Raport szybko.pl: Analiza wtórnego rynku nieruchomości IV kwartał 2006 - Część II "
- Wynajem
Czytaj dalej
Sytuacja w największych polskich miastach
IV kwartał wyróżniał się na tle 2006 roku. Pomimo iż popyt na wynajem mieszkań zmalał po boomie w sierpniu i wrześniu, to opłaty za wynajem wzrosły i to wbrew zasadzie mniejszy popyt niższe ceny. Po spadkach kosztów wynajmu kawalerek, który miał miejsce w poprzednim kwartale we wszystkich analizowanych lokalizacjach poza Poznaniem, w IV kwartale „odrobiły one straty” z kilku poprzednich miesięcy.
Najbardziej bo o 19% wzrosły ceny w Gdańsku o 17% we Wrocławiu, 11% w Krakowie, nieznacznie bo o 2% w Katowicach. W Warszawie po raz kolejny okazuje się że kawalerkę można wynająć o kilkadziesiąt złotych taniej niż w poprzednim kwartale. Tańsze są także kawalerki w Poznaniu, o całe 9%. W rezultacie na koniec roku sytuacja wygląda następująco. We Wrocławiu i Krakowie za wynajem mieszkania 1 pokojowego trzeba zapłacić odpowiednio o 14 i 10% więcej niż w styczniu. W Poznaniu po fluktuacjach w ciągu roku cena jest na identycznym poziomie jak w styczniu. W Warszawie jest o 2%, czyli 26 złotych taniej. Najbardziej bo o 19% obniżyły się koszty wynajmu kawalerek w Gdańsku. Kawalerki nadal są jednym z najpopularniejszych rodzajów mieszkań. Zostały zdetronizowane przez 2 pokoje, które stanowią 50% ofert serwisu www.szybko.pl, podczas gdy kawalerek jest około 34%. Według danych szybko.pl znajdują one najemcę średnio w ciągu dwóch tygodni, czyli o 1 dzień szybciej niż mieszkania 2 pokojowe i są o około 300 złotych tańsze. Aby wynająć mieszkanie 2 pokojowe w IV kwartale trzeba było zapłacić co najmniej tyle samo co w III kwartale (sytuacja w Poznaniu i Katowicach) lub o kilka % więcej: w Warszawie 7, w Gdańsku 8%, Wrocławiu i Krakowie o 10 punktów procentowych. Od stycznia do grudnia najbardziej wzrosły koszty wynajmu 2 pokoi we Wrocławiu i Krakowie o 16 i 13%. W Warszawie już tylko o 4%, a w Poznaniu i Gdańsku spadły o 7.
Największe fluktuacje cenowe zarówno w skali kwartału jak i w skali roku miały miejsce w przypadku mieszkań 3 pokojowych. Tylko w przeciągu ostatniego kwartału we Wrocławiu koszty wynajmu takich mieszkań wzrosły o 18%, w Gdańsku o 16%, w Krakowie o 13 , w Warszawie 8, a w Poznaniu o 5%.
Analizując cały rok można uznać, że na tle drastycznie rosnących cen nieruchomości koszty wynajmu są przewidywalne i stosunkowo stabilne. Najwyższe wzrosty o 14, 16, 21 i 4% odpowiednio dla mieszkań 1,2,3 i 4 pokojowych w IV kwartale w porównaniu z I-szym, miały miejsce we Wrocławiu. W tym samym czasie średnia cena metra kwadratowego wzrosła tam o ponad 85%. Kilkunastoprocentowe zwyżki cen wynajmu wydają się być uzasadnione. Biorąc pod uwagę fakt, iż koszty wynajmu i kupna powinny być ze sobą skorelowane, podwyżki mogłyby być znacznie większe.
Zależność pomiędzy ceną mieszkania, a strumieniem pieniądza, który może potencjalnie przypłynąć z opłat za wynajem, jest jednym ze sposobów oceny opłacalności inwestycji. Przyjmuje się iż roczne przychody z wynajmu powinny kształtować się na poziomie 5-8% wartości nieruchomości. Jeśli założymy, że będzie to 8% zainwestowane przez nas w nieruchomość pieniądze (w kwocie nominalnej, bez uwzględnienia zmiany wartości pieniądza w czasie) odzyskamy po 12 i pół roku. Jeśli będzie to 5% to zwrot inwestycji nastąpi w ciągu 20 lat. Przyjrzyjmy się jak zależności te wyglądają w stolicy. Do obliczeń wartości mieszkania zastosowano ceny z miesiąca listopada. Roczne przychody z wynajmu obliczono bazując także na danych z listopada.
Już w chwili obecnej roczne przychody z najmu mieszkań w Warszawie balansują na dolnej granicy wskaźnika, który wskazuje na opłacalność inwestycji w nieruchomość. Jeśli rynek zafunkcjonuje prawidłowo koszty najmu powinny rosnąć. Jeśli będziemy mieli do czynienia ze stagnacją lub spadkiem cen wynajmu i jednoczesnym bardzo dynamicznym wzrostem cen kupna, będzie to jeden z dowodów na spekulacyjny charakter popytu. Kupujący nie będą brali pod uwagę możliwych przychodów z najmu i jego opłacalności, a jedynie na szybki wzrost cen. Rosnące ceny zakupu nieruchomości mogą w jeszcze inny sposób wpłynąć na opłaty za najem. Przewiduje się iż zwiększy się grupa osób, które nie będą w stanie zgromadzić dużych sum na zakup mieszkania (nawet przy pomocy kredytów). W ten sposób może zwiększyć się liczba zainteresowanych wynajmem czyli popyt na mieszkania do wynajęcia, a więc w ostatecznym rozrachunku ceny.
Dane dotyczące kosztów wynajmu w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Gdańsku, Wrocławiu i Katowicach
Warszawa
W IV kwartale 2006 roku po raz pierwszy mamy do czynienia z wzrostem kosztów wynajmu wszystkich rodzajów mieszkań w Warszawie. Od września 2006 roku najbardziej, bo aż o 28% wzrosły stawki za wynajem mieszkań 4 pokojowych. Jest to znacząca kwota, rzędu 750 złotych miesięcznie. Czterokrotnie niższe wzrosty, rzędu 7 %, miały miejsce w przypadku mieszkań 1 i 3 pokojowych. Za wynajęcie dwóch pokoi w grudniu trzeba było zapłacić o 13% więcej niż we wrześniu. Tak duże różnice pomiędzy wzrostami kosztów wynajmu mieszkań różnej wielkości to efekt dysproporcji w ilości mieszkań danego typu oferowanych do wynajmu. Duże 4 pokojowe mieszkania stanowią zaledwie 4% ofert w serwisie szybko.pl.. Mieszkań 1 i 3 pokojowych jest odpowiednio po 36% i 15%.
W przypadku poszczególnych dzielnic wzrost kosztów wynajmu wszystkich rodzajów mieszkań miał miejsce na Mokotowie, Ochocie i Ursynowie. Tam mimo już wysokich cen wzrosły one o kolejnych kilkanaście procent. Najwięcej jednak zyskał w tym kwartale Ursus. Koszty wynajmu kawalerek wzrosły o 5%, mieszkań 2-pokojowych aż o 21%, a 3 pokojowych o 19%. Wzrosty te spowodowane są faktem, iż w III kwartale była to najtańsza warszawska dzielnica, a jednocześnie powstało tu wiele nowych mieszkań przeznaczonych na wynajem. Atut nowości i dobry standard oferowanych tam mieszkań musiały doprowadzić do wzrostów. Mimo to ceny są tu nadal niższe niż średnia warszawska.
Ranking popularności dzielnic zmienia się nieznacznie. Nadal najchętniej wynajmowane są mieszkania w Centrum i Śródmieściu. Oferty z tych okolic znikały z serwisu szybko.pl po zaledwie 5 dniach od zamieszczenia. Trzeba jednak zauważyć, iż ceny bardzo popularnych kawalerek w Centrum Warszawy nie należą już do najwyższych w swojej kategorii. Druga na liście dzielnic, gdzie mieszkania wynajmuje się w krótkim czasie jest Wola. Oferta mieszkania do wynajęcia na Woli średnio już po 6 dniach przestaje być aktualna i znika z serwisu. Jest to spowodowane przede wszystkim atrakcyjnymi cenami mieszkań dwupokojowych i kawalerek, niższymi niż średnia warszawska. Niezaprzeczalnym atutem Woli jest także niezła komunikacja. Kolejne w rankingu są Mokotów, Żoliborz i Ochota, w dzielnicach tych oferty czekają na wynajmującego średnio 8 dni. Najtrudniej jest znaleźć najemcę dla mieszkań położonych na Białołęce, Targówku, Gocławiu – czyli w dzielnicach słynących z trudności w komunikacji z resztą miasta.
Kraków
W Krakowie w IV kwartale, mimo że wygasło zapotrzebowanie na mieszkania ze strony studentów, nadal rosły ceny wynajmu. W grudniu trzeba było zapłacić o 10% więcej za wynajem kawalerki i mieszkania 3-pokojowego w porównaniu z wrześniem. Na wynajem dwóch pokoi trzeba było wyłożyć o około 50 złotych więcej niż we wrześniu. Jedynie cena mieszkań 4 pokojowych jest o 12 złotych niższa. Spadała ona w trakcie kwartału, ale na koniec roku wróciła do poziomu około 2500 złotych.
W IV kwartale największym zainteresowaniem wśród najemców cieszyła się dzielnica Miestrzejowice. Oferta z tej części Krakowa czekała na chętnych tylko 5 dni!!! Był to niewątpliwe efekt atrakcyjnych, w porównaniu z resztą miasta, cen. Zwiększony popyt przyczynił się do tego, że koszty wynajmu w Miestrzejowicach wzrosły w przeciągu ostatniego kwartału w przypadku kawalerek o 12%, dwupokojowych 10% i 3 pokojowych 18%. Są jednak nadal atrakcyjne, do 30% niższe niż średnie krakowskie. Podobne zjawisko miało miejsce w Bieńczycach i sąsiadujących ze Starym Miastem Grzegórzkach. Mimo postępującego procesu wyrównywania cen pomiędzy dzielnicami Krakowa występują tu nadal ogromne dysproporcje. Jeśli porówna się koszty wynajmu na Starym Mieście i w Nowej Hucie okaże się że za 1822 złotych, które płacimy za wynajem dwóch pokoi na Starym Mieście możemy wynająć 2 mieszkania dwupokojowe w Nowej Hucie i jeszcze zostanie nam 136 złotych. Jest to kolejny dowód na ogromną wagę jaką odgrywa lokalizacja w przypadku nieruchomości.
Wrocław
Sytuacja wrocławskiego rynku wynajmu wygląda podobnie jak w III kwartale. Nadal pozostaje trzecim miastem w rankingu wysokości opłat za wynajem. W IV kwartale koszty wynajmu nadal rosły. Bardzo znacząco, bo aż o 37% więcej trzeba zapłacić za wynajem mieszkania dwupokojowego. 1563 złote za dwa pokoje we Wrocławiu w grudniu to o 185 zł więcej niż Krakowie, a także o 28 złotych więcej niż w Warszawie! Kawalerki podrożały o 16% i także trzeba mieć nieco więcej gotówki, aby wynająć 1 pokój we Wrocławiu niż w Krakowie. Grudniowa cena 1075 złotych za jeden pokój jest juz bardzo bliska kosztom warszawskim.
Poznań
W ostatnim kwartale 2006 roku w Poznaniu mieliśmy do czynienia ze znacznymi obniżkami kosztów wynajmu. Kawalerki staniały o 18%, mieszkania 4 pokojowe o 14%, 3 pokojowe o 6%. Nieznacznie wzrosła jedynie cena za wynajem dwóch pokoi, o 3%. Największe spadki miały miejsce w październiku i listopadzie, można więc wnioskować, że wynikały ze spadku popytu na wynajem, po gorącym okresie we wrześniu i sierpniu.
Katowice
To już druga odsłona kosztów wynajmu w Katowicach na łamach Raportu Szybko.pl. Dane za ostatnie pół roku wskazują, że ceny wynajmu w Katowicach należą do stabilnych. Nadal też są najniższe spośród wszystkich analizowanych miast i są porównywalne do kosztów wynajmu w Gdańsku. Aktualna pozostaje także teza, że sytuacja ta nie zmieni się w najbliższym czasie, gdyż brakuje przesłanek, które zapowiadałyby pozytywne zmiany w sytuacji gospodarczej regionu.
Gdańsk
Gdańsk w IV kwartale 2006 roku nie odnotował większych zmian jeśli chodzi o wynajem mieszkań. Wzrosły jedynie koszty wynajęcia kawalerek o 9%. Interesująca jest informacja o rotacji jaka ma miejsce w przypadku ogłoszeń z Gdańska. Są one w serwisie średnio 23 dni, a więc najdłużej w porównaniu z resztą analizowanych aglomeracji.
Zobacz także:
Część I - Obrót nieruchomościami na rynku wtórnym
Źródło: szybko.pl / budnet.pl
Komentarze
Tagi
Czytaj też…
Czytaj na forum
- Palenie papierosów Liczba postów: 6 Grupa: Trudne tema... Zdecydowanie chciałabym rzucić!
- fotografia biznesowa Liczba postów: 91 Grupa: Konferencje... Sesje różnego rodzaju dzisiaj wykonują profesjonalni fotografowie i jak najbardziej warto znaleźć solidnego w swojej okolicy https://bartekciok.pl/ Sesje biznes...
- Angielski? Liczba postów: 2 Grupa: Trudne tema... Nauka języka angielskiego przez Internet? Jeszcze kilka lat temu była to rzadko stosowana praktyka. Korzystano z niej w naprawdę wyjątkowych sytuacjach, gdy nie...
- Samodzielne pozycjonowanie Liczba postów: 118 Grupa: Trudne tema... Z jakiej formy reklamy korzystacie i dlaczego? meble warsztatowe beta
- Butik z ubraniami Liczba postów: 1 Grupa: Trudne tema... Cześć, Ostatnio było kilka pytań o dobre sklepy z ubraniami, a że moja kobieta miała urodziny i chciałem jej zrobić prezent i tutaj polecam Wam butik https://lu...
Ostatnio na forum
- Ogrody Zimowe Liczba postów: 94 Grupa: Ogrody Ogrody zimowe to najlepsza propozycja i bardzo mi się podobają, aby można było pięknie korzystać z niego przez cały rok. Chcecie sprawdzić, które opcje są najko...
- Podłogi drewniane - parkiet, deski... Liczba postów: 356 Grupa: Robimy stro... Podłogi drewniane moim zdaniem są najlepsze, bo sprawiają wrażenie ciepłych i są stosunkowo łatwe w utrzymaniu. Świetnie się prezentują i bez problemu można je....
- Rozbiórki Liczba postów: 107 Grupa: Stawiamy śc... A propos takich czynności jak skup złomu to warto pamiętać, że dobrze jest zezłomować starą niepotrzebną pralkę czy z gospodarstwa rolnego pług itd.
- Pokój dla dziecka Liczba postów: 194 Grupa: Nowości ara... Gdzie szukaliście inspiracji podczas aranżacji pokojów Waszych dzieci? W moim przypadku zdecydowałem się skorzystać z oferty polecanego mi sklepu internetowego....
- Samemu czy z firmą Liczba postów: 4 Grupa: Aktualności Każdego w końcu czeka przeprowadzka i do tego polecam fantastyczną firmę przeprowadzkową https://www.przeprowadzkiwroclaw.pl Bardzo dobrze się z nimi współpraco...
- blacha trapezowa Liczba postów: 142 Grupa: Robimy dach Gdy wiata ma być solidna to tylko blachotrapez. Klienci czasem szukają innych rozwiązań ale to są opcje mniej korzystne w relacji jakość do ceny.
https://alientechnologyunveiled.blogspot.com
Pretty nice post. I just stumbled upon your weblog and wished to say that I have truly enjoyed browsing your blog posts.
In any case I will be subscribing to your feed and I hope you write again soon!
chloroquine tablet
tadalafil side effects tadalafil drug tadalafil side effects
online lenders express cash advance cash advance loan loans no credit check lenders
loans instant approval payday loans instant approval loans instant approval 36 month loans
Zobacz więcej komentarzy (33) na forum »