Z powodu kryzysu maleje popyt, ale czynsze na razie nie spadają

Analitycy nie mają wątpliwości, że z powodu kryzysu popyt na wynajem powierzchni magazynowych będzie w tym roku mniejszy. Nie oznacza to jednak, że będzie taniej.

Przez kilka lat czynsze magazynowe były stabilne, a nawet notowano spadki, ale w minionym roku tendencja się zmieniła. W ciągu ostatnich dwóch kwartałów 2008 r. stawki wzrosły nawet o 20 proc. Jedna z przyczyn tej sytuacji to trudniejszy dostęp inwestorów do finansowania kolejnych projektów.

„Oczekujemy, że choć ceny ziemi i koszty budowy spadają, w ciągu nadchodzących miesięcy ceny najmu nadal będą rosły, zbliżając się do stawek na bardziej rozwiniętych rynkach” – prognozują w raporcie analitycy Colliers International.

Z kolei eksperci Jones Lang La Salle uważają, że z powodu spodziewanego osłabienia popytu czynsze efektywne (transakcyjne) powinny zmaleć.

Koszt wynajmu zależy od powierzchni oraz lokalizacji magazynu – głównie od odległości od centrum. W pierwszej strefie w Warszawie (do 10 km od centrum) za metr kwadratowy wynajmowanej powierzchni trzeba zapłacić 4,9 – 6,2 euro. W strefie drugiej (10 – 25 km od centrum) średnie czynsze wynoszą 2,9 – 3,5 euro. Niewiele niższe są w jeszcze bardziej odległej strefie trzeciej (2,7 – 3,5 euro za mkw.).

Duża podaż

Cena wynajmu zależy też od popytu i podaży. Najwięcej powierzchni magazynowej jest w stolicy. Według Colliers International podaż magazynów wynosi tam 1900 tys. mkw. (38-proc. udział w rynku krajowym).

Na Górnym Śląsku całkowita oferta powierzchni magazynowej to blisko 870 tys. mkw. Wiele projektów jest rozpoczętych, a zatem w 2009 r. podaż powinna być podobna jak w roku ubiegłym.

Dużo nowych magazynów zbudowano ostatnio we Wrocławiu. Zasoby wzrosły tam o ponad 100 proc. w stosunku do poprzedniego roku. W Polsce centralnej (poza Warszawą) w ubiegłym roku przybyło 350 tys. mkw. powierzchni magazynowej, dzięki czemu całkowita podaż zwiększyła się aż o 82 proc.

Coraz mniej chętnych

A jak wygląda popyt? Pierwsze trzy kwartały 2008 r. zapowiadały rekordowe zapotrzebowanie na magazyny. Jednak spowolnienie gospodarcze spowodowało, że wiele przedsiębiorstw odłożyło na później lub w ogóle zrezygnowało z planowanych przedsięwzięć.

– W 2008 r. popyt w Warszawie był rekordowy. Skupił się głównie na strefie drugiej (78 proc.). Przewidujemy, że w 2009 r. popyt zmaleje – mówi Tomasz Puch, dyrektor w dziale rynków kapitałowych Jones Lang La Salle.

Symptomy spowolnienia były widoczne już od połowy roku. Całkowity popyt w kraju wyniósł według Colliers International nieco ponad 1,4 mln mkw. Było to znacznie mniej, niż spodziewali się analitycy na podstawie wyników z pierwszych sześciu miesięcy 2008 r.

Skutki spowolnienia

Rośnie natomiast wielkość powierzchni niewynajętej. Na rynku warszawskim w strefie pierwszej na najemców czeka 9 proc., w drugiej 10 proc., a w trzeciej aż 30 proc. powierzchni magazynowej.

To więcej niż w ubiegłym roku, ale trzeba wziąć pod uwagę, że oddano do użytku wiele nowych obiektów. W ostatniej strefie w drugiej połowie ubiegłego roku ukończono trzy duże projekty. Jest w nich łącznie 55 tys. mkw.

Na rynkach regionalnych średni poziom powierzchni niewynajętej sięga 13 proc., co stanowi znaczący wzrost.

W porównaniu z rokiem poprzednim. Jednak większość nowej powierzchni pojawiła się w drugiej połowie 2008 r., a zatem szczególnie w obecnych warunkach rynkowych znalezienie najemców zajmie trochę czasu.

Oczywiście z punktu widzenia firm wolne magazyny czekające na klientów to bardzo dobra wiadomość. Znacznie łatwiej negocjuje się w takiej sytuacji warunki najmu.

czytaj więcej...