Raport rynku nieruchomości – Rynek wynajmu mieszkań – II kwartał 2009

Na rynku najmu widoczne jest utrzymanie trendu rozpoczętego pod koniec roku 2008. Stawki ofertowe spadły w Warszawie, Krakowie, Poznaniu oraz Trójmieście. Skala korekty jest jednak nieco mniejsza niż w I kwartale 2009.

 

 

 

Warszawa
Ceny ofertowe na rynku najmu w Warszawie w drugim kwartale 2009 spadły o 4% a w ciągu ostatniego półrocza o 8%. Jest to jednocześnie najmniejsza korekta spośród wszystkich rozpatrywanych miast. Obecnie średnia stawka najmu wynosi  46 PLN/mkw. miesięcznie, a za wynajem dwupokojowego mieszkania należy zapłacić około 2,3 tys. PLN. Struktura popytu  i podaży pozostaje bez większych zmian, jednak niekorzystny sezon odbija się na poziomie stawek czynszowych.
Ciągle prawie połowa oferowanych mieszkań to lokale  2 – pokojowe. Do 10% wzrósł udział kawalerek. Prawie 50% rynkowej podaży pochodzi z Mokotowa oraz Śródmieścia.
Atrakcyjność inwestycyjna stołecznego rynku najmu praktycznie nie uległa zmianie. Spadkowi stawek najmu towarzyszył spadek cen mieszkań, w konsekwencji średnia stopa kapitalizacji dla rynku najmu pozostała na podobnym poziomie (ok. 6,2%).

 

Kraków
Wynajem mieszkania potaniał również w Krakowie. Średnie stawki ofertowe spadły o 1 PLN/mkw. (-3%). Obecnie miesięczny koszt wynajęcia mieszkania dwupokojowego w przyzwoitej lokalizacji to około 1700 złotych. W skali roku 2009 korekta cen najmu mieszkań wyniosła 3 PLN/mkw. (-8%).
Prawie połowa ofert to mieszkania dwupokojowe (48%), kawalerki i lokale 3 – pokojowe stanowią około 47% podaży.
Ze względu na jednoczesną stabilizację cen na rynku nieruchomości oraz spadek cen najmu w Krakowie rentowność wynajmu mieszkania spadła. Obecnie średnia stopa kapitalizacji dla rynku najmu wynosi około 5,9%.
 

 

Wrocław
Silny spadek cen najmu w pierwszym kwartale bieżącego roku nie przełożył się w długoterminową korektę. Średnie stawki w II kwartale 2009 utrzymywały się na poziomie zbliżonym do pierwszych miesięcy roku (38 PLN/mkw.).  
Najbardziej popularne, 2 – pokojowe mieszkania, stanowią około 47% podaży. Aż 35% przypada na lokale trzypokojowe. Udział kawalerek na wrocławskim rynku najmu nie przekracza 10%.
Dwie dzielnice, Krzyki i Stare Miasto, generują ponad 60% podaży.
Stabilizacji na rynku najmu we Wrocławiu towarzyszyła niewielka korekta cen mieszkań. W konsekwencji rentowność wynajmu mieszkania nieco wzrosła, obecnie średnia stopa kapitalizacji dla rynku najmu wynosi około 7,1% (6,9% w I kwartale 2009).

 

Poznań
Podobnie jak w I kwartale 2009 stolica Wielkopolski była liderem spadków. Średnie ceny ofertowe na rynku najmu spadły  o 2 PLN/mkw. (-6%). W skali całego półrocza przecena sięgnęła 17%. Obecnie miesięczny koszt wynajęcia lokalu 2 – pokojowego to około 1500 złotych (1800 złotych w IV kwartale 2008).
Poznański rynek zdominowany jest przez mieszkania 2 – pokojowe (ponad 50% podaży). Udział kawalerek oraz lokali 3 – pokojowych to odpowiednio 17 i 26%. Dzielnice, które dają największe możliwości wyboru to Rataje, Grunwald i Centrum (łącznie prawie 50% ofert).
Korekta cenowa na rynku mieszkaniowym w Poznaniu jest mniej dynamiczna niż spadek cen na rynku najmu, co przekłada się na niższa rentowność wynajmu mieszkania. W ciągu ostatnich trzech miesięcy średnia stopa kapitalizacji dla rynku najmu spadła do 6,3% (korekta o 0,3%).

 

Trójmiasto
Drugi kwartał 2009 roku był przedłużeniem trendu spadkowego z pierwszych trzech miesięcy. Średnie ceny najmu w Trójmieście spadły o 6% do poziomu 34 PLN/mkw. W porównaniu do IV kwartału 2008 ceny ofertowe spadły o około 11%.
Stabilne ceny na rynku mieszkaniowym oraz stosunkowo silna przecena na rynku najmu negatywnie wpłynęły na rentowność wynajmu mieszkania w Trójmieście, średnia stopa kapitalizacji spadła w ciągu kwartału o ok. 0,3%.

 

Podsumowanie
Drugi kwartał 2009 roku przyniósł kontynuację trendu spadkowego na rynku najmu. Podobnie jak w pierwszym kwartale stawki ofertowe spadały we wszystkich analizowanych miastach poza Wrocławiem. Najmniejsza korekta miała miejsce w Warszawie, co w połączeniu ze spadkiem cen mieszkań nie wpłynęło w znaczący sposób na uzyskiwane stopy kapitalizacji. Najsłabiej wypadł Poznań, gdzie od początku roku średnie stawki najmu spadły o 17%.
Sezon wakacyjny nie jest najlepszym okresem dla posiadaczy mieszkań. Proporcje popytu i podaży zmieniają się na korzyść osób poszukujących lokalu. Sytuacja powinna wrócić do normy wraz z końcem wakacji, gdy na rynku ponownie pojawią się studenci. Wtedy można spodziewać się również odwrócenia trendu spadkowego.