Stare mury trzymają cenę

W cenie jest Stara Ochota. Mieszkania w kamienicach przy pl. Narutowicza i w sąsiedztwie, np. przy Filtrowej potrafią osiągać ceny kilkunastu tysięcy złotych za metr kwadratowy.

– Szukając mieszkania na Ochocie, należy być przygotowanym, że większość dostępnej na rynku wtórnym oferty będzie pochodzić z lat 1950 – 1970. Stare mury trzymają jednak cenę. Ceny ofertowe tych starych mieszkań dochodzą nawet do 9 tys. zł za mkw. – mówi Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse.

Tańsze mieszkania znajdziemy w budynkach z wielkiej płyty i budowane w technologii ramy H, np. w okolicach ul. Korotyńskiego, Mołdawskiej, Urbanistów czy 1 Sierpnia. Tam oferty rozpoczynają się już od poziomu nieco przekraczającego 7 tys. zł za mkw.

Zwolennicy nowszego budownictwa mają do dyspozycji wiele ofert głównie mieszkań położonych w okolicach ul. Włodarzewskiej na Szczęśliwicach. Rejon ten cieszy się sporym zainteresowaniem z uwagi na bliskość terenów zielonych, jednak ceny są dość wysokie. Według agencji Bracia Strzelczyk oferty nowszych lokali w tej lokalizacji zgłaszane są do sprzedaży w cenach 9 – 14 tys. zł za mkw.

– Tak jak w innych dzielnicach wiele wystawianych cen to tylko życzenia sprzedających. Wysoka podaż pozwala na negocjacje, szczególnie w przypadku ofert, które wymagają dodatkowo wielu inwestycji, a takich na Ochocie nie brakuje – mówi Marcin Jańczuk.

Wysokie ceny nawet starszych mieszkań na Ochocie uzasadnia fakt, że dzielnica jest położona bardzo blisko centrum. Według Marcina Drogomireckiego z portalu Oferty.net coraz więcej osób woli kupić droższe mieszkanie w centrum niż tanie na peryferiach miasta. Na Tarchominie można kupić nawet nowe mieszkanie za ok. 7 tys. zł za mkw., podczas gdy na Ochocie trzeba dodać około 2,5 tys. zł do każdego mkw. i niekoniecznie kupimy coś atrakcyjnego.

– Jednak, gdy weźmie się pod uwagę uciążliwość oraz koszty dojazdów, to może warto kupić nawet coś mniejszego, ale bliżej centrum, np. na Ochocie – mówi Marcin Drogomirecki.

Na Ochocie podaż jest niewielka, a w tej niedużej puli mały jest także udział lokali nie starszych niż dziesięcioletnie.

– Mała liczba nowych inwestycji, poza Szczęśliwicami, w porównaniu z innymi dzielnicami sprawia, że średnia cena lokali używanych w tej dzielnicy w odniesieniu do ceny średniej odnotowywanej w całej Warszawie jest nieco wyższa. Brakuje konkurencji cenowej ze strony deweloperów – uważa Leszek Baranowski z agencji Bracia Strzelczyk.

Potwierdzają to statystyki. Średnia cena metra kwadratowego używanego mieszkania na Ochocie wynosiła, według portalu Oferty.net, w grudniu 2008 r. 9649 zł za mkw. W tym samym czasie średnia cena używanych mieszkań w Warszawie to 9170 zł za mkw.

Lokale w zasobach z lat 30. i 50. na Starej Ochocie, zwykle po remoncie, w dobrze utrzymanych budynkach są zgłaszane do sprzedaży w cenach przekraczających 12 tys. zł za mkw. Na przykład przy ul. Filtrowej trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 95 mkw. w kamienicy z 1935 r. ma cenę wywoławczą 1 mln 250 tys. zł, czyli 13 150 zł za mkw.

– Są to ceny zaporowe, dlatego notujemy obniżanie cen wywoławczych w miarę upływu czasu i bezskutecznego oferowania tak drogich lokali – mówi Leszek Baranowski.

Dobrym przykładem może być mieszkanie w okolicach ul. Mianowskiego dwupokojowy lokal o powierzchni 55 mkw. w kamienicy z 1936 r. został zgłoszone do sprzedaży na początku 2008 r. w cenie 800 tys. zł. Obecnie po kilku modyfikacjach jest oferowany za 650 tys. zł.

Lokale z lat 70. i 80. oferowane są w cenach 7 – 8,5 tys. zł za mkw. Na wysokość ceny wpływ ma lokalizacja oraz stan lokalu i budynku. Na przykład na Rakowcu, przy ul Leżajskiej M5 z 1987 r. oferowane jest za 7830 zł za mkw., a przy ul. Baleya małe M3 37 mkw. z 1969 r. – kosztuje 8600 zł za mkw. Na Szczęśliwicach przy ul. Białobrzeskiej M2 z lat 60. jest wystawione na sprzedaż za 7180 zł za mkw. Przy Grójeckiej, w okolicach pl. Narutowicza M3 z 1960 r. kosztuje 8180 zł za mkw.