Wzrosła aktywność najemców na rynku powierzchni biurowych w Polsce

WARSZAWA

Po spadku aktywności na warszawskim rynku powierzchni biurowych w drugim kwartale, poziom popytu w ciągu ostatnich trzech miesięcy znacznie się zwiększył, chociaż aż za 25% tej wartości odpowiada renegocjacja jednej umowy najmu. Od pół roku poziom pustostanów utrzymuje się na tym samym poziomie. Na niemal niezmienionym poziomie pozostały również stawki najmu. Podaż w Warszawie zwiększyła się w trzecim kwartale 2010 zaledwie o około 15 000 mkw. Do użytku oddano trzy budynki: Uniqa Forum i drugą fazę CTA Plaza w strefie Południowej Zachodniej (Ochota/Włochy) oraz siedzibę firmy Juwentus w strefie Południowej Dolnej (okolice ul. Puławskiej).

 
W budowie znajduje się obecnie ponad 233 000 mkw powierzchni biurowych, z czego od 43 000 do 55 000 mkw ma zostać oddane jeszcze w 2010 roku. Będzie to m.in. Zebra Tower (17 000 mkw) na obrzeżach centrum oraz BTD (8205 mkw) w strefie Południowej Górnej (Mokotów). Po spadku aktywności w drugim kwartale tego roku, w ostatnich trzech miesiącach zanotowany został wzrost popytu. Zawarto transakcje najmu na łączną sumę blisko 152 000 mkw.

„Największą transakcją na rynku była renegocjacja umowy najmu przez Pekao S.A. w Lipowy Office Park (38 450 mkw), zaledwie dwa lata po podpisaniu umowy”. – mówi Paweł Skałba, Partner w Dziale Powierzchni Handlowych Colliers International – „Największą nową transakcję zawarła Grupa Aviva, która zdecydowała się na wynajęcie 13 050 mkw w czwartej fazie Platinium Business Park”.

Nadal utrzymuje się duży udział renegocjacji i przedłużeń umów w aktywności rynkowej (35%). Zwiększył się natomiast udział umów typu pre-lease – do poziomu 14,8%. Dla porównania – w drugim kwartale transakcje tego typu stanowiły zaledwie 2,3% całej aktywności. Poziom pustostanów w Warszawie utrzymał się na takim samym poziomie co w drugim kwartale (8%). Zwiększyła się jednak nieco dostępność powierzchni w centrum miasta, podczas gdy spadł wskaźnik pustostanów w dzielnicach poza centrum. Związane jest to z wyprowadzką kilku najemców z centrum miasta do innych dzielnic (głównie na Mokotów).

W 2010 roku stawki czynszów utrzymują sie na niemal niezmienionym poziomie. Stawki wywoławcze w centrum Warszawy wahają się od 18 do 25 EUR / mkw. Poza centrum stawki są znacznie niższe, w większości budynków na Mokotowie i Ochocie wahają się między 12 a 16 EUR / mkw. Nieco wyższe stawki oferowane są w budynkach położonych w pobliżu centrum. Najemcy nadal mogą liczyć na upusty, zwłaszcza przy podpisywaniu umów pre-lease.

„W najbliższych miesiącach sytuacja na rynku powierzchni biurowych w Warszawie powinna pozostać stabilna i nadal sprzyjać najemcom.” – mówi Robert Karniewski, Partner w Dziale Powierzchni Biurowych Colliers International. – „Biorąc jednak pod uwagę wysoki poziom popytu oraz niewielką ilość projektów wchodzących w fazę realizacji, możemy się spodziewać spadku dostępności powierzchni, co z kolei wpłynie na zmianę sytuacji na korzyść wynajmujących w III/IV kwartale 2011 roku”.


RYNKI REGIONALNE

Trzeci kwartał na rynkach regionalnych był kontynuacją pozytywnych tendencji, które zaobserwowano już w pierwszym półroczu. Na szczególną uwagę zasługuje wzrost aktywności najemców. To ożywienie przekłada się również na wzrost aktywności deweloperów, którzy rozpoczynają nowe inwestycje biurowe. W trzecim kwartale do użytku oddano około 43 000 mkw nowoczesnych powierzchni biurowych, z czego najwięcej, bo blisko 17 500 mkw, zasiliło rynek krakowski. Największe ukończone obiekty to biurowiec Oxygen (14 000 mkw) zrealizowany przez firmę Echo Investment w Szczecinie oraz pierwszy budynek (12 000 mkw) w ramach krakowskiego Quattro Business Park, budowanego przez Grupę Buma.

Na koniec trzeciego kwartału w budowie znajdowało się blisko 65 000 mkw z planowaną datą oddania przypadającą na czwarty kwartał 2010 oraz ponad 250 000 mkw, których ukończenie ma nastąpić w latach 2011-2012 na głównych i mniejszych rynkach regionalnych. „Miniony kwartał cechowała wysoka aktywność najemców”. – mówi Marek Ciunowicz, Partner w Dziale Powierzchni Biurowych Colliers International. –„Największą popularnością cieszył się Kraków, gdzie doszło m.in. do podpisania kolejnej już w tym roku znaczącej umowy typu pre-lease dotyczącej najmu powierzchni w projekcie Green Office budowanym przez Grupę Buma”.

Należy podkreślić znaczący udział nowych umów w całkowitej aktywności najemców zanotowanej w trzecim kwartale. Wszystkie główne rynki z wyjątkiem Trójmiasta, gdzie oddano do użytku nowy nieskomercjalizowany jeszcze projekt, odnotowały spadek poziomu pustostanów. Wrocław pozostaje lokalizacją z najmniejszą ilością dostępnej powierzchni wśród sześciu głównych rynków regionalnych. Chociaż współczynnik pustostanów nieznacznie spadł na skutek nowych umów najmu podpisanych w trzecim kwartale w Łodzi i Katowicach, miasta te pozostają lokalizacjami o najwyższych wskaźnikach niewynajętej powierzchni.

Wywoławcze stawki czynszu w miastach regionalnych kształtują się między 12 a 15 EUR/mkw. W najlepszych lokalizacjach stawki sięgają 16 EUR/mkw. Średnie stawki czynszu w Łodzi i Katowicach należą do najniższych i kształtują się na poziomie 12-13 EUR/mkw. „Kilka najbliższych miesięcy nie powinno przynieść większych zmian na rynkach regionalnych. Podobnie jak w Warszawie sytuacja pozostanie stabilna i będzie sprzyjać najemcom na rynkach o wysokiej dostępności powierzchni”. – mówi Marcin Kania, Partner w Dziale Powierzchni Biurowych Colliers International. – „W przypadku Wrocławia najemcy zainteresowani większymi modułami będą musieli poczekać na ukończenie nowych obiektów”.