Kiedy warto negocjować cenę z deweloperem?

W obecnej chwili, sytuacja na rynku pierwotnym charakteryzuje się stabilizacją cen z lekkim trendem wzrostowym, w przypadku wyjątkowo atrakcyjnie zlokalizowanych nieruchomości – mówi Filip Jurczak z portalu TargiMieszkaniowe.net.

Po latach spadków, ceny osiągnęły poziom akceptowalny zarówno przez kupujących jak i przez oferujących mieszkania deweloperów. W przypadku większych polskich miast ceny nieruchomości mieszkaniowych delikatnie rosną lub zachowują się stabilnie. W takiej sytuacji pole negocjacyjne dla kupujących jest zdecydowanie bardziej ograniczone niż jeszcze kilka lat temu.

Popyt na mieszkania ze strony kupujących jest bowiem stosunkowo wysoki, szczególnie w obliczu niskiego oprocentowania na rynku kredytowym. Należy zwrócić również uwagę na to, że w ostatnich latach przyrost nowej oferty na rynku był odpowiednio niższy. Oferta mieszkań, znajdująca się na rynku jest więc mniejsza niż faktyczne zapotrzebowanie rynkowe. Możliwości negocjacyjne są jednak uzależnione od złożonych czynników.

Inwestycje różnią się między sobą ze względu na lokalizację, sąsiedztwo, projekt oraz opinię o deweloperze realizującym budowę. W inwestycjach mniej popularnych wciąż istnieje spora szansa na wynegocjowanie atrakcyjnej ceny. Ciężko jednak liczyć na większe upusty cenowe w przypadku inwestycji, które cieszą się dużym zainteresowaniem. W takiej sytuacji deweloper najczęściej zdaje sobie sprawę z własnej przewagi oraz z faktu, że jest w stanie sprzedać mieszkanie po pierwotnie założonej cenie.

Marże deweloperów sprzedających lokale mieszkalne wahają się w granicach 20 proc. po odliczeniu kosztów związanych z ich realizacją. W przypadku najbardziej popularnych lokalizacji deweloperzy są w stanie osiągnąć marżę przekraczającą nawet 30 proc. Oznacza to, że ze sprzedaży mieszkania o wartości 200 tys. zł, deweloper inkasuje zwykle ok. 40 tys. zł zysku.

Czytaj również: Mieszkanie zamiastem

Aby negocjować cenę mieszkania należy wykonać lub zlecić analizę lokalnego rynku nieruchomości. Z badania ryku nieruchomości okaże się, czy istnieje możliwość uzyskania pożądanego upustu cenowego. Z pewnością na efekt negocjacji wpłynie również okres, w którym klient zdecyduje się nabyć mieszkanie. Najłatwiej negocjować cenę na początku inwestycji, gdy deweloper nie jest w stanie jeszcze dokładnie oszacować dynamiki sprzedaży mieszkań.

W dobrej sytuacji jest również klient, który chce kupić mieszkanie w ukończonej inwestycji, w której sprzedanych zostało tylko 50 proc. lokali. W tym przypadku najprawdopodobniej deweloper zbyt optymistycznie oszacował popyt rynkowy lub inwestycja z jakichś innych powodów nie cieszy się odpowiednim zainteresowaniem klientów – zauważa Filip Jurczak z portalu TargiMieszkaniowe.net. Może być to podstawą to rozpoczęcia skutecznych negocjacji cenowych.

Niższą cenę mieszkania łatwiej wynegocjować również w przypadku mieszkań gorzej usytuowanych w budynku. Najmniej chętnych znajdują zwykle lokale położone na parterze. Najczęściej cena wyjściowa lokali z tej grupy jest obniżona w porównaniu do mieszkań zlokalizowanych na wyższych kondygnacjach. Nie oznacza to jednak, że klient nie jest w stanie uzyskać jeszcze dodatkowego rabatu.

Czytaj również: Jak sprzedać mieszkanie?

Istotna jest również ekspozycja mieszkania względem stron świata. Najbardziej atrakcyjne cenowo są lokale o ekspozycji zachodniej i południowej. W przypadku pozostałych mieszkań klient może użyć na etapie negocjacji argumentu niewystarczającego doświetlenia lokalu. W kontekście ekspozycji mieszkania, bardzo ważny jest również aspekt uciążliwego sąsiedztwa. Jeżeli okna mieszkania skierowane są w stronę generującego hałas zakładu przemysłowego lub ruchliwej drogi to istnieje znacznie większa szansa, że klient skutecznie przekona dewelopera do swoich racji.

Oprócz kwestii związanych z położeniem lokalu w budynku, szczególnie ważna z punktu widzenia dewelopera jest także forma zapłaty. Klienci, którzy są w stanie zapłacić za mieszkanie gotówką mają zdecydowaną przewagę. Dzięki temu deweloper uzyskuje pewność, że klient jest faktycznie zdolny do kupna mieszkania. W lepszej sytuacji są również klienci, którzy wpłacają znaczną część pieniędzy, posiłkując się kredytem tylko w niewielkim stopniu.

O efektywności negocjacji stanowić będzie właściwe przygotowanie klienta, skrupulatna analiza rynku i wypunktowanie wszystkich wad mieszkania lub inwestycji, które mogą następnie stanowić podstawę do zastosowania rabatu.