Budowa domu na działce rolnej - jakie czekają nas trudności po nowelizacji ustawy?

Najgłośniej dyskutowana jest sprawa znacznego ograniczenia możliwości obrotu ziemią rolną. Zmieniona Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego zezwala na sprzedaż nieruchomości rolnych o powierzchni większej niż 0,3 hektara wyłącznie rolnikom indywidualnym. W uproszczeniu rolnika indywidualnego można zdefiniować jako osobę użytkującą ziemię rolną (do 300 ha), posiadającą kwalifikacje rolnicze (np. ukończoną szkołę o profilu rolniczym) oraz mieszkającą na obszarze gminy, w której znajduje się przynajmniej jedna z nieruchomości wchodzących w skład jego gospodarstwa rolnego. W efekcie przepisy, które miały chronić polską ziemię przed wykupem przez cudzoziemców, mogą niemal całkowicie zahamować obrót nieruchomościami rolnymi.

Czytaj również: Jakich pułapek należy się wystrzegać podczas kupowania działki budowlanej

Zmiana dotknęła także m.in. ustawę o księgach wieczystych i hipotece, w której dodano następujący zapis: „Suma hipoteki na nieruchomości rolnej nie może przewyższać wartości tej nieruchomości, określonej przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami”. Jest to kolejny negatywny aspekt dokonanych zmian. Do 1 maja bank przy udzielaniu kredytu hipotecznego do obliczenia jego wysokości przyjmował wartość aktualną działki oraz wartość przyszłą, czyli nieruchomości zabudowanej domem (razem z wartością tego domu). Wysokość hipoteki ustanawiano w wysokości od 130% do 200% wartości nieruchomości, jednak nie była ona ściśle powiązana z aktualną na dzień udzielania kredytu wartością gruntu.

Oba wymienione wyżej aspekty wpływają na wstrzymanie udzielania przez banki kredytów hipotecznych na budowę domu na działce rolnej. Po pierwsze banki mogą udzielić kredytu wyłącznie w wysokości nieprzekraczającej wartości nieruchomości, która jest zabezpieczeniem tego kredytu. W przypadku działek rolnych ich wartość jest zbyt niska w porównaniu z kosztami budowy domu. Na wpis wyższej hipoteki do księgi wieczystej nie wyrazi zgody sąd, co automatycznie przekreśla możliwość wzięcia kredytu na budowę domu w zadowalającej wysokości.

Poniżej zestawiono średnie ceny działek w Małopolsce w zależności od ich rodzaju. Oczywiście najdroższe w przeliczeniu na 1 mkw. są działki budowlane, których jest również najwięcej. Jednak najwyższe całkowite ceny zawierają oferty działek rolno-budowlanych. Wynika to z ich dużej powierzchni, która średnio wynosi 35 arów, a w przypadku działek budowlanych jest to zaledwie 14 arów.  Najtańsze pod każdym względem są nieruchomości rolne. Ich zakup, a następnie budowa domu wiąże się jednak z większymi trudnościami.

Zestawienie średnich powierzchni i cen działek w województwie małopolskim, serwis Otodom.pl, czerwiec 2016

^{Źródło: Grupa Emmerson, Dział Badań i Analiz na podstawie serwisu otoDom.pl}

Czytaj również: Kupno działki rekreacyjnej - jakie to koszty?

Kolejną kwestią jest ograniczenie w obrocie ziemią rolną, które zniechęca banki do udzielania kredytów pod zastaw takich nieruchomości. W momencie gdy klient wypowie umowę kredytu, bank wejdzie w posiadanie działki rolnej, którą będzie mu bardzo ciężko zbyć.  

Tak więc obecnie praktycznie jedyną możliwością zaciągnięcia kredytu na budowę domu na działce rolnej jest posiadanie innej formy zabezpieczenia, np. drugiej nieruchomości, na której mogłaby zostać ustanowiona hipoteka zabezpieczająca kredyt.

Jedynym wyłączeniem, które pozwala na niestosowanie się do aktualnie obowiązujących przepisów jest posiadanie dla działki decyzji o Warunkach Zabudowy, wydanej przed wejściem w życie ustawy, czyli przed 1 maja br. lub aktualnie obowiązujący dla nieruchomości miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (jednak nawet to nie gwarantuje udzielenia kredytu przez bank).