Debata dotycząca inwestycji w nieruchomości

Przekuć ilość w jakość

 
 
Polski rynek nieruchomości handlowych przechodzi głębokie przeobrażenia Według firmy Colliers nowa podaż, która zostanie dostarczona w 2014 r. wyniesie łącznie 475 tys. m kw. - oznacza to spadek o 26 proc. w porównaniu do roku ubiegłego. Zamiast inwestować w nowe projekty, deweloperzy i właściciele obiektów handlowych stawiają na ich rewitalizacje i remonty. Według statystyk DTZ do 2016 roku udział w rynku centrów handlowych starszych niż 5 lat wyniesie 70 proc., z tego 43 proc. będą to obiekty powyżej 10 lat. – Dochodzimy do momentu, w którym to najemcy dyktują warunki i bez ich zainteresowania nie możemy rozpoczynać żadnej nowych realizacji. Dzisiaj deweloperów i właścicieli bardziej niż ekspansja interesuje zarządzanie wartością istniejącego portfela. Decyzje dotyczące nowych inwestycji należy dziś podejmować bardzo rozważnie – mówiła Beata Kokeli, szef działu powierzchni handlowych w firmie doradczej CBRE. O ile gruntowne odświeżenie budynku i formuły może nie być problemem dla dużych rynkowych graczy, dla mniejszych podjęcie decyzji o renowacji w odpowiednim momencie stanowi prawdziwe być albo nie być. – Substandardowe obiekty muszą zmieniać się szybko, bo duże centra handlowe nowej generacji, zwłaszcza w małych miastach „wysysają” najlepszych najemców. Dla ich właścicieli to trudna decyzja: czy utrzymywać malejące wpływy, czy podjąć ryzyko inwestycji i pogodzić się, że tych przychodów jakiś czas może w ogóle nie być – mówił Andrzej Jarosz, dyrektor komunikacji i marketingu w firmie deweloperskiej Mayland RE.

Czytaj również: „25 lat Wolności dla Polskiej Przedsiębiorczości”

 Żywność? Bliżej domu
 

Zmiany na poziomie makroekonomicznym wywołują również nowe tendencje w sposobach korzystania z centrów handlowych przez konsumentów. Według Aleksandra Ferenca, dyrektora ds. akwizycji w sieci handlowej Żabka, spadek cen żywności i deflacja szczególnie mocno uderzyły w dużych najemców z sektora FMCG. – Odwracają się oni od dużych powierzchni i chcą konkurować z nami na polu mniejszych obiektów w formule convenient store. O nowych sklepach Biedronki – Nowy Świat, kino Femina - możemy niemal każdego dnia przeczytać w prasie, logo Carrefour Express widuje się praktycznie wszędzie, Tesco również planuje wejść w ten segment po sukcesie podobnego formatu w rodzimej Wielkiej Brytanii. Wszyscy chcą być bliżej klienta, który coraz chętniej wybiera częstsze zakupy – co 2-3 dni lub nawet codziennie - zamiast dużych zakupów raz w tygodniu – mówił Ferenc. 

 
Nowych marek modowych nie przewidujemy

 
Eksperci nie spodziewają się również gwałtownego napływu nowych marek z sektora odzieżowego do Polski. – Podczas niedawno zakończonych targów MAPIC rozmawiałam z przedstawicielami dziesięciu dużych sieciowych najemców z USA. Wszyscy mają na swoich celownikach Europę, ale w środkowej i wschodniej nie zamierza inwestować żaden. Te firmy nie chcą podejmować ryzyka wchodząc na nasz rynek, wolą rozwijać się np. tylko przez franchising Jedną z przyczyn takiego stanu rzeczy może być niska siła nabywcza Polaków, bo pod względem wielkości populacji jesteśmy jednym z największych rynków w Europie – opowiadała Anna Duchnowska, dyrektor ds. zarządzania aktywami w Invesco RE. Jej słowa potwierdzała Beata Kokeli z CBRE: – Duże sieci najemców w pierwszej kolejności patrzą na Warszawę, a właściwie na trzy największe obiekty, w których pustostanów brak. Nie mogąc szybko wejść do nich, rezygnują w ogóle. Brandy modowe odstrasza również rywalizacja z lokalnymi potentatami, takimi jak Inditex, LPP czy H&M, które podzieliły rynek między siebie. Żeby podjąć z nimi walkę, nowy gracz musiałby wynająć od razu 10 lokalizacji po 2 tys. metrów, a jest to niezmiernie trudne.

Nowi klienci na ulicach handlowych

 
 
Podczas debaty sporo dyskusji poświecono nowemu typowi konsumenta – dobrze zarabiającym miejskim profesjonalistom, przywiązanym do marek segmentu premium, dbającym o zdrowy tryb życia, przedkładającym Internet nad telewizję i z zasady starającym się omijająć centra handlowe. Ta szybko powiększają się grupa mogłaby stać się naturalną klientelą sklepów na ulicach handlowych, które jednak wciąż napotykają w Polsce poważne bariery. – Spadająca odwiedzalność i niższe obroty w centrach handlowych to efekt tego, że ludzie w weekendy wolą pójść na targ śniadaniowy na Powiślu albo po prostu biegają czy jeżdżą na rowerze. Polski konsument jest coraz lepiej wyedukowany, podróżuje, korzysta z innych formatów życia w mieście i oczekuje podobnej oferty w Polsce. Mogą zmienić to duże pieniądze z Unii, które w najbliższych latach będą przeznaczane na rewitalizację centrów miast – mówiła Joanna Kowalska-Szymczak, dyrektor inwestycyjny w firmie Kulczyk Silverstein Properties. Jednak przy braku tradycji ulic handlowych w polskich miastach głównym hamulcem rozwoju tego typu obiektów jest niemal całkowity brak wsparcia ze strony władz samorządowych. Inne czynniki wymieniła również Anna Staniszewska, dyrektor działu analiz rynkowych i doradztwa na Europę Środkowo-Wschodnią w BNP Paribas Real Estate: – Największe bariery, wyłączając bierność władz miejskich, to brak odpowiednich powierzchni na „sklepy flagowe”, związane z niewyjaśnionymi kwestiami własnościowymi tych nieruchomości. Kolejne to niewystarczający przepływ ludzi oraz niezbyt rozbudowany transport publiczny.

Czytaj również: Ekspozycja grzejników ,,od kuchni''

 
Stagnacji nie będzie, ale…

 
Czy polskiemu rynkowi nieruchomości handlowych grozi stagnacja? Przy poprawiającej się kondycji całości gospodarki jest to mało prawdopodobne. Niemniej jednak ten sektor w najbliższych latach nie będzie się rozwijał z szybkością na miarę swojego potencjału. Również deweloperzy zrozumieli, że samo zbudowanie obiektu handlowego w okolicy bez supermarketów już nie wystarczy. – Wszyscy dojrzeliśmy do tego, że musimy sami szukać i walczyć o klientów. Centra pierwszej generacji, które składały się z supermarketu i uliczki handlowej już nikogo już nie przyciągają. Dziś klient nie patrzy już na cenę, on chce mieć wrażenie. I to wrażenie mu trzeba stworzyć. Po 5 kg cukru po 1,50 zł już nikt nie będzie jechał przez całe miasto – mówił Maciej Krenek, członek zarządu RE Project Development. Na potrzebę szukania nowych rozwiązań zwracała uwagę Anna Staniszewska z BNP Paribas Real Estate: – Warto przyglądać się alternatywnym formatom, które odpowiadają zmieniającym się potrzebom konsumentów jak chociażby odnowiona Hala Koszyki czy Art Norblin. Zwrócić się w stronę konsumentów, którzy są bardziej wymagający i potrzebują czegoś więcej.