XI edycja Rankingu Miast już rozstrzygnięta

Ranking Miast to prowadzona od ponad 10 lat inicjatywa Polskiego Związku Firm Deweloperskich, której celem jest sprawdzanie czasu wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w powiązaniu z pokryciem miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego oraz pozwoleń na budowę – obu liczonych od dnia złożenia wniosku do momentu wydania decyzji. Od dwóch lat, oprócz wielorodzinnych inwestycji mieszkaniowych, przyglądamy się także przedsięwzięciom biurowym i hotelowym.

„Dane pokazują, że pierwszy rok w pandemicznych realiach miał duże przełożenie na tempo uzyskiwania decyzji przez inwestorów. Znaczne spowolnienie widać zarówno przy WZ-tkach – gdzie nieliczny procent został wydany w czasie nie dłuższym niż 60 dni, jak i przy pozwoleniach na budowę – kategorii, w której zwykle przynajmniej jedna trzecia miast odnotowywała sukces w postaci wydania wszystkich rozstrzygnięć w czasie nieprzekraczającym 65 dni. W ubiegłym roku udało się to tylko w kategorii biur – i tylko jednemu miastu. Po raz pierwszy od dłuższego czasu na podium rankingu nie znalazło się żadne spośród 6 największych miast w Polsce – najlepsza w tym gronie Łódź zajmuje dopiero 7. miejsce w ostatecznej klasyfikacji. Ponadto należy zauważyć, że w toku procesu inwestycyjnego konieczne jest uzyskanie znacznie większej liczby decyzji, niż tylko te dwie będące przedmiotem rankingu – decyzje środowiskowe, warunki przyłączenia mediów, podziały i scalenia i wiele innych. To prowadzi do wniosków, że w procesie inwestycyjnym istnieje wiele barier administracyjnych, a ze skomplikowaniem przepisów często nie radzą sobie urzędy i inwestorzy – także Ci, na których wnioski zawiesza się niekiedy postępowania” – komentuje Mateusz Stachewicz, autor raportu.

Czytaj również: Transformacja energetyczna kraju to wyzwanie również dla biznesu i firm

Warunki zabudowy:

- Inwestycje mieszkaniowe,

Z przedstawionych danych wynika, że ubiegły rok okazał się być najtrudniejszym na przestrzeni ostatnich lat. W stolicach województw wydano 760 decyzji WZ dotyczących inwestycji mieszkaniowych. To spadek o niemal 300 względem roku 2019.

Jedynie 3% warunków zabudowy dla budownictwa wielorodzinnego zostało wydanych w terminie nie dłuższym niż 60 dni. Jest to najsłabszy wynik na przestrzeni ostatnich 5 lat.

37% decyzji zostało wydanych w okresie od 61 do 180 dni. Natomiast na 32% WZ-etek czekano od 181 do 365 dni.

Niestety aż 17% decyzji, które otrzymali inwestorzy w 2020 roku zostało wydanych w czasie dłuższym niż rok.

W przypadku inwestycji mieszkaniowych, podobnie jak w ubiegłych latach, żadna ze stolic województw nie wydała wszystkich decyzji w terminie do 60 dni, liczonym od momentu złożenia wniosku. Najszybszym miastem w tej kategorii okazał się Lublin – wydając 35 % rozstrzygnięć w tym przedziale czasowym. Za nim plasują się Białystok i Gorzów Wielkopolski. Dokładnie dwukrotnie więcej miast, niż rok wcześniej - 12 - nie wydało żadnej decyzji WZ dla obiektów mieszkaniowych w czasie nieprzekraczającym 60 dni.

- Inwestycje biurowe,

W 2020 roku prawie 8% decyzji WZ wydano w terminie nie dłuższym niż 60 dni – rok wcześniej w tym przedziale czasowym znajdowało się 25% rozstrzygnięć. Najwięcej decyzji - 41% - zostało wydanych w czasie od 61 do 80 dni. Prawie jedna na trzy decyzje - 32% - znalazła się w przedziale od 181 do 365 dni. O co piątą decyzję wydaną w miastach wojewódzkich w 2020 roku wnioskowano przed 1 stycznia 2020.

W przypadku WZ-ek dla inwestycji biurowych najsprawniejszym miastem okazał się Lublin, gdzie ponad 80% decyzji dla obiektów biurowych wydano w czasie do 60 dni. Tuż za nim w klasyfikacji znajduje się Gorzów Wielkopolski z trzema na cztery decyzjami dla biur wydanymi w powyższym terminie.

Są to jedyne stolice województw, w których udało się wydać decyzje WZ dla obiektów w biurowych w czasie nieprzekraczającym 60 dni, liczonym od momentu złożenia wniosku do dnia wydania decyzji.

- Inwestycje hotelowe,

W miastach wojewódzkich w 2020 roku wydano tylko jedną decyzję WZ dotyczącą hotelu w czasie krótszym niż 60 dni. Ponad jedna czwarta decyzji miała czas oczekiwania opiewający na więcej niż 60, ale mniej niż 180 dni. W przedziałach od 181 do 365 dni oraz więcej niż 365 dni znalazło się po równo – po 36% decyzji. Mimo spadku liczby decyzji w stosunku rok do roku – obserwujemy w tej kategorii spowolnienie.

Najwięcej decyzji w terminie do 60 dni wydano w Warszawie – 7%. Za Warszawą znalazły się Bydgoszcz, Gdańsk i Kielce, gdzie wszystkie decyzje zostały wydane w terminie od 61 do 180 dni.

- Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Kolejnym z elementów podlegających badaniu jest pokrycie miast planami zagospodarowania przestrzennego, które ma wpływ na punktację w kategorii WZ.

Średnie pokrycie miast wojewódzkich wyniosło 44,36%, co jest wzrostem o niespełna jeden punkt procentowy w stosunku do roku 2019.

Najwyższą wartość w tej kategorii osiągnął Kraków pokryty planami w niemal 69 procentach swojej powierzchni. Najwyższy przyrost – ok. 4,5% punktu procentowego - w stosunku rok do roku odnotowano natomiast w Szczecinie.

 
Pozwolenia na budowę:

- Inwestycje mieszkaniowe,

Spośród 1186 (spadek o ok. 60 w stosunku do 2019) decyzji PNB dla inwestycji mieszkaniowych, około 28% wydano w terminie do 65 dni, liczonym od dnia złożenia wniosku do momentu wydania decyzji. To dwukrotnie mniej decyzji w tym przedziale niż rok wcześniej. Najwięcej decyzji - ponad połowę z nich - wydano w przedziale od 66 do 180 dni, 15% decyzji miało czas oczekiwania od pół roku do roku, a 7% wniosków o pozwolenia na budowę wydane w ubiegłym roku, zostało złożonych przed 1 stycznia 2020.

Po raz pierwszy od kilku lat w naszym zestawieniu nie ma ani jednego miasta, które wydałoby wszystkie decyzji pozwoleń na budowę dla inwestycji mieszkaniowych w czasie nie dłuższym niż 65 dni, licząc od złożenia wniosku do wydania decyzji. Najwięcej rozstrzygnięć w tym terminie odnotowały jednak Opole, Gorzów oraz ex aequo Lublin i Szczecin. To jedyne 4 miasta, gdzie przynajmniej połowę PNB dla mieszkaniówki wydano w czasie do 65 dni.

„Od lat widzimy, że więcej problemów niż uzyskiwanie pozwolenia na budowę stwarzają poprzedzające je etapy – w tym procedury związane z decyzjami o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu” – mówi Mateusz Stachewicz.

- Inwestycje biurowe,

W przypadku inwestycji biurowych – w 2020 roku w miastach wojewódzkich wydano 183 pozwolenia na budowę – najwięcej, bo 34, w Lublinie i Wrocławiu.

Niespełna 30% PNB dla biur wydano w czasie do 65 dni. Ponad 50% w terminie od 66 do 180 dni. Krócej niż rok, ale dłużej niż pół roku należało czekać na 13% decyzji, a z kolei 7% z wydanych w 2020 roku, miało czas oczekiwania przekraczający 365 dni.

W 2020 roku notujemy więc prawie odwrócenie proporcji względem wcześniejszego roku, kiedy ponad połowa pozwoleń na budowę dla biur została wydana w czasie do 65 dni, a tylko jedna trzecia w czasie od 66 do 180 dni.

W kategorii inwestycji biurowych odnotowaliśmy jedną stolicę województwa, która wydała wszystkie decyzje w czasie nieprzekraczającym 65 dni – Opole. Za nim znalazły się; Zielona Góra – z dwiema na trzy decyzje w tym przedziale czasowym – oraz Łódź – z połową rozstrzygnięć dla biur wydanych w czasie do 65 dni.

- Inwestycje hotelowe,

Największą grupę decyzji pozwoleń na budowę stanowią te wydane w czasie od 66 do 180 dni. Jest to aż 48%.

27% decyzji wydano w czasie nieprzekraczającym 65 dni. 18% - w czasie od 181 do 365 dni, a na 7% pozwoleń należało czekać dłużej niż rok.  

Inwestycje hotelowe to jedyna kategoria pozwoleń na budowę, gdzie wydano więcej decyzji niż we wcześniejszym roku. Zanotowaliśmy wzrost z 62 do 106, przy czym widoczne jest jednak spowolnienie związanych z nimi procedur – w 2019 roku zaledwie około 40% pozwoleń dla hoteli zostało wydanych w czasie dłuższym niż 65 dni, liczonym od dnia złożenia wniosku, do momentu wydania decyzji.

Najwięcej – dwie trzecie – pozwoleń na budowę w czasie nie dłuższym niż 65 dni wydano w Olsztynie. Niewiele mniej – 64% odnotował Wrocław. Na trzecim miejscu w tym przedziale znajduje się Łódź – z połową decyzji PNB wydanych w czasie do 65 dni

Czytaj również: Jak technologie inteligentne wpływają na urbanizację współczesnych miast

„Na przestrzeni ostatnich lat, 2019 rok w naszym rankingu, wyjątkowo obfitował w opóźnienia administracyjne. Martwiliśmy się wtedy o statystyki po roku 2020, który – jak potwierdziły się pesymistyczne przypuszczenia – okazał się jeszcze gorszy. Czas trwania postępowań administracyjnych – bez względu na przyczynę jego długości – jest czynnikiem, który odnajduje przełożenie na ceny na rynku nieruchomości – inwestor jest bowiem zmuszony rozkładać koszty i zysk na dłuższy okres. Realia pierwszego roku pandemii mogą więc mieć przełożenie na wartość nieruchomości, które odczujemy w przyszłości” – komentuje Mateusz Stachewicz.

^{Autor raportu: Mateusz Stachewicz, PZFD (Mateusz.stachewicz@pzfd.pl, +48 535 804 177)}