Ile kosztuje nowe mieszkanie?

Ile trzeba dopłacić za nowy lokal?

Wyniki z Krakowa i Katowic są krańcowo różne

 
 
Dzięki informacjom zebranym przez NBP można łatwo obliczyć, jakie było zróżnicowanie średnich cen transakcyjnych nowych i używanych lokali (od I kw. 2013 r. do III kw. 2014 r.). Wyniki zaprezentowane na poniższym wykresie dotyczą dziesięciu największych miast kraju. W tej grupie uwagę zwracają głównie dwa ośrodki miejskie – Kraków i Katowice. W stolicy Małopolski analizowana różnica od początku 2013 r. nie przekracza 5%. Jej poziom trzykrotnie był nawet niższy od zera. To oznacza, że w I kw., III kw. i IV kw. 2013 r. wyższe ceny transakcyjne miały używane lokale.
 
Niewielkie zróżnicowanie przeciętnych kosztów zakupu 1 mkw. można zaobserwować także na warszawskim rynku pierwotnym i wtórnym. Podobnie jak w przypadku Krakowa różnice związane z lokalizacją nowych oraz używanych mieszkań obniżają ogólny wynik. Konkurencyjność cenowa budowanych „M” często jest rezultatem dużej odległości od centrum miasta – tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. Intensywna zabudowa peryferyjnych części Warszawy i Krakowa (np. Białołęki oraz Dębników) przyczynia się do obniżania średniej ceny transakcyjnej na rynku pierwotnym. Wspomniane zjawisko jest mniej widoczne w miastach, które cechują się niższym kosztem zakupu dobrze zlokalizowanych gruntów inwestycyjnych (przykłady: Poznań, Wrocław i Gdańsk).
 
 

Czytaj również: Rynek nieruchomości w Gdańsku

Informacje zamieszczone w poniższej tabeli potwierdzają, że bardzo duża rozbieżność cenowa występuje na terenie Katowic, Bydgoszczy i Łodzi (odpowiednio: 40,75%, 36,51% i 38,68% w III kw. 2014 r.). Wspomniane miasta już od kilkunastu lat borykają się z poważnymi problemami o charakterze demograficznym (m.in. szybkim spadkiem liczby mieszkańców i ujemnym saldem migracji). W przypadku Łodzi dodatkowym problemem jest relatywnie wysoki poziom bezrobocia.

 
Wymienione czynniki sprawiają, że istniejący zasób lokali jest coraz większy w stosunku do zapotrzebowania mieszkańców Katowic, Łodzi i Bydgoszczy. Taka sytuacja stabilizuje ceny używanych mieszkań na niskim poziomie. Presja cenowa ze strony rynku wtórnego ogranicza liczbę inwestycji deweloperskich. Trzy analizowane miasta nie bez przyczyny wyróżniają się niewielką liczbą ukończonych i rozpoczętych lokali w przeliczeniu na 1000 mieszkańców. Pod koniec 2013 r. ten wskaźnik wyniósł 2,94 (Łódź), 4,69 (Katowice) i 5,08 (Bydgoszcz). Analogiczne wyniki dla Warszawy, Krakowa, Wrocławia i Gdańska to 12,25, 18,07, 17,83 oraz 16,00 (patrz poniżej).

Czytaj również: Ceny mieszkań spadają, ale tylko w sześciu miastach

 
Nie tylko nowe „M” wymagają dodatkowych nakładów

 
 
Zaprezentowane wyniki nie uwzględniają kosztów wykończenia, które musi ponieść nabywca nowego „M”. Większość mieszkań na krajowym rynku pierwotnym wciąż jest oferowana w stanie deweloperskim – mówi analityk portalu RynekPierwotny.pl. Tę przewagę rynku wtórnego w pewnym stopniu może zrównoważyć fakt, że część używanych lokali wymaga sporych nakładów. Mieszkania do generalnego remontu na największych rynkach stanowią 20% - 25% całej sprzedaży. Odsetek lokali wymagających odświeżenia jest zbliżony.

 
Różnice pomiędzy nowymi i używanymi mieszkaniami dotyczą również takiej kwestii jak energochłonność. W przypadku powstających budynków wielorodzinnych roczne zużycie energii pierwotnej na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody nie przekracza 100 - 110 kWh/mkw. Kamienice oraz bloki wybudowane w technologii wielkopłytowej cechują się energochłonnością większą o 150% - 250%. Ich kompleksowa termomodernizacja (m.in. ocieplenie ścian) pozwala na obniżenie wspomnianej wartości do 50% - 60%. W dłuższej perspektywie czasowej nawet taka różnica energochłonności będzie skutkowała znacznie wyższymi kosztami eksploatacji używanego mieszkania.  




Autor: Andrzej Prajsnar – portal RynekPierwotny.pl