Warszawski rynek mieszkaniowy

(Nie)odkryte tereny na mapie Warszawy

Największym zainteresowaniem wśród deweloperów działających na warszawskim rynku cieszą się Wola oraz Mokotów. Za atrakcyjnością tych obszarów przemawia stosunkowa bliskość do centrum jak również metro. To tu powstaje najwięcej nowych lokali, a oferta jest najbogatsza wśród warszawskich dzielnic. Wysokim poziomem oferty dysponuje również Białołęka, w ofercie której dominują głównie duże osiedla w standardzie popularnym. Dzielnica ta charakteryzuje się również wysokim odsetkiem mieszkań, które spełniają kryteria programu Mieszkanie dla Młodych.

Metro jest jednym za najważniejszych i najefektywniejszych środków komunikacji miejskiej w Warszawie. Nie ma się, co dziwić, że mieszkania zlokalizowane blisko stacji metra są droższe.
W stolicy cały czas trwają rozmowy odnośne budowy kolejnych stacji drugiej linii, a także potencjalnej przyszłej budowy kolejnych nitek. 

Na wydłużeniu drugiej linii najbardziej zyskają mieszkańcy Bemowa i Targówka, a w drugiej kolejności także Ursusa, czy południowo-wschodniej części Białołęki. Według Analityków z Działu Badań i Analiz Grupy Emmerson, deweloperzy zdają się wiedzieć potencjał drzemiący w tych lokalizacjach i w ostatnim czasie zintensyfikowali swoją działalność w tych rejonach.

Czytaj również: Centrum Operacyjne w Krakowie

Bemowo

Na Bemowie wzrost wielkości podaży obserwowany jest już od kilku miesięcy. Choć oferta dzielnicy zawsze była na poziomie kilkuset mieszkań, to w II kw. 2015 r. przekroczyła próg 1 000 lokali. W samym II kw. b.r. deweloperzy wprowadzili do sprzedaży ponad 500 i sytuacja ta powtórzyła się również w III kw. Nowe inwestycje w tych lokalizacjach oferują mieszkania w standardzie popularnym. Średnia cena 1 mkw. na rynku pierwotnym na koniec III kw. 2015 r. wynosiła około 7,2 tys. zł.

Dużo bogatsza oferta dostępna jest na rynku wtórnym. Na portalu otoDom.pl widnieje około 4,4 tys. ofert mieszkań na sprzedaż. Oferta jest bardzo różnorodna – od kawalerek po przestronne apartamenty. Poszczególne mieszkania wyróżniają się również standardem wykończenia. Średnia cena na rynku wtórnym jest na podobnym poziomie, co na rynku pierwotnym. Warto jednak zaznaczyć,  że rozwarstwienie cenowe jest znaczne. Najtańsze lokale oferowane są w cenie już około 4,1 tys. zł/mkw. (mieszkanie o powierzchni około 56 mkw. dwu- lub trzy-pokojowe, na poddaszu w kamienicy, do generalnego remontu). Zdarzają się mieszkania w cenie poniżej 5 tys. zł/mkw. jednak nie są to częste oferty, a mieszkanie wymaga często remontu. Najdroższe i najlepiej urządzone mieszkania osiągają ceny nawet kilkunastu tys. zł/mkw. Co ciekawe, są to lokale o dość dużym metrażu – od 90 mkw. w górę.

Ursus

Ursus zawsze był w grupie dzielnic z najniższym poziomem oferty mieszkań na rynku pierwotnym. W III kw. 2015 r. na rynku pojawiało się około 360 nowych mieszkań, co doprowadziło do podwojenia oferty w tej lokalizacji. Średnio na rynku pierwotnym za mieszkanie należy zapłacić około 6,5 tys. zł/mkw., co czyni dzielnicę jedną z tańszych w Warszawie.

Mimo znacznego wzrostu oferty, nabywcy dalej dużo większy wybór mają na rynku wtórnym. Średnia cena takiego mieszkania jest jednak znacznie wyższa niż na rynku pierwotnym – około
7,2 tys. zł/mkw. W ofercie są również lokale o niższej cenie jednostkowej, jak np. mieszkanie o powierzchni około 170 mkw. do odświeżenia – około 4 tys. zł/mkw. Na Ursusie lokale w niższych cenach jednostkowych występują głównie w większych metrażach. Blisko 12 tys. zł/mkw. należy zapłacić, za dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 55 mkw. urządzone w bardzo wysokim standardzie.

Targówek

Duży wzrost oferty na rynku pierwotnym miał również miejsce na Targówku. W III kw. 2015 r. deweloperzy rozpoczęli sprzedaż ponad 550 lokali, co przyczyniło się do znacznego wzrostu oferty w tej części Warszawy. Średnia cena za 1 mkw. na koniec II kw. b.r. nieznacznie przekroczyła poziom 7 tys. zł/mkw.

Na rynku wtórnym dostępne jest ponad 3 tys. mieszkań. Oferta, podobnie jak w dwóch poprzednio wspomnianych dzielnicach jest zróżnicowana. Za około 4,1 tys. zł/mkw. oferowane jest bardzo ładnie urządzone dwupoziomowe mieszkanie o powierzchni 150 mkw. Jest także kilka ofert lokali w cenie powyżej 10 tys. zł/mkw. Za taką cenę oferowane jest mieszkanie o powierzchni 90 mkw. w bardzo wysokim standardzie wykończenia, ale również lokal o powierzchni 70 mkw. urządzony w stylu
PRL-owskim wymagający dość dużego remontu.  

Agata Polińska z serwisu otoDom.pl przewiduje dalszy rozwój rynku mieszkaniowego w dzielnicach, do których w przyszłości (niewykluczone, że niedalekiej przyszłości) może dojeżdżać metro. Wpływać będzie na to również ograniczona podaż gruntów budowlanych bliżej centrum. Deweloperzy zaczęli poszukiwać innych lokalizacji, a dzielnice, do których w perspektywie nawet kilku lat będzie dojeżdżać metro z pewnością są atrakcyjne. Świadczą o tym również dobre wyniki sprzedażowe w realizowanych już inwestycjach. Większość kupujących na świadomość, że czasem warto dopłacić i nawet poczekać kilka lat żeby w przyszłości cieszyć się komfortową komunikacją.