Czy analiza techniczna nieruchomości wystarcza inwestorom? Wielokryterialne analizy.

Takie wielokryterialne analizy przeprowadza w Polsce firma PM Group.

Międzynarodowa firma architektoniczno - inżynierska rozwinęła usługę wielokryterialnych analiz, gdy okazało się, że inwestorzy zainteresowani analizami technicznymi, w dalszych etapach oceny nieruchomości na własną rękę badają warunki prawne, czasowe i finansowe inwestycji. – Wielość analiz wykonywanych przez różne podmioty dla tych samych obiektów czy gruntów stwarzała ryzyko pojawienia się błędów na styku poszczególnych opracowań – mówi Jarosław Konior, z zarządu PM Group Polska. – Jako firma specjalizująca się w analizach technicznych, rozwinęliśmy działy finansowy i prawny, by móc zaproponować inwestorom ofertę kompleksową. W tym sensie do wypracowania usługi zainspirował nas sam rynek – dodaje.

Podstawą wielokryterialnej analizy nieruchomości pozostaje nadal analiza techniczna, która może być wykonywana na różnym poziomie szczegółowości. Zgodnie z podziałem zaproponowanym przez profesora Leonarda Runkiewicza najbardziej ogólna jest opinia techniczna, która opisuje i interpretuje stan techniczny projektowanego obiektu. Bardziej szczegółowa – ocena techniczna - diagnozuje zagrożenie, natomiast orzeczenie techniczne – formułuje także przyczynę tego zagrożenia. Najbardziej fachowa ocena zjawisk technicznych, czyli ekspertyza techniczna podaje dodatkowo środki zaradcze i wskazuje metody napraw obiektu budowlanego.

Każde z ww. opracowań dostarcza nam jedynie część informacji nt. nieruchomości. Pojawiają się kolejne pytania np.: jaka jest wartość rynkowa i odtworzeniowa analizowanej nieruchomości, jakie będą koszty związane z przeprowadzeniem remontów czy dostosowaniem jej do standardów inwestora, jakie ograniczenia narzuca na planowaną inwestycję MPZP, czy istnieje możliwość zmiany sposobu użytkowania obiektu, jakie uzgodnienia i decyzje należy uzyskać przed rozpoczęciem prac, ile potrwa realizacja przedsięwzięcia z uwzględnieniem wszystkich uwarunkowań technicznych oraz legislacyjnych. Dopiero tak szerokie spojrzenie pozwala nam uzyskać odpowiedź na pytanie czy dana nieruchomość odpowiada założeniom planowanej inwestycji.

PM Group Polska opracowując analizę techniczną, nakłada na nią pozostałe kryteria – czasowe, kosztowe i legislacyjne – Zdarza się, że wybrane z tych kryteriów są dla inwestorów fundamentalne, są wtedy inaczej ważone w opracowaniach analitycznych – zaznacza Jarosław Konior.

Wielokryterialne analizy nie są usługą standardową. – Za każdym razem mamy do czynienia z inną inwestycją i każda z nich ma swoją specyfikę. Tutaj nie ma mowy o schemacie czy rutynie – podkreśla Amelia Bauer-Celny - Jednego Inwestora interesuje dostępność poddostawców lub surowców na danym terenie, innego dostępna infrastruktura techniczna, czy bliskość ośrodków naukowych, które gwarantują wysoko wykwalifikowanych kadr. Często przygotowywane przez nas opracowania implikują kolejne, np. po kilku analizach potencjalnych działek pod inwestycję, inwestor zaczyna się zastanawiać, czy nie lepiej zakupić fabrykę już istniejącą lub w trakcie realizacji i dostosować ją do swoich standardów lub też, aby przyspieszyć realizację Inwestycji planuje rozpoczęcie prac projektowych przed znalezieniem działki – pojawia się wtedy pytanie, jakie koszty związane z wykonanymi pracami projektowymi zostaną „utracone” np. przy zmianie warunków gruntowych.

PM Group Polska w ramach wielokryterialnej analizy nieruchomości sprawdza wszelkie krytyczne punkty na drodze od projektu do pomyślnego zakończenia realizacji inwestycji. – Inwestorzy często zlecają szczegółową analizę warunków geotechnicznych, istniejącej i dostępnej infrastruktury technicznej, stanu prawnego gruntów i obiektów czy zagrożenia powodziowego na danym terenie – wylicza Jarosław Konior. - Co istotne, działając na tak wielu płaszczyznach w procesie inwestycyjnym, poznajemy temat tak dokładnie, że rekomendacje końcowe rzeczywiście stanowią wypadkową wielu kryteriów, a my ponosimy za nasze wskazania niepodzielną odpowiedzialność.

Tak przygotowana analiza – dotycząca sytuacji prawnej, stanu technicznego, kosztów a ponadto zawierająca informację o zagrożeniach, które mogą wystąpić w procesie inwestycyjnym – pomaga inwestorowi podjąć decyzję o nabyciu nieruchomości, stanowi podstawę do projektowania a także często do przyznania kredytu bankowego.

_{Jarosław Konior}