Nie masz umów, nie masz kredytu
Banki nadal nieufne w stosunku do deweloperów. Prawie 60 procent spośród 83 największych europejskich banków wstrzymało finansowanie nowych inwestycji i nie udziela kredytów pod zastaw nieruchomości komercyjnych – wynika z badania firmy doradczej Cushman & Wakefield
Czytaj dalej
– Gwałtowny spadek tempa sprzedaży w czwartym kwartale 2008 r. spowodował, że banki zaczęły wstrzymywać finansowanie wszystkich projektów, których budowy jeszcze nie rozpoczęto, nawet narażając się na konflikt z deweloperem i ewentualne sprawy sądowe – mówi Mikołaj Martynuska z firmy CB Richard Ellis Polska.
Podobne zjawisko wystąpiło w sektorze logistycznym i z kilkumiesięcznym opóźnieniem w sektorze biurowym. – Mechanizm jest dość prosty: spadek tempa sprzedaży lub, w przypadku inwestycji komercyjnych, wynajmu powierzchni, oraz spadek wartości kapitałowych przedsięwzięć powoduje, że z punktu widzenia banku rośnie ryzyko strat na projekcie. W takiej sytuacji trudno się spodziewać, że bank będzie podejmował ryzyko realizacji nowych projektów w bardzo niepewnym otoczeniu rynkowym – wyjaśnia Martynuska.
Poza zmniejszeniem się liczby kredytodawców banki obniżyły wskaźnik LTV (loan-to-value – patrz tabelka obok). Jego spadek świadczy o tym, że banki wybierają firmy angażujące się w transakcje o mniejszym poziomie ryzyka inwestycyjnego.
Według Eda Daubeneya z Cushman & Wakefield banki będą udzielały kredytów głównie doświadczonym kredytobiorcom, pod zastaw nieruchomości najwyższej jakości, z długoterminowymi umowami najmu, wynajętych firmom o wysokich wskaźnikach wiarygodności kredytowej.
Teraz deweloperzy mają problemy głównie z uzyskaniem finansowania dużych przedsięwzięć. Banki stosują bowiem bardzo ostre kryteria ich oceny z punktu widzenia ryzyka inwestycyjnego.
– Jeszcze rok temu, w wypadku projektów mieszkaniowych, bank nie pytał np. o przedsprzedaż mieszkań, ewentualnie wymagał jej na poziomie 5 – 10 procent. Dziś, gdy nie ma umów zawartych na 30 proc. projektu – banki nawet nie podejmują rozmów z inwestorem i dlatego firmy deweloperskie nie są teraz zainteresowane realizacją dużych projektów – twierdzi Piotr Bojar z PricewaterhouseCoopers.
Karol Wilczko, ekspert z portalu Comperia.pl., potwierdza, że wymagany wkład własny przy inwestycjach komercyjnych zwiększył się z poziomu 15 – 20 proc. do 40 – 50 proc.
– Zdobycie 30 proc. umów już na etapie projektu czy przysłowiowej dziury w ziemi jest praktycznie niemożliwe. Mamy więc zamknięte koło: brak kredytów, bo brak sprzedaży, brak sprzedaży, bo brak kredytów – uważa Karol Wilczko.
Jaką powierzchnię biurowca trzeba wynająć, by bank dał kredyt na jego budowę?
– Znam projekt w ścisłym centrum Krakowa obejmujący 4 tys. mkw. powierzchni biurowej, gdzie zawarto umowy najmu – tzw. prelease – na 50 proc. powierzchni, a w konsekwencji bank podpisał umowę kredytową na finansowanie budowy w czwartym kwartale 2008 r. – podaje przykład Mikołaj Martynuska.
czytaj więcej...
