Perspektywy w branży deweloperskiej

W mieszkaniówce stary rok żegnany z niedosytem, nowy witamy z obawami

Stary rok, czyli konkretne sukcesy…

W mijającym 2014 roku sprzedaż mieszkań deweloperskich osiągnie z całą pewnością wynik o co najmniej kilkanaście procent wyższy od rekordowego rezultatu z 2007 roku – zauważa Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl. W tym czasie liczbę lokali w nowo rozpoczętych inwestycjach deweloperskich można oszacować na około 70 tys. jednostek, a nowych pozwoleń na budowę na blisko 80 tys. To także są zdecydowanie ponadprzeciętne w kilkuletniej skali osiągniecia, potwierdzające niesłabnący optymizm branży deweloperskiej co do jej perspektyw w kolejnych okresach.  

Tym sposobem pierwotny rynek nieruchomości mieszkaniowych zaliczył już szósty z rzędu kwartał zdecydowanej poprawy koniunktury, za którą stoją przede wszystkim deweloperzy, systematycznie zmniejszający dystans do wciąż dominujących w dłuższym terminie inwestorów indywidualnych. Taki okres stanowczo wyklucza ewentualność korekcyjnego charakteru obserwowanego ożywienia, co oznacza, że zapoczątkowany z górą 6 lat temu czas rynkowej dekoniunktury bezpowrotnie odszedł do historii. Czy to jednak wystarczy aby kontynuację pozytywnych trendów popytowo-sprzedażowych uznać za gwarantowaną w 2015 roku?

Czytaj również: Oferta deweloperów w 2014r.

… i niepokojące rozczarowania

Niestety dynamiczny wzrost sprzedaży mieszkań z pierwszej ręki w najmniejszym stopniu nie przełożył się na podobną reakcję rynku kredytów mieszkaniowych, który przynajmniej do końca września (brak danych za 4Q) pozostawał w defensywie, ambitnie broniąc się przed spadkiem poniżej i tak już dość przeciętnych wyników 2013 roku, co niestety stało się faktem w 3 kwartale. Co gorsza, tego typu sytuacja miała miejsce w okresie historycznie niskich stóp procentowych NBP.

Za kolejne, zawstydzające wręcz rozczarowanie 2014 roku zostaną zapewne uznane rocznicowe wyniki programu kredytów preferencyjnych Mieszkanie dla młodych, w ramach którego suma dopłat nie osiągnie nawet połowy środków zarezerwowanych przez państwowego sponsora na pierwszy rok misji programu.   

Z wyraźnym niesmakiem 2014 rok będą też zapewne wspominać akcjonariusze spółek deweloperskich notowanych na warszawskiej GPW. Branżowy indeks WIG-deweloperzy w 2014 roku straci na wartości ponad 10 proc. Oznacza to, że mocno nagłaśniane w mediach koniunkturalne ożywienie w segmencie pierwotnym krajowej mieszkaniówki nie znalazło należnego uznania w oczach inwestorów giełdowych, czego nie da się niestety wytłumaczyć wyłącznie panującą od miesięcy na rodzimym parkiecie giełdowym marną koniunkturą. Większość tuzów branży deweloperskiej, w tym niestety także rekordziści mieszkaniowych wyników sprzedażowych, zakończy ten rok „pod kreską”, a co gorsza nierzadko z procentowo dwucyfrowym wynikiem na minusie – zauważa Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.   

Kolejny feralny rok przyszło też zaliczyć istotnej liczebnie i ważnej z punktu widzenia perspektyw polityki kredytowej banków grupie uczestników rynku nieruchomości, czyli posiadaczom mieszkaniowych kredytów denominowanych. Zamiast często zapowiadanego w wielu specjalistycznych komentarzach umocnienia złotego przede wszystkim do franka szwajcarskiego, nastąpiło coś wręcz odwrotnego, czyli dość wyraźne osłabienie rodzimej waluty. Zwłaszcza okołoświąteczne perturbacje na rynku złotego, kiedy to ten w stosunku do helweckiej waluty osłabił się do dawno nie widzianego poziomu 3,65, dają do myślenia.  Oznacza to spore prawdopodobieństwo przyszłorocznych kolejnych odsłon pogłębienia problemów frankowców, jak i zdecydowanej większości rodzimych banków, których hipoteczne portfele kredytowe w istotnej części wypełniają pozycje walutowe. Jeśli tego typu tendencja utrzyma się w nowym roku, zmiana polityki kredytowej banków w kwestii finansowania rynku nieruchomości na bardziej restrykcyjną wydaje się więcej niż prawdopodobna.    

Czytaj również: Mieszkanie w Warszawie

W nowy rok z nadzieją oraz bagażem czynników ryzyka

Utrzymanie w 2015 roku pozytywnych trendów sprzedażowych oraz rozwoju koniunktury na rynku nieruchomości mieszkaniowych zależeć więc będzie od spełnienia szeregu warunków. Przede wszystkim od dalszej aktywności klientów gotówkowo-inwestycyjnych, których ponadprzeciętnemu udziałowi w popycie rynek pierwotny w głównej mierze zawdzięcza trwające kilkanaście miesięcy ożywienie.

W dalszej kolejności niezbędne wydaje się pobudzenie rynku kredytów mieszkaniowych, na którym w normalnych warunkach spoczywa główny ciężar długoterminowego stymulowania koniunktury w mieszkaniówce.  O ile w kwestii kredytów komercyjnych zwiększenie wkładu własnego do 10 proc. od 1. stycznia może okazać się dużą przeszkodą w kreowaniu ich wolumenu, to w przypadku kredytów preferencyjnych, udzielanych w ramach programu MdM, większy udział własny może okazać się czynnikiem mobilizującym potencjalnych beneficjentów państwowych subwencji mieszkaniowych.

Poważnym czynnikiem ryzyka dla utrzymania w nowym roku ożywienia w pierwotnym segmencie rynku mieszkaniowego jest ewentualność materializacji licznych zagrożeń zewnętrznych, mogących mieć destrukcyjny wpływ na rozwój krajowej gospodarki czy też dynamikę rodzimego PKB. Chodzi przede wszystkim o ryzyko niekontrolowanej eskalacji kryzysu gospodarczego w Rosji, zagrożenie stabilności Unii Europejskiej, czy też możliwość załamania wzrostu gospodarczego w kilku jej krajach jednocześnie.

Należy się liczyć z tym, ze pierwszy kwartał 2015 roku będzie okresem głębokiego zastoju na krajowym rynku mieszkaniowym, spowodowanym względnym nasyceniem rynku w ostatnim kwartale starego roku oraz zmianą warunków kredytowania zakupów mieszkaniowych – mówi analityk portalu RynekPierwotny.pl. Może to spowodować stopniowe ograniczanie inwestycji deweloperskich w kolejnych miesiącach oraz nasilenie działań promocyjnych deweloperów w celu neutralizacji niekorzystnych zmian w bankowym kredytowaniu nieruchomości mieszkaniowych z jednej strony, z drugiej natomiast w celu ograniczenia ryzyka nawisu podażowego.

W sumie więc rynek mieszkaniowy AD 2015 powinien być w jeszcze większym stopniu rynkiem kupującego, aniżeli dobiegający swego kresu rok bieżący. Duży wybór mieszkań z pierwszej ręki wynikający z wykreowanej przez deweloperów umiarkowanej nadpodaży, stabilne ceny połączone z licznymi promocjami i mocną pozycją negocjacyjną klientów deweloperskich biur sprzedaży, coraz niższy poziom stóp procentowych oraz miejmy nadzieję nabierający wiatru w żagle program MdM, to główne czynniki decydujące o kondycji rodzimej mieszkaniówki w nowym roku.         

Jarosław Jędrzyński – portal RynekPierwotny.pl