Cena mieszkania - co na nią wpływa?

 Poszukując mieszkania, nie trzeba być specjalistą na rynku by szybko dojrzeć pewne zależności i wytypować w swoim mieście lokalizacje z tanimi mieszkaniami. Najczęściej z pomocą przychodzą serwisy ofertowe, takie właśnie jak otoDom.pl.Analitycy z Grupy Emmerson poniżej przybliżają, jak faktycznie wyglądają ceny ofertowe w najtańszych lokalizacjach w kilku czołowych miastach w Polsce. Wśród ofert z tych dzielnic, przy przyjętych wytycznych poszukiwaliśmy mieszkań najtańszych i najdroższych. W każdej z wybranych lokalizacji szukaliśmy rozbieżności cenowych na rynku wtórnym w dwóch grupach – mieszkaniach dwu- oraz trzypokojowych. W zależności od miasta i jego specyfiki nie przyjmowano jednego granicznego roku budowy. Jednak w większości przypadków starano się zgłębiać rynek wśród budynków wybudowanych już w XXI wieku.

Czy wyszukane nieruchomości o granicznych cenach bardzo odbiegają od pozostałych nieruchomości? Wyniki prezentuje poniższa tabela.

Czytaj również: Co to jest umowa przedwstępna, czyli bardzo ważny dokument.

Jak wiadomo, każdy lokalny rynek rządzi się własnymi prawami, dlatego jedyne możliwe porównanie tych cen występuje tylko w obszarze dzielnicy. Analiza porównawcza jednego miasta do drugiego jest po prostu niemożliwa i niemiarodajna. W każdym z badanych miast w grupie mieszkań dwupokojowych występuje szeroki zakres proponowanej oferty wynoszący w niektórych przypadkach ponad 3 000 zł/mkw. W przypadku Łodzi i Wrocławia duża część oferty skupia się jednak w niższych partiach struktury cenowej, a drogie mieszkania stanowią tu wyjątki. W Warszawie mediana wypada niemal pośrodku wszystkich ofert, a w Poznaniu widać, że we wskazanym zakresie mieszkań dwupokojowych oferty są wyceniane raczej wysoko, bliżej ceny maksymalnej.

W kategorii mieszkań trzypokojowych, poza Warszawą zauważyć można, że najwięcej mieszkań skupia się wokół niskich cen (wskazuje na to mediana mocno zbliżona do ceny minimalnej). W każdym mieście ceny wykazują się dużą szerokością struktury cenowej od 5 000 zł do prawie 9 000 zł. Największe podobieństwo i wąską strukturę wykazuje Łódź, gdzie ceny mieszkań trzypokojowych są do siebie bardziej podobne. W uzasadnieniu, skąd biorą się aż tak wysokie ceny mieszkań trzypokojowych należy uwzględnić pojawiający się częściej niż wśród „dwójek” wyższy standard wykończenia lokalu.W niektórych przypadkach ceny wydają się być bardzo rozbieżne zarówno między sobą, jak i w odniesieniu do przeciętnych wartości.

Skąd to wynika? Agata Polińska, ekspert serwisu otoDom.pl odpowiada, że powodów jest wiele. W tej konkretnej zbadanej grupie najczęściej był to wynik wyższego standardu samego wykończenia oferowanego mieszkania, odległość od głównych szlaków komunikacyjnych, czy po prostu oczekiwań sprzedającego.

Czytaj również: Kiedy kupić mieszkanie?