Podobne zjawisko wystąpiło w sektorze logistycznym i z kilkumiesięcznym opóźnieniem w sektorze biurowym. – Mechanizm jest dość prosty: spadek tempa sprzedaży lub, w przypadku inwestycji komercyjnych, wynajmu powierzchni, oraz spadek wartości kapitałowych przedsięwzięć powoduje, że z punktu widzenia banku rośnie ryzyko strat na projekcie. W takiej sytuacji trudno się spodziewać, że bank będzie podejmował ryzyko realizacji nowych projektów w bardzo niepewnym otoczeniu rynkowym – wyjaśnia Martynuska.
Poza zmniejszeniem się liczby kredytodawców banki obniżyły wskaźnik LTV (loan-to-value – patrz tabelka obok). Jego spadek świadczy o tym, że banki wybierają firmy angażujące się w transakcje o mniejszym poziomie ryzyka inwestycyjnego.
Według Eda Daubeneya z Cushman & Wakefield banki będą udzielały kredytów głównie doświadczonym kredytobiorcom, pod zastaw nieruchomości najwyższej jakości, z długoterminowymi umowami najmu, wynajętych firmom o wysokich wskaźnikach wiarygodności kredytowej.
Teraz deweloperzy mają problemy głównie z uzyskaniem finansowania dużych przedsięwzięć. Banki stosują bowiem bardzo ostre kryteria ich oceny z punktu widzenia ryzyka inwestycyjnego.
– Jeszcze rok temu, w wypadku projektów mieszkaniowych, bank nie pytał np. o przedsprzedaż mieszkań, ewentualnie wymagał jej na poziomie 5 – 10 procent. Dziś, gdy nie ma umów zawartych na 30 proc. projektu – banki nawet nie podejmują rozmów z inwestorem i dlatego firmy deweloperskie nie są teraz zainteresowane realizacją dużych projektów – twierdzi Piotr Bojar z PricewaterhouseCoopers.
Karol Wilczko, ekspert z portalu Comperia.pl., potwierdza, że wymagany wkład własny przy inwestycjach komercyjnych zwiększył się z poziomu 15 – 20 proc. do 40 – 50 proc.
– Zdobycie 30 proc. umów już na etapie projektu czy przysłowiowej dziury w ziemi jest praktycznie niemożliwe. Mamy więc zamknięte koło: brak kredytów, bo brak sprzedaży, brak sprzedaży, bo brak kredytów – uważa Karol Wilczko.
Jaką powierzchnię biurowca trzeba wynająć, by bank dał kredyt na jego budowę?
– Znam projekt w ścisłym centrum Krakowa obejmujący 4 tys. mkw. powierzchni biurowej, gdzie zawarto umowy najmu – tzw. prelease – na 50 proc. powierzchni, a w konsekwencji bank podpisał umowę kredytową na finansowanie budowy w czwartym kwartale 2008 r. – podaje przykład Mikołaj Martynuska.
czytaj więcej...
Źródło: Rzeczpospolita
Komentarze
Tagi
Czytaj też…
Czytaj na forum
- samochód Liczba postów: 130 Grupa: Trudne tema... Czy korzystaliście również z jazdy próbnej?
- Studia - ważny wybór Liczba postów: 43 Grupa: Trudne tema... Jest mnóstwo czynników determinujących opłacalność zapisania się na studia wyższe, opłacenie czesnego i rozpoczęcie zdalnej edukacji. Choć nauka na odległość wy...
- Zabawki dla dzieci Liczba postów: 39 Grupa: Trudne tema... W jaki sposób Wy dbacie o zdrowie Waszych dzieci i dlaczego? Jeżeli chodzi o mnie, to zdecydowałem się na zakup produktów medycznych dla dzieci, np. aspiratora....
- Jak o siebie dbacie? Liczba postów: 1650 Grupa: Trudne tema... Czy ktoś z Was medytuje? Zastanawiam się nad tym ostatnio :)
- alkomat Liczba postów: 61 Grupa: Trudne tema... Polecam firmę https://sklep-alkomat.pl/, kupiłem ostatnio tam alkomat firmy FITalco i jestem zadowolony, cena do 300 zł za Galaxy Plus jeszcze jest do przełknię...