Sprzedawcy lokali nie są chętni do negocjacji?

Spore zmiany można dostrzec nie tylko w stolicy

Dobrym źródłem informacji na temat średnich cen ofertowych i transakcyjnych są badania, które przeprowadza Narodowy Bank Polski. Ostatnie wyniki tych analiz pochodzą z ubiegłego kwartału. Dzięki nim można sprawdzić wysokość różnic pomiędzy średnią ceną ofertową i transakcyjną w sześciu największych miastach kraju (patrz poniższy wykres).

Nietrudno dostrzec, że w analizowanym okresie (I kw. 2013 r. – III kw. 2014 r.) wartości notowane na rynkach pierwotnych i wtórnych znacznie się różniły. W przypadku mieszkań deweloperskich luka pomiędzy średnią stawką ofertową i transakcyjną była o wiele mniejsza. Co więcej, ta wartość systematycznie malała. W I kw. 2013 r. jej uśredniony poziom dla sześciu największych miast kraju wynosił około 9,80%. Pod koniec września b.r. analogiczny wynik nie przekraczał 4,30%. Wpływ na tę zmianę miało rynkowe ożywienie. Od I kw. 2013 r. do I kw. 2014 r. sprzedaż nowych mieszkań w sześciu największych miastach kraju wzrosła z 7400 sztuk do 11 000 sztuk (wg. danych REAS). Wysoki poziom kwartalnej sprzedaży (ok. 10 400 - 10 500 sztuk) odnotowano również w I oraz II kw. 2014 r. Ożywienie trwające od połowy 2013 r. skutecznie zredukowało skłonność deweloperów do udzielania rabatów.  

Czytaj również: Superbrands 2014/2015 kategorii budowa i wykończenie wnętrz

Warto zwrócić uwagę, że na terenie poszczególnych metropolii zmiany przebiegały nieco inaczej – zauważa Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. Duży spadek różnicy pomiędzy średnią ceną ofertową i transakcyjną 1 mkw. nowych lokali był widoczny w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku. Na tamtejszych rynkach wzrost popytu dość szybko zredukował nadwyżkę nowych mieszkań. W warunkach większej równowagi rynkowej deweloperzy nie musieli już stosować dużych rabatów. Na terenie Poznania i Łodzi nie nastąpiły podobne zmiany, jeżeli chodzi o podaż i popyt. To może tłumaczyć, dlaczego tamtejsze różnice ceny ofertowej i transakcyjnej nie są mniejsze niż w I kw. 2013 r. 

Na sześciu porównywanych rynkach wtórnych różnice pomiędzy średnią ceną ofertową i transakcyjną 1 mkw. nadal nie spadły poniżej 14% - 18%. Jedyny wyjątek stanowi Kraków. W tym mieście luka cenowa na rynku wtórnym tylko nieznacznie przekracza 10% (dane za III kw. b.r.). Trzeba również odnotować, że na terenie Warszawy i Gdańska od początku 2013 r. nastąpił dość duży spadek różnicy pomiędzy średnią ceną transakcyjną i ofertową. Mimo tego w III kw. b.r. stolica nadal cechowała się wyższym poziomem analizowanego wskaźnika niż pięć innych metropolii.  

Czytaj również: E-konferencja: Światło w architekturze. III edycja

Na gdyńskim rynku cenowa luka jest największa …

Osiemnastoprocentowa różnica średniej ceny ofertowej oraz transakcyjnej używanych lokali świadczy o dużej rozbieżności między oczekiwaniami sprzedawców i nabywców – tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. Wynik odnotowany na warszawskim rynku wtórnym nie jest jednak ogólnokrajowym rekordem (patrz poniższa tabela). Po sprawdzeniu danych z siedemnastu miast można stwierdzić, że w III kw. gdyński rynek wtórny odznaczał się największym zróżnicowaniem ceny ofertowej i transakcyjnej (prawie 29%).

Na podstawie informacji zaprezentowanych w powyższej tabeli można wywnioskować, że mniejsze rynki wtórne również są niedostosowane do oczekiwań nabywców. Starsze dane NBP (III kw. 2006 r. – II kw. 2014 r.) wskazują, że kilkunastoprocentowe różnice między średnią ceną ofertową i transakcyjną używanych „M” to typowe zjawisko. Jest ono związane z zachowaniem sprzedawców. Warto pamiętać, że osoby, które wystawiły swoje mieszkanie na sprzedaż często mają problemy z ustaleniem odpowiedniej ceny. Wielu prywatnych sprzedawców sugeruje się cenami 1 mkw. z serwisów ogłoszeniowych. Niestety spora część mieszkań promowanych w Internecie ze względu na wysoką cenę nieprędko znajdzie nabywcę. Takie oferty nie są odpowiednim punktem odniesienia dla osoby, która chce szybko sprzedać używane lokum.