Rynek nieruchomości – jak skutecznie go badać?

4 pytania do… prof. dr. hab. Jacka Łaszka
 

 
Rozmowa z prof. dr. hab. Jackiem Łaszkiem, doradcą prezesa Narodowego Banku Polskiego, wykładowcą Szkoły Głównej Handlowej.

 
Badania, raporty, analizy, prognozy… Rynek nieruchomości odbija się w nich jak w zwierciadle, często krzywym. Jaki obraz rynku wyłania się z tych dokumentów?

Rynek nieruchomości to trudny do prognozowania sektor, charakteryzujący się niską transparentnością. Dostęp do rzetelnych materiałów i wiarygodnych danych jest ograniczony. Brakuje m.in. publicznie dostępnych notowań cen nieruchomości. Narodowy Bank Polski w swoich raportach, w tym m.in. w opracowaniu „Raport roczny – rynek nieruchomości”, korzysta z różnych źródeł np. z danych Głównego Urzędu Statystycznego czy Bazy Rynku Nieruchomości, dodatkowo filtrując je przez doświadczenie własne oraz wiedzę praktyków. Tylko mając dostęp do różnych baz danych można sobie wyrobić wiarygodną opinię na temat tego rynku i jego aktualnej kondycji. Mimo to też się mylimy! Chcąc poznać rynek nieruchomości poprzez analizę różnego rodzaju opracowań zawsze trzeba zadać sobie pytanie: jaki jest interes tego, który dany dokument przygotowywał i czy przedstawiane przez niego liczby są wiarygodne.

Czytaj również: Mieszkanie dla studenta - podsumowanie

Czytaj również: Raport: „Warszawski rynek nieruchomości” po II kw. 2014 r.

Odpowiednio skonstruowaną analizą można wpływać na rynek nieruchomości?

Oczywiście! Problem wielu kryzysów nieruchomościowych związany jest z tym, że różne firmy, mocno zaangażowane na tym rynku, chcąc pokazać, że ma się on dobrze, że się rozwija, manipulują danymi. Robią to nawet wtedy, gdy jest już bardzo źle. Gdy dochodzi do tego rodzaju działań to okres boomu się przeciąga. Gospodarka jest elastyczna, pewne dysproporcje jest w stanie znieść, ale w którymś momencie to się musi przewrócić. I gdy nagle dochodzi do załamania rynku wszyscy są zaskoczeni. Dlatego zdecydowaliśmy się wejść w ten obszar działań. Jako NBP staramy się prowadzić politykę informacyjną na temat tego, co rzeczywiście dzieje się na rynku nieruchomości.

Czy pośrednicy w obrocie nieruchomościami są dla NBP cennym źródłem informacji?

Bardzo cenimy sobie współpracę z pośrednikami w obrocie nieruchomościami, od których otrzymujemy m.in. precyzyjne dane transakcyjne z rynku pierwotnego i wtórnego, których nie sposób uzyskać gdzie indziej. I co niezwykle istotne odbywa się to na bieżąco.

Współpraca z pośrednikami pozwala uniknąć głównego problemu tego rynku, polegającego na tym, że nie wszystkie źródła są wiarygodne. Akty notarialne mogą zawierać nieścisłości, część danych spływa też po dłuższym czasie, zdarza się, że dopiero po roku, a wówczas tego rodzaju informacje mają dla bieżącej polityki niewielkie znacznie. Wiele informacji, również tych zgromadzonych przez GUS, może być niekompletnych.

Od 1 stycznia 2014 r. w związku z rządową deregulacją, zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości może wykonywać każdy. Brak licencji to ryzyko pojawienia się na rynku osób niewykwalifikowanych. Jak Pana zdaniem deregulacja zmieni rynek nieruchomości?

Z jednej strony chcę wierzyć, że ludzie są dojrzali, rozsądni i w pełni ponoszą odpowiedzialność za swoje działania. Jako człowiek rozsądny nie powierzyłbym dorobku swojego życia osobie bez odpowiednich kwalifikacji, doświadczenia i reputacji. Wiem jednak, że ludzie nie zawsze są rozsądni i często nie mają odpowiedniej wiedzy. I choć jestem zwolennikiem deregulacji, bo gospodarka rynkowa nie powinna się opierać na nakazach i zakazach, to w tym przypadku przyjąłem decyzję rządu z mieszanymi uczuciami. Nie podpisałbym się pod nią, być może dlatego, że działałem na tym rynku i doskonale go znam. W pełni solidaryzuję się ze środowiskiem pośredników, którzy deregulację przyjęli ze słusznymi obawami. Decyzja jednak zapadła i skutecznym sposobem ochrony przed nieuczciwymi i niekompetentnymi pracownikami może być, prowadzony przez Polską Federację Rynku Nieruchomości, Centralny Rejestr Pośredników w Obrocie Nieruchomościami PFRN i Zarządców Nieruchomości PFRN. Federacja powinna promować swoją doświadczoną kadrę.