Mieszkanie opodatkowane jak dochód

Przekonała się o tym podatniczka, która w czerwcu 2006 r. podpisała ze spółdzielnią mieszkaniową umowę o wybudowanie mieszkania, a w marcu 2008 r. sprzedała prawo do nabycia odrębnej własności mieszkania. Kobieta chciała przeznaczyć przychód na własne cele mieszkaniowe, by nie płacić PIT. Jednak dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, do którego zwróciła się o interpretację, stwierdził, że jest to bezcelowe (sygn. ILPB2/415-287/08-2/TW). Dochód ze zbycia ekspektatywy powinien być wykazany według skali podatkowej. Oznacza to, że sprzedający musi dodać uzyskaną w ten sposób kwotę (np. w PIT-37) do dochodów z pracy. Zeznanie to musi trafić do urzędu skarbowego do 30 kwietnia następnego roku.

Przyrzeczenie własności

Zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych ekspektatywa to przyrzeczenie ustanowienia odrębnej własności lokalu. Najczęściej ustanawiana jest wówczas, kiedy trwa jeszcze budowa albo spółdzielnia nie zakończyła wszystkich związanych z nią formalności (np. związanych z podziałem gruntu). Różni się ona od prawa własności nieruchomości oraz od spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Zdarza się, że mieszkanie zostanie sprzedane, zanim ekspektatywa przekształci się w prawo do lokalu. Wiele osób jest zaskoczonych, że organy podatkowe traktują to inaczej niż zbycie nieruchomości. Jak stwierdził dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji (sygn. IPPB2/415-1467/08-2/AS), sprzedaż ekspektatywy jest traktowana jak zbycie praw majątkowych, o których mowa w art. 18 ustawy o PIT.

Przypomnijmy, że osoba sprzedająca nieruchomość (prawo własności lub spółdzielcze prawo własnościowe) płaci od przychodu zryczałtowany podatek, chyba że upłynęło pięć lat od nabycia. Może też skorzystać z ulg (np. meldunkowej), jeśli spełni odpowiednie warunki. Zupełnie inaczej dzieje się podczas sprzedaży ekspektatywy – dochód z tego tytułu jest opodatkowany według skali, czyli zgodnie ze stawkami 18 i 32 proc. Co gorsza, nie można skorzystać z żadnych ulg mieszkaniowych dotyczących nieruchomości. Nie ma też znaczenia, jaki okres minął od zawarcia umowy o ustanowienie ekspektatywy. 

Koszty do odliczenia

Dobra wiadomość jest taka, że podatek płaci się od dochodu, czyli można uwzględnić koszty uzyskania przychodu. Sprzedający odliczy więc np. kwotę wkładu wniesionego do spółdzielni mieszkaniowej oraz opłaty związane ze sprzedażą (np. prowizję agencji nieruchomości). Jeśli ktoś zaciągnął na ten cel kredyt, odliczy również zapłacone od niego odsetki, co potwierdza interpretacja (sygn. IPPB2/415-1467/08-2/AS).

czytaj więcej...