Jaki jest czas sprzedaży mieszkania?

 

Czas sprzedaży mieszkań w 2009 r.

Początek 2009 r. był okresem stagnacji w obrocie nieruchomościami na rynku wtórnym. Spadek liczby transakcji miał odzwierciedlenie w wydłużającym się okresie eksponowania na rynku ofert mieszkaniowych. Średnia sprzedaż następowała po 147 dniach. Drugi kwartał był zdecydowanie lepszym okresem dla sprzedających. Sezonowe ożywienie rynku i wzrost liczby transakcji sprawiły, że wiele mieszkań, szczególnie z najbardziej popularnego segmentu mieszkań dwupokojowych, zmieniło swojego właściciela. Czynniki te, w połączeniu ze spadkami cen mieszkań, sprawiły, że średni czas sprzedaży zmniejszył się aż o 43 dni. Podobny wynik odnotowujemy w trzecim kwartale. Okres wakacyjny był w tym roku szczególnie obfity w transakcje. Znalazło to odzwierciedlenie w spadku czasu oczekiwania na transakcję do 102 dni.
Dla porównania zostały zamieszczone średnie czasy sprzedaży dla Warszawy, które w każdym z analizowanych kwartałów są dłuższe niż średnia wyliczona dla wszystkich analizowanych miast.

 

Czas sprzedaży a wielkość mieszkania
W dalszym ciągu obowiązuje zasada: im więcej pokoi, tym mniejsza szansa na szybką sprzedaż. W przekroju ostatnich trzech kwartałów najkrótszym czasem sprzedaży charakteryzują się mieszkania jednopokojowe, których średni czas sprzedaży wyniósł 93 dni. Mieszkania dwupokojowe sprzedają się średnio o 12 dni, a trzypokojowe o 19 dni wolniej. Rekord należy jednak do mieszkań czteropokojowych i większych. W tym przypadku średni czas sprzedaży wyniósł 153 dni, czyli  około pięciu miesięcy.

 

Czas sprzedaży a rok budowy mieszkania
Na potrzeby niniejszego opracowania budynki mieszkalne, w których przeprowadzono transakcje sprzedaży, podzielono na cztery grupy ze względu na rok ich wybudowania. Najdłuższy czas oczekiwania na transakcje charakteryzuje mieszkania w najstarszych budynkach wybudowanych przed 1950 r. (147 dni). Nieco krótszy czas sprzedaży obserwujemy w przypadku lokali powstałych w ostatnich kilkunastu latach, z których większość stanowią budynki wybudowane przez deweloperów (136 dni). Mieszkania z lat 1950-1970 r. sprzedawały się w czasie trzech miesięcy, a średnio najkrócej na sprzedaż mieszkań oczekiwali właściciele lokali wybudowanych w latach 1970-1990 r.

 

Czas sprzedaży a materiał budowy
Ciekawą obserwacją jest wpływ technologii budowy budynku na średni czas sprzedaży. Z wyodrębnionych trzech grup: technologia wielkiej płyty, technologia szkieletowa (tzw. rama H) i cegła, najlepiej na rynku radzą sobie mieszkania z wielkiej płyty. Średni czas sprzedaży takiego mieszkania to 81 dni, o 27 dni krócej niż w przypadku mieszkań zbudowanych w konstrukcji szkieletowej. Mieszkania w budynkach z cegły były sprzedawane średnio po 125 dniach.

 

Komentarz
Po trudnym dla właścicieli mieszkań okresie zastoju w pierwszym kwartale 2009 r. statystyki potwierdzają opinie uczestników rynku o ożywieniu, a w rezultacie skróceniu czasu oczekiwania na transakcję.
Właściciele mieszkań sprzedanych w I kwartale br. czekali na sprzedaż średnio prawie pięć miesięcy. Biorąc pod uwagę tylko transakcje w stolicy, czas ekspozycji oferty na rynku był o prawie miesiąc dłuższy. Kolejne dwa kwartały przyniosły skrócenie czasu oczekiwania na transakcję. Mimo znacznego ruchu na rynku mieszkań w okresie wakacyjnym, wg statystyk, czas sprzedaży uległ tylko nieznacznemu skróceniu. Może to wskazywać na sprzedaż mieszkań wystawionych do sprzedaży w okresie wiosennym i wyprzedaż mieszkań wystawionych do sprzedaży jeszcze w poprzednim roku, które po obniżkach ceny ofertowej znalazły uznanie w oczach nabywców. Pomimo poprawy sytuacji średni czas oczekiwania na transakcję to nadal ponad trzy miesiące.
W dalszym ciągu cena jest głównym stymulatorem do podjęcia decyzji o zakupie, dlatego po niezbyt pomyślnym okresie dla mieszkań w budynkach z wielkiej płyty, dziś wracają one do łask nabywców sprzedając się znacznie szybciej niż mieszkania w budynkach wybudowanych w konstrukcji szkieletowej i w cegle. Wielka płyta jest segmentem, który najbardziej odczuł skutki zastoju. Urealnienie cen takich mieszkań doprowadziło do fali transakcji sprzedaży mieszkań w blokowiskach. Warto zwrócić uwagę, że w przekroju wszystkich transakcji najsłabiej wypadają mieszkania wybudowane w budynkach z cegły, które zazwyczaj są wyceniane wysoko przez właścicieli.

W czwartym kwartale br. nie należy oczekiwać znaczących zmian w czasie sprzedaży w stosunku do poprzedniego kwartału.

Metodologia
Analizie poddano kilkaset transakcji z przedziału czasowego styczeń-październik 2009 r. dokonane na mieszkaniach z rynku wtórnego przez brokerów Metrohouse S.A. w miastach, w których spółka posiada swoje oddziały . Czas sprzedaży został przedstawiony jako liczba dni ekspozycji oferty na rynku przez pośrednika od momentu zarejestrowania oferty w systemie, aż do dnia podpisania warunków transakcji (ew. umowy przedwstępnej sprzedaży). Dla przedstawienia różnic w czasie sprzedaży poszczególnych segmentów mieszkań dokonano podziału na grupy, m.in. ze względu na powierzchnię, materiał, rok budowy i liczbę pokoi.

Średni czas sprzedaży wyraża średnia wewnętrzna z wykluczeniem 5% danych ze zbioru (najkrótsze i najdłuższe czasy sprzedaży).

Zastrzeżenie:
Ekspozycja oferty na rynku może być odpowiednio dłuższa z uwagi na możliwość bezpośredniego oferowania nieruchomości przez właściciela przed podpisaniem umowy pośrednictwa z agencją.