Wtórny rynek mieszkań w Warszawie w 2010 r.

Ceny transakcyjne mieszkań w Warszawie

Niewiele taniej jest na Ochocie i Woli, a barierę 8 tys. zł przekracza jeszcze Ursynów i Mokotów. Natomiast dzielnicami, w których średnia cena transakcyjna nie przekracza 7 tys. zł jest Targówek i Białołęka. Najbardziej zbliżonym wynikiem do średniej z warszawskich transakcji (7911 zł) jest wynik z Bielan (7837 zł).

_{Źródło: Metrohouse & Partnerzy S.A.}

W analizie pominięto dzielnice Wawer i Wesoła ze względu na zbyt niską próbę statystyczną. Analiza cen wskazuje na dość dużą dysproporcję pomiędzy cenami transakcyjnymi w prawo i lewobrzeżnej Warszawie. Mieszkania po praskiej stronie są średnio o 14,8 proc. tańsze od swoich odpowiedników po drugiej stronie Wisły.  Średnia cena mieszkania po praskiej stronie to 7200 zł za m kw. wobec 8265 zł za m kw. w lewobrzeżnej Warszawie. W 2010 r. najwięcej, bo 36 proc. ogółu  transakcji, przeprowadzono w przedziale cenowym pomiędzy 300 a 400 tys. zł. Co piąta transakcja została przeprowadzona w kwocie pomiędzy 200-300 tys. oraz 400-500 tys. zł. W sumie aż 79 proc. sprzedanych mieszkań było tańszych niż 500 tys. zł.

_{Źródło: Metrohouse & Partnerzy S.A.}

W prawie co trzeciej transakcji cena m kw. mieściła się w przedziale pomiędzy 7000 a 8000 zł. W co piątej transakcji przedział cenowy wyniósł 8000-9000 zł, a w 25 proc. mieścił się w przedziale 6000-7000 zł. Najniższe ceny metra kwadratowego – poniżej 6000 zł odnotowano tylko w 4 proc. transakcji. W ciągu całego roku odnotowano tylko jedną transakcję, w której cena ma kw. była niższa od 5 tys. zł.

_{Źródło: Metrohouse & Partnerzy S.A.}

Rodzaje nabywanych mieszkań

Niezmiennie największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwupokojowe – ich udział w ogólnej liczbie transakcji wyniósł 45 proc. Mieszkania trzypokojowe występowały w 31 proc. transakcji. To całkiem dobry wynik, który został osiągnięty głównie dzięki umiarkowanemu zainteresowaniu mieszkaniami jednopokojowymi (15 proc.). Mieszkania czteropokojowe i większe występowały w 9 proc. transakcji.

_{Źródło: Metrohouse & Partnerzy S.A.}

Pod względem powierzchni najlepszy wynik sprzedażowy osiągały mieszkania z przedziału 45-60 m kw. (34 proc. transakcji). Na drugim miejscu pod względem popularności uplasowały się mieszkania z przedziału 30-45 m kw. (29 proc.). Jedynie 9 proc. transakcji dotyczyło mieszkań o powierzchni do 20 m kw. Jednak również podaż tego typu mieszkań nie jest duża.                          

_{Źródło: Metrohouse & Partnerzy S.A.}

Rok budowy budynku

Co trzecie mieszkanie sprzedawane za pośrednictwem Metrohouse było wybudowane po 2000 roku. Nieco mniej popularne były mieszkania z lat 1970-1990 (27 proc.), a mieszkania z lat 1950-1970 występowały w 22 proc. transakcji.

_{Źródło: Metrohouse & Partnerzy S.A.}

Popularność dzielnic

Hegemonia Mokotowa wydaje się być niezagrożona. Po raz kolejny ta dzielnica jest najczęściej wybierana przez klientów nabywających mieszkania na rynku wtórnym (14 proc. transakcji). Natomiast drugie miejsce jest pewnym zaskoczeniem. Dzielnicą ustępującą tylko o dwa punkty procentowe Mokotowowi jest Białołęka. Może to mieć związek ze zbliżającym się zakończeniem budowy Mostu Północnego, co diametralnie poprawi sytuację komunikacyjną tego rejonu Warszawy. Ponadto wśród analizowanych dzielnic ceny transakcyjne na Białołęce należały do najniższych, co dodatkowo zachęcało do zakupu.

Trzecie miejsce pod względem popularności zajmują Bemowo i Praga Południe (po 11 proc. transakcji). Bemowo jest dzielnicą o dość dużym zróżnicowaniu budownictwa mieszkaniowego – od wielkiej płyty, aż po najnowsze budownictwo – niemal każdy ma tam szansę znalezienia ciekawej oferty na własną kieszeń. Ponadto dzielnica jest promowana jako nowoczesne miejsce do zamieszkania, co dodatkowo zachęca do osiedlania się tu młodych osób. Praga Południe już od kilku lat znajduje się wśród najbardziej popularnych dzielnic. Tegoroczna pozycja tylko potwierdza utrzymujące się zainteresowanie klientów. W zestawieniu warto zwrócić uwagę na jedynie 6-procentowy udział Śródmieścia w koszyku transakcji. Także Wilanów, gdzie nadal utrzymuje się duża podaż, zanotował jedynie 2-procentowy udział w transakcjach. Na końcu stawki znajdują się takie dzielnice jak Rembertów, Wawer, czy Wesoła. Są to rejony niezbyt popularne jako tereny budownictwa wielorodzinnego, z dość ograniczoną substancją mieszkaniową.

 
Źródło: Metrohouse & Partnerzy S.A.

*Udział transakcji w Wawrze i Wesołej w ogólnej puli transakcji wyniósł mniej niż 1 proc.

 
Najczęściej nabywane rodzaje mieszkań w poszczególnych dzielnicach

W większości dzielnic najczęściej nabywanymi mieszkaniami były lokale dwupokojowe. Na tym tle wyróżnia się Wola. Transakcje pokazują, że w tej dzielnicy największą popularnością cieszyły się mieszkania jednopokojowe do 40 m kw. Natomiast w Wilanowie i na Ursynowie najczęściej kupowano mieszkania trzypokojowe.

Opracował: Marcin Jańczuk, Metrohouse & Partnerzy S.A.