standardem przy udzielaniu kredytu mieszkaniowego jest przyjęcie dodatkowego zabezpieczenia kredytu w postaci weksla. Weksel pozwala bankowi w uproszczony sposób egzekwować spłaty kredytu z majątku osobistego, np. środków zgromadzonych na rachunkach bankowych. Banki poprzez dodatkowe zabezpieczenia minimalizują ryzyko strat związanych z udzielanym kredytem. Zabezpieczenie hipoteczne byłoby niewystarczające, gdyby np. okazało się, że klienta nie można eksmitować z licytowanego lokalu lub eksmisja się przedłuża. Ewentualna sprzedaż nieruchomości z lokatorem jest możliwa, ale na pewno nie za cenę rynkową. Zgodnie z już przywoływanymi zasadami prawnymi nie można, bowiem eksmitować na bruk. Aby uniknąć więc problemów ze spłatą kredytu w takim wypadku bank domaga się weksla, aby szybciej dochodzić spłaty zadłużenia. Ustanowienie zabezpieczenia wekslowego jest stosunkowo tanie, niech jednak nas to nie zwodzi. Weksel to bardzo mocne zabezpieczenie kredytu i często „groźniejsze” dla finansów domowych niż hipoteka z uwagi na szybkość i efektywność dochodzenia spłaty.


 

Źródło: bankier.pl / budnet.pl
Autor: dr Bogusław Półtorak Główny Ekonomista Bankier.pl

Tagi

Czytaj też…

Czytaj na forum

Ostatnio na forum

  • Usługi Dźwig Kołobrzeg, usługi koparko ładowarka k... Liczba postów: 3 Grupa: Firmy budow... Ja polecam sobie kupić dźwig i materiały do niego. Zajrzyj na stronę ehak24
  • RUSZTOWANIA nowe sprzedam - firma SIGMA RUSZTOWANI... Liczba postów: 3 Grupa: Stawiamy śc... Uważam, że w dzisiejszych czasach znacznie bardziej opłaca się wynajem rusztowań niż ich kupno. Ja bardzo często przy różnego rodzaju budowach widziałem jak fir...
  • blacha trapezowa Liczba postów: 31 Grupa: Robimy dach jest to wszystko kwestia gustu, poniewaz jak ktos chce blache to niech ja kupi, ale jej wytrzymalosc jest niewielka, dla mnie dobra inwetycja jest dachowka cera...
  • Podłogi Liczba postów: 59 Grupa: Robimy stro... jak wspominałam wcześniej, baltic ma bardzo dobrej jakości drewno. Kolor to juz wedle uznania. Ja mogę śmiało każdemu polecić.
  • Biało-czerwona łazienka i kuchnia Liczba postów: 56 Grupa: Ciekawe pom... Kuchnia obecnie nie jest tylko miejscem, gdzie przyrządza się posiłki, ale także stała się przestrzenią w której spotykamy się ze znajomymi, wspólnie przygotowu...
  • Ogrody Zimowe Liczba postów: 27 Grupa: Ogrody moja znajoma zabudowany taras i to o sporej powierzchni w ktorym zrobila sobie zimowy ogrod. Ma ziemi ma rozlozony trawnik z rolki coś takiego http://www.xerof...

Kalkulator izolacji ścian

Społeczność budnet.pl ma już 17933 użytkowników

Użytkownicy online (1)

gości: 339

Ostatnio dołączyli
Zobacz wszystkich >
Galerie
Zobacz wszystkie galerie >