Hipoteczna Kasandra znów przemówiła

Kiedy w grudniu 2007 r. Andrzej Saniewski, wówczas dyrektor AIG United Guaranty, ostrzegał, że rynkowi kredytów hipotecznych grozi załamanie, niemal nikt mu nie wierzył.

— Nie ma powodu do przesadnych zmartwień. Zapowiedzi o nadciągającym załamaniu traktowałbym raczej jako element gry marketingowej firm ubezpieczeniowych — mówił wtedy prof. Witold Orłowski.

A jednak to Saniewski miał rację, kiedy wieszczył spadek cen mieszkań o przynajmniej 15 proc., czy kłopoty kredytobiorców zadłużonych we frankach szwajcarskich. Przestrzegał banki, że finansowanie 130 proc. wartości nieruchomości kredytem walutowym jest czymś nienormalnym, że nawet poziom 100 proc. LTV to sprawa nader ryzykowna.

No i stało się. Banki jeden po drugim wycofują z oferty kredyty walutowe lub obniżają zaangażowanie do 80 proc. (choć kilka nadal pożycza 100 proc. sumy potrzebnej na kupno mieszkania). Przecena na rynku nieruchomości sięga już około 15 proc., a wkrótce może się pogłębić. Andrzej Saniewski nie wyklucza, że nawet do 30 proc.

Co potem? To zaskakujące, ale jest umiarkowanym optymistą. Uważa, że do wstrząsów dojdzie, ale tsunami, jakie przeszło przez amerykański i brytyjski rynek nieruchomości, raczej nam nie grozi.

— Portfel kredytów hipotecznych cieszy się dobrym zdrowiem, jednak już w okolicach 2010 r. zacznie się psuć. Z czysto statystycznych powodów. Przykłady innych krajów pokazują, że kredyty hipoteczne przechodzą pierwszy kryzys pięć lat od momentu zaciągnięcia — mówi Andrzej Saniewski, który obecnie jest w trakcie zmiany pracy.

To tak jak z małżeństwem. Bo też właśnie przyczyny rodzinne, osobiste, separacje, rozwody młodych małżeństw, a także nagłe wydatki związane z chorobami kredytobiorców oraz ich bliskich mają największy wpływ na pogorszenie spłacalności kredytów.

— Z punktu widzenia banków, to jeszcze żaden kłopot. Gorzej, jeśli efekt statystyczny zostanie spotęgowany przez pogarszającą się sytuację ekonomiczną — mówi Andrzej Saniewski.

Nie będzie problemu, jeśli w tym roku PKB wzrośnie o prognozowane przez Komisję Europejską 2 proc., a bezrobocie utrzymamy w ryzach na poziomie 11 proc. (w grudniu wyniosło 9,5 proc.). Odsetek złych kredytów nie powinien przekroczyć wówczas 1 proc., co wobec masy ponad miliona kredytów nie daje jeszcze powodów do wielkiego niepokoju. Groźniej będzie, jeśli redukcje zatrudnienia okażą się głębsze, a gospodarka wytraci tempo.

— Przy stopie bezrobocia 14 proc. i dynamice PKB równej 1 proc. odsetek kredytów nieregularnych może wzrosnąć do 2-3 proc. — ocenia Andrzej Saniewski.

Przy portfelu kredytowym o wartości 180 mld zł daje to 4-6 mld zł złych kredytów, co uderzy banki po kieszeni, bo będą musiały na połowę tej kwoty utworzyć rezerwy. Na rynku znajdzie się też 20-30 tys. mieszkań przejętych przez banki. To tyle, ile w 2008 r. oddawano średnio do użytku przez dwa miesiące.