Jaką umowę zawrzeć z deweloperem przed zakupem mieszkania?

Umowa deweloperska to prawdopodobnie jedna z najbardziej skomplikowanych umów, jakie przychodzi nam w życiu podpisać. Umowę taką określa się kontraktem nazwanym, co znaczy, że jest on uregulowany na mocy ustawy o ochronie praw nabywcy domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego. Prawda jest jednak taka, że rodzajów umów kupna-sprzedaży nieruchomości jest więcej niż tylko deweloperska.

Umowa rezerwacyjna

Dokument tego typu podpisywany jest zazwyczaj przez osoby, które ubiegają się o kredyt na sfinansowanie nieruchomości. Umowa rezerwacyjna pozwala na wyłączenie możliwości oferowania nieruchomości innym nabywcom do czasu zakończenia procesu ubiegania się o kredyt. Ważnym elementem tej umowy jest zabezpieczenie w postaci kaucji (opłata rezerwacyjna). Warunki zwrotu kaucji określa się w dokumencie. 

Szkopuł umowy rezerwacyjnej tkwi w tym, że zapisu o niej nie znajdziemy w przepisach ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – Z racji tego, że w obowiązujących przepisach nie ma wzmianki o umowie rezerwacyjnej, jest ona określana umową nienazwaną – mówi Przemysław Stefanowski, dyrektor ds. marketingu i sprzedaży PBG Erigo. – Mimo to jej stosowanie jest bardzo popularne i – co najważniejsze – zgodne z prawem. Z racji tego, że w dzisiejszych czasach zakup nieruchomości na kredyt jest niezwykle powszechny, często zdarza się zawieranie właśnie umowy rezerwacyjnej z deweloperem – dodaje Przemysław Stefanowski.

Umowa przedwstępna

Ten rodzaj umowy podpisuje się przed zawarciem umowy ostatecznej, zanim własność zostanie przeniesiona na nabywcę. Umowa przedwstępna nie musi być zawierana w formie aktu notarialnego, choć takie rozwiązanie jest polecane. Z punktu widzenia nabywcy jest to korzystne ze względu na możliwość sądowego dochodzenia zawarcia umowy ustanawiającej prawo własności lokalu, jeśli deweloper uchyla się od tego obowiązku. Ten przepis nie ma jednak zastosowania w przypadku osób, które zawrą umowę przedwstępną w formie zwykłej umowy pisemnej (nie aktu notarialnego).

Uwaga! Umowa przedwstępna nie jest tożsama z umową deweloperską – Umowa przedwstępna ze względu na swoje umocowania prawne, zawierana jest w przypadku inwestycji, która już powstała – tłumaczy Przemysław Stefanowski. – Umowa deweloperska z kolei zawierana jest w przypadkach, gdy nieruchomość nie została jeszcze ukończona, kiedy nie został jeszcze stwierdzony stan samodzielności danego lokalu i odrębna własność – mówi Przemysław Stefanowski.

Umowa ostateczna – przyrzeczona

Bazą dla tej umowy jest umowa przedwstępna lub deweloperska, w których zapisuje się wszelkie ustalenia i warunki zaakceptowane przez obie strony. Nie oznacza to jednak, że należy sporządzić ją w identycznym brzmieniu. Dopuszczalne są zmiany w zapisach, pod warunkiem, że obie strony wyrażą na nie zgodę. Umowa ostateczna pozwala na:

- ustanowienie własności lokalu (założenie księgi wieczystej mieszkania),

- określenie udziału mieszkania w nieruchomości wspólnej (budynku i gruncie),

- przeniesienie własności mieszkania na nabywcę.

Niezależnie od tego, jaki rodzaj umowy zdecydujemy się podpisać, warto zwrócić uwagę na warunki odstąpienia od umowy, kary umowne, jak również fakt, czy w dokumencie nie zostały zawarte klauzule niedozwolone. Jedno jest pewne: przed podpisaniem którejkolwiek z umów, należy się z nią bardzo dobrze zapoznać, a w miarę możliwości zasięgnąć także rady prawnika